8 febrero, 2015

Quiénes somos?

Copropietarios es un aplicativo web, constituido en el 2015, que se originó debido a las experiencias obtenidas durante la gestión del Consejo de Administración de varias copropiedades. Con ocasión de estas vivencias, decidimos crear este sitio y la aplicación, para tener un medio dónde compartir las distintas circunstancias en las que hemos sido protagonistas, o de las que nos hayamos enterado a través de uno de nuestros amigos o vecinos; brindar herramientas que permitan facilitar el trabajo de los administradores y faciliten la obtención de información. Con la finalidad de intercambiar opiniones y/o sugerencias que ayuden a encontrar indicadores que sirvan para gestionar una copropiedad, ahorrar costos, crear soluciones a un conflicto entre copropietarios, y tener una descripción clara de las normas aplicables a la convivencia en copropiedades, entre otras.

Actualmente, en el trajín de la vida diaria, en ocasiones se requiere delegar en otros la responsabilidad de administrar (Consejo y Administración) para hacerse cargo del mantenimiento de las propiedades y/o edificaciones, para optimizar costos y ser más productivos.

Cuando delegamos quedamos expuestos a cualquiera de las siguientes situaciones:

  • Se presenta una gestión inadecuada de la(s) persona(as) en quien delegamos la responsabilidad.
  • Se toman malas decisiones por desconocimiento de las normas vigentes.
  • Hay una incorrecta información para la eficiente toma de decisiones.
  • No se les brindan las herramientas adecuadas a los administradores

Copropietarios pone a la disposición de sus lectores el aprendizaje que hemos obtenido durante la experiencia de más de ocho años en la gestión de Administración y del Consejo de varios conjuntos.

 

60 comentarios en “Quiénes somos?

  • Yellowman, un saludo. Quiero expresarte que me gusta mucho tu pagina, le veo muchas cosechas y exitos venideros.

    SE que tu esfuerzo sera recompensado en la tierra.
    Una de tantas preguntas, veo unos anuncios en ingles como Leave a Reply o Be the first to comment( seria bueno colocarles la traduccion en parentesis, alguine solo por no saber que es, se puede frenar)….es un punto de vista.

    Bueno de resto ….muy muy buena.

    Otra pregunta Podriamos colocar algo de temas Psicolgicos relacionado con este tema. Te dejo la inquietud

    Un super abrazo.
    Magis

    • Buen Dia

      Tengo una consulta , agradeceria me colabore con esta respuesta.

      Hace unos dias en mi edificio realizaron el cambio de ventaneria. Como resultado de este cambio el contratista me entrego el trabajo dejando los dinteles y los marcos de las nuevas ventanas resanados pero no pintados ni en las condiciones en que inciio su trabajo, al preguntarle me dice que eso fue lo convenido con la administracion.

      Quiero saber si yo tengo que pagar por la pintura de los daños que se ocasionaron en mi apartamento o la administracion debe responder por los mismos.?

      Gracias

      • Lo primero que debe hacer es averiguar con el Administrador las condiciones del contrato y aclarar el tema. Lo lógico es que si esta obra implicaba la pintura, sea la administración quien deba pagar por la pintura de los daños.

        • Una buena administración se respalda con unos seguros que protejan a la copropiedad y a los copropietarios.
          «El Seguro Obligatorio de Bienes Comunes es la herramienta ineludible que tienen todos los edificios o conjuntos
          sometidos al régimen de propiedad horizontal y que les ayuda a proteger los bienes de la copropiedad contra los riesgos
          de incendio y terremoto, con el fin de garantizar la reconstrucción total de los mismos, según lo establecido en la Ley 675
          de 2001.
          Esta póliza también ofrece coberturas adicionales que pueden ser adquiridas de manera opcional, según las
          necesidades de protección del patrimonio de cada copropiedad, como: responsabilidad civil, daños por agua, anegación,
          terrorismo, daños por granizo, explosión, daños por rayo, corriente débil, remoción de escombros y maquinaria y equipos
          y otras coberturas adicionales.
          Adicionalmente, el seguro acompaña a los copropietarios frente a contingencias inesperadas, eventos accidentales,
          súbitos y en los cuales no interviene la voluntad del asegurado, y ofrece servicios de asistencia como plomería,
          cerrajería, rotura de vidrios y daños eléctricos, entre otros. El seguro no cubre daños por falta de mantenimiento.
          Tampoco ofrece coberturas cuando el asegurado ha manipulado o alterado los bienes comunes, de forma tal que afecte
          la integridad de los mismos»

  • estimados amigos , los felicito por su pagina ¿me podrian dar su opinion respecto a si se pueden nombrar diferentes representantes comunes de una copropiedad ? me explico, varios hermanos son copropietarios de un terreno pero tambien son copropietarios de un negocio ( actividad empresarial ) y desean nombrar a diferentes representantes de la copropiedad; un prepresentante comun de las rentas del terreno y otro representante del negocio ¿ es esto permitido juridicamente ? o no es posible y cual seria el fundamento . mucho se los agradeceré

    • Suponemos que lo que nos pregunta es si los copropietarios pueden nombrar una persona que los represente a todos en lo que respecta al terreno y otro representante común en lo que respecta al negocio. Si es correcto, claro que se puede porque son dos conceptos distintos: Un inmueble y un negocio comercial. Ya depende de ustedes que de común acuerdo, mediante un poder, faculten a dos personas para que cada una se haga cargo de las dos copropiedades.

  • ¿LAS DEUDAS CONTRAIDAS PARA EL CONJUNTO POR EL ADMINISTRADOR INCUMPLIDO EN EL PAGO PUEDEN SER COBRADAS POR EL ACREEDORHACIENDO RESPONSABLES SOLIDARIAMENTE A LOS COPROPIETARIOS?

    • Teniendo en cuenta que el Administrador tiene la obligación de pagar las deudas contraídas, previamente aprobadas en asambleas de copropietarios, el «ARTÍCULO 78°. CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y SOSTENIMIENTO. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles. ARTÍCULO 79°. EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. Los Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores. En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizadas por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional. PARÁGRAFO. En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble»

  • Consulto _ .La ley 675 /2001 establece en el Art 29 # 3 que los que viven en el primer piso de un edificio no tienen obligación de hacer aportes obligatorios para reparar el ascensor.En el reglamento en donde ya vivo aprobado bajo la le y elevado a escritura publica en su momento en el Art 8 dice bienes de derecho común entre ellos el ascensor y en el art 9 dice que los propietarios deben aportar para cualquier necesidad de estos bienes incluidos el ascensor.Es o no obligación su aportes ?
    Gracias por su aporte y se debería reformar este numeral ?

    • Como bien lo citó usted, el parágrafo 3o. de la Ley 675 de 2001 lo establece claramente. Usted paga expensas comunes (mantenimiento ascensor) en el evento que deba ir a la azotea, al garaje, al depósito, a la piscina, al gimnasio y a cualquier otra zona de uso común donde tenga que usar el ascensor. De no ser así, la Ley dice que no es obligatorio. Cuando se aprobó el reglamento de p.h., tal vez, los residentes del primer piso que no hacen uso del ascensor no tuvieron en cuenta este artículo o lo desconocían. En la próxima asamblea de copropietarios pueden plantear la reforma de este numeral.

  • Buenas tardes señores Copropietarios.
    Es posible me indiquen como debemos cobrar los intereses por mora, sobre cuotas de administración no pagadas desde el año 2008 por un propietario.?
    Muchas gracias por su aclaración y asesoría.
    Por favor, me pueden enviar cotización para manejo de Administración y Contabilidad para edificio de 14 apartamentos, zona Usaquen, estrato 4, sólo un apartamento tiene administraciones vencidas.
    Cordialmente.
    Alcira Moreno B.

    • Uno de nuestros usuarios nos planteó una pregunta relacionada con el tema. A continuación transcribimos literalmente la respuesta:

      «Te sugiero leer uno de nuestros artículos: “El cobro de cartera en Propiedad Horizontal”. Asimismo, para responder su pregunta es necesario remitirnos al Código Civil Colombiano que trata en sus art. 1653 y 1654. Art. 1653: “Artículo 1653. Imputacion del pago a intereses. Si se deben capital e intereses, el pago se imputará primeramente a los intereses, salvo que el acreedor consienta expresamente que se impute al capital. Si el acreedor otorga carta de pago del capital sin mencionar los intereses, se presumen éstos pagados”.
      Art. 1654 del C.C.:”Si hay diferentes deudas, puede el deudor imputar el pago a la que elija; pero sin el consentimiento del acreedor no podrá preferir la deuda no devengada a la que lo está; y si el deudor no imputa el pago de ninguna en particular, el acreedor podrá hacer la imputación en la carta de pago; y si el deudor lo acepta, no le será lícito reclamar después”.

      “Cuando entre un deudor y un acreedor existen DIFERENTES obligaciones, será el deudor quien determinará a cuál de estas obligaciones desea realizar la imputación del pago incompleto, siempre y cuando respete las siguientes reglas: i) Que ambas sean actualmente exigibles, que estén vencidas y ii) Que si con el pago puede extinguirse una entera de las varias obligaciones prefiera esa.

      En caso que el deudor no impute, lo podrá hacer el acreedor en el recibo que expida del pago, y si el deudor acepta, se entenderá que ha realizado este último tal imputación y nada podrá reclamar»

      Si el deudor escoge una de entre las varias obligaciones, y esta obligación escogida tiene intereses y capital sin que puedan extinguirse ambos con el pago parcial realizado, se aplicarán las reglas del primer escenario para esa sola obligación”. Esto quiere decir, que las cuotas de administración, cada mes, constituyen una obligación distinta, independiente una de la otra por tratarse de expensas comunes ordinarias de propiedad horizontal, no conforman una sola obligación en conjunto ni con intereses integrales; la cuota del mes de noviembre de 2016 es totalmente independiente de la cuota del mes de diciembre de 2016 y así sucesivamente; por lo tanto, acá es donde se aplica el artículo del C.C. anteriormente citado».

      Para información sobre la cotización que solicitas, favor contactar al Ing. Gustavo Molina, Cel. 3002134589

    • El Administrador es de libre nombramiento y remoción. Se revoca porque se decidió por Asamblea Extraordinaria. No hay que invocar ninguna causal. En el evento que sea usted quien no está de acuerdo con el administrador, tendrá que convencer a una mayoría de propietarios para revocar al administrador; lo mismo pasa con el Revisor Fiscal y los miembros del Consejo de Administración.

    • Ley 675 de 2001 “Artículo 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias…”

      Como puede ver, la norma señala que en las Copropiedades donde hay Consejo de Administración, éste puede elegir al Administrador, pero la Asamblea de Propietarios, como máximo órgano social de la P.H. es el que siempre tendrá todas las competencias, por lo cual, así como puede nombrar a los miembros del Consejo de Administración, puede revocar cualquier decisión que el Consejo tome, como por ej. la del nombramiento de administrador y puede removerlo en cualquier momento, por causas justas, reuniéndose en Asamblea.

  • Buenos días, vivo en un conjunto residencial desde hace unos 4 años, cuando me pase a vivir a esta unidad el propietario de dicha casa, me indico que tenía derecho a dos parqueaderos, uno en la zona de parqueo establecida y otro al frente de la vivienda, esto funciona para todos los propietarios, de un tiempo para acá me dicen que tengo que pagar $15.000 diarios para dejar mi carro dentro de la unidad o de lo contrario sacar el vehículo de la unidad, la pregunta es ¿Puede hacer esto la administración del conjunto?.
    Toda unidad residencial debe cumplir con una zona de parqueo y volteadero para los vehículos cuando la vía termina en una calle ciega. Mi casa está ubicada frente a dicho retorno o volteadero vehicular, las demás casa tienen derecho a parquear dos carros como lo hacía yo, ahora la administración pinto unas nuevas celdas de parqueo en dicho retorno, para yo poder dejar el vehículo tengo que pagar 15.000 pesos diarios, ósea que mensualmente pagaría $450.000, me parece injusto pues solo me perjudica a mí y a mi familia quien ocupa la otra celda.
    El administrador dice lo siguiente, las celdas nuevas ubicadas en el retorno o volteadero vehicular, ahora serán de visitantes, por lo tanto en el día se podrán dejar solo los vehículos de visitantes sin costo alguno y en la noche para dejar el vehículo mío debo o cualquier otro vehículo guardado en la unidad hay que pagar $ 15.000 noche. Que debo hacer yo como afectado, el administrador puede hacer eso, me parece a mí que hay abuso. Primero me está cobrando por guardar el vehículo una suma muy alta, segundo no se responsabiliza por lo que le pase al vehículo afuera de la unidad, tercero está eliminando la zona de retorno o volteadero vehicular exigida por planeación para poner tres celdas de parqueo. Le agradezco su oportuna respuesta.

    • Favor leer el reglamento de Propiedad Horizontal de su Conjunto. De acuerdo a eso podrá saber si quedó estipulado para que a futuro se pudieran tomar esas medidas. Recuerde que ese tipo de decisiones se toman en Asamblea de Propietarios. ¿Su arrendador, propietario del inmueble, no le informó nada al respecto?, averigue. Trate de acudir al Consejo de Administración y al Comité de Convivencia.

  • Tenemos un problema con mi esposo en el edifico donde vivimos. Todo comenzó hace 9 meses cuando nos pasamos a vivir a este lugar, en el parqueadero que nos corresponde tenemos nuestro carro, mientras la moto se parqueaba en otro lugar asignado temporalmente, porque a mi esposo nunca se le dio una fecha específica para parquear en ese lugar, hace dos semanas la administradora le dijo que no podía parquear en ese lugar porque se le dio un tiempo prudencial para dejarla, atendimos la comunicación y la ubicamos detrás del carro en el mismo parqueadero que nos corresponde, sin generar ningún inconveniente o daño a otros vecinos, en la Junta del edificio realizada la semana pasada, se nos informó que ese no era lugar para dejarla porque aparentemente era zona comunal, no entiendo porque ellos declaran que el parqueadero que corresponde al apartamento es zona comunal si la moto estaba dejándose dentro de la zona delimitada sin salirse de las líneas correspondientes, al otros día de la notificación la administradora prohibió la entrada de la moto al edificio, mi pregunta ¿es esto es legal?, o por ser arrendatarios no tenemos los mismos deberes y derechos que los copropietarios, además la norma no se aplica para todos, en ese edifico vive un concejal y él si puede parquear la motos de sus escoltas en su parqueadero, lo que se nos hace completamente injusto porque la ley debe aplicar para todos. Tampoco podemos entras la moto así nuestro parqueadero esté desocupado, lo que también es injusto porque hace parte del apartamento que tenemos arrendado, qué podemos hacer, teniendo en cuenta que la ley no aplica para todos y quisiera saber si hay algún artículo o parágrafo de propiedad horizontal que diga que es prohibido tener o entras motos a una propiedad. Muchas gracias.

    • Así como usted lo manifiesta es evidentemente «injusto», porque ustedes parquean la moto en la zona delimitada del parqueadero que corresponde al inmueble que ustedes tienen en arriendo. El hecho que ustedes sean arrendatarios no faculta a la administración para vulnerar los derechos en los que ustedes están reemplazando al propietario, salvo excepciones legales. Le sugiero que acuda al Consejo de Administración y al Comité de Convivencia y, en el peor de los casos, a las autoridades jurisdiccionales correspondientes.

      ARTÍCULO 70 675 de 2001:» Parqueaderos. Las normas municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias mínimas de celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las Unidades Inmobiliarias Cerradas; así como espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la industria».

  • Vivo en un conjunto de p.h el cual en el reglamento dice que es un conjunto no cerrado solicitamos en asamblea aprobacion y esta fue aprobada en curaduria se solicito licencia para cerrarlo la cual ya fue aprobada ..mi pregunta es que otro proceso toca hacer y es verdad que cada propietario tiene q cambiar escrituras o solo cambiando el reglamento de p.h del conjunto es suficiente….mil gracias por su atencion y respuesta

    • Desde que el encerramiento no afecte el área privada de los inmuebles de los copropietarios, no hay que hacer modificaciones en las escrituras de éstos. El proceso posterior a la aprobación de la Licencia corresponde a lo autorizado por Asamblea al Administrador.

  • Excelente página con información y opiniones calificadas. Mi CASO: Hace dos años compre mi apto aun sobre planos y me pase en Octubre 2016, aún hay obras sobre la torre. Se trata de un proyecto progresivo, es decir van construyendo y entregando torre a torre según las ventas.
    Mi apto es un último piso (penthouse) con terrazas asignada en proyecto urbanístico como de uso exclusivo. De hecho la terraza es la fachada del edificio y colinda con un gran ventanal que hacer parte de la fachada y adicionalmente constituye el techo del apartamento de abajo. La asamblea de Marzo 2016 aprobó un cobro por estos bienes, por demás excesivo, tanto que tras reclamos sobre la legalidad de este cobro lo rebajaron un 75%. Mi punto más allá del valor (, por su puesto el valor también), es sobre la legalidad de este cobro. Ya en esta asamblea he constatado sobre la ligereza en la forma como se aprueban estas proposiciones, con poca información y confusión normativa. Pero el cuento corto es si es legal este cobro. Por un lado, al balcón es imposible acceder por otra parte que no sea la sala de mi apartamento, por otro lado el ventanal ha demandado un costo adicional significativo en términos de seguridad y costos por encharcamiento e inundación, estos aspectos están siendo tratados por constructora, la cual por su parte está en una confrontación con la adopcionista desde hace años.
    Me parece que este cobro es ilegal en el sentido que dicho cobro minimiza y afecta de manera directa el goce de mi apto. Yo no he solicitado dicho bien, asi esta asignado. La ley dice que los BComunes se podrán asignar, pero en mi caso esta indivisible al apto y es mas hace parte de la fachada. El cobro impide el desarrollo del bien privado. Adicionalmente, al ser una terraza y techo, es un bien esencial, es decir, no sujeto a asignación a otros usos o propietarios, como el caso de los BC no esenciales.
    Y finalmente, me parece ilegal, que la asamblea ponga a votación “algo” de una minoría en contra de la mayoría. Si los recursos se requieren….como puede ser… pueden y deben ser gestionados bajo el principio de igualdad, todos los co-propietarios. Si son recurso adicional ( que deberían tener destinación clara) seria para aprovechamientos específicos en donde el conjunto ve un potencial de aprovechamiento. En mi caso, no tengo opción. Si por mi fuera, el ventanal debería ser mas pequeño, lo cual seria mas seguro y menos costoso mantenerlo, Hoy gasto en mantenimiento el piso, vidrios y seguridad. Y nadie me apoya en esto, y para más pruebas, en enero se entraron los ladrones por la terraza del edificio y nos robaron durísimo ( es otro tema, pues ahora la vigilancia dice que no tiene ninguna responsabilidad, cuyo contrato es prevenir… es un contrato de medios y no de fines…).
    Asi las cosas, pregunto sobre la legalidad de este cobro

    • Gracias por tus buenos comentarios sobre nuestro blog. Respecto a tu pregunta, te recomiendo leer los siguientes artículos que transcribo literalmente de la Ley 675 de 2001: «ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

      Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

      Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

      ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

      1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

      2. No cambiar su destinación.

      3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

      4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

      PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

      PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes».

  • Existe una controversia acerca del tipo de contabilidad que debe llevarse en las PH. La ley insinúa que sea del tipo presupuestal (como los entes gubernamentales), pues habla de presupuestos, ejecución presupuestal, ingresos, egresos, etc. Sin embargo, el poder que tienen los contadores, revisores fiscales y en general el CTC, han hecho campaña, para que sean solo los contadores quienes pueden «llevar» la contabilidad, asi sea del tipo mercantil, comparando las PH con negocios. Presentan informes y balances incompresibles para muchos propietarios, cosa que no se justifica, si la idea es que la gente sepa cómo y en qué se están invirtiendo sus cuotas. Puede una PH, llevar una contabilidad presupuestal, (mostrando le ejecución presupuestal) simple, sencilla y de total comprensión para todos? Si no se contrata a un contador, o revisor fiscal, quién nos puede sancionar? La Justicia Civil? La Dian? Gracias

    • Toda copropiedad sometida a régimen de propiedad horizontal tiene la obligación de llevar su contabilidad tal como lo estipula el Consejo técnico de la contaduría pública (numeral 3.5.1 de la circular 010 de 2016), pero ¿Está obligada la P.H. a contratar un contador público para que realice su contabilidad?

      Primero, hay que saber si la propiedad horizontal a la que usted se refiere es sólo residencial o es un conjunto comercial o mixto (residencial y comercial). La contabilidad en una P.H. es responsabilidad del administrador tal como lo determina el artículo 51 de la ley 675 de 2001. En esta misma Ley, en ninguno de sus artículos se habla que la Copropiedad tenga que contratar a un contador público para llevar a cabo la anterior gestión. Sinembargo, el artículo 56 de la ley 675 de 2001, sí obliga a los conjuntos comerciales o mixtos a contar con un revisor fiscal que debe ser contador público, por estar conformado en su parte comercial por negocios que conllevan una contabilidad que debe gestionar un contador público; muy distinto a lo que se le exige a las propiedades horizontales de carácter residencial donde el Administrador o un Auxiliar de Contabilidad pueden llevar la contabilidad de la copropiedad que, posteriormente, será revisada y autorizada por el Revisor Fiscal que es un contador titulado.

      El art. 51, Funciones del administrador, en su numeral 5o. determina que es él quien debe «llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto».

  • Hola, me gustaría preguntarles lo siguiente: En el conjunto que vivo tiene apartamentos y casas, la cuota de administración es por coeficiente de copropiedad, pero los de las casas tenemos una gran desventaja porque en el presupuesto que pasan esta los gastos de aseo y todo el mantenimiento locativo interno que deben hacer a las bloques, como tenemos mayor coeficiente que los apartamentos debemos hasta pagar cuotas que son el doble de lo que ellos pagan sin que estos gastos sean de las casas como lo comente anteriormente, existe alguna manera para solicitar que estos gastos que tiene el conjunto no debería cobrarnos en las casas? ¿otra pregunta la póliza de áreas comunes va por coeficiente de copropiedad?

    • La cuota de administración es un pago o contribución obligatorio que se hace a una P.H a la cual pertenece su propiedad. Con este dinero se contribuye al funcionamiento, mantenimiento, reparación y ejecución de obras que son esenciales para que la Copropiedad cumpla con las obligaciones requeridas mes a mes.

      Su monto se calcula a través de los presupuestos de gastos anuales que presenta el consejo de administración y sólo puede ser aprobadas mediante votación en la asamblea general de copropietarios, otorgando la facultad a cada uno de ellos para decidir su monto y la forma en que variará periodo a periodo.

      Uno de los factores que incide en el monto del valor a pagar es el número de casas o apartamentos que constituyen el conjunto o el edificio de P.H. y, al mismo tiempo, el área del inmueble, o sea, el coeficiente de propiedad. Entonces, si su apartamento es el más grande, el valor de su cuota de administración será mayor. Cuando haya asamblea de propietarios expongan su inconformidad para que se tomen las decisiones más convenientes.

      En cuanto al seguro de zonas comunes, Uno de los factores que incide en el el valor precio a cancelar por esta póliza es el que se determina por el número de casas o apartamentos que constituyen el conjunto o el edificio y, al mismo tiempo, el área del inmueble, o coeficiente de copropiedad. Es decir, si su apartamento es el más grande, el valor de la cuota de administración será mayor.

  • buena noche, les pido el favor me puedan colaborara en la siguiente inquietud

    me gustaría saber como se constituye la persona jurídica de un edificio con propiedad horizontal? y
    en que entidades se debe inscribir la propiedad horizontal aparte de Notaria y Alcaldía?

    muchas gracias.

    • «DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. LEY 675 DE 2001

      ARTÍCULO 4o. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

      ARTÍCULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

      1. El nombre e identificación del propietario.

      2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

      3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

      4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

      5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

      6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

      7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

      8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

      Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

      PARÁGRAFO 1o. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

      PARÁGRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

      PARÁGRAFO 3o. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

      PARÁGRAFO 4o. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

      ARTÍCULO 6o. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

      PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura».

  • la administración provisional quien la paga? si la contrata el constructor
    la asamblea general de la constructora quien la paga?

    • “Ley 675 de 2001

      Artículo 52. Administración Provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

      No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.
      Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

  • Buenas noches, en una copropiedad comercial solicite al consejo de administración permiso para instalar una unidad de aire acondicionado sobre una losa donde no existe circulación ni uso de ningún tipo, días después recibí autorización por escrito del administrador donde manifiesta que de acuerdo a sesión del concejo se autorizó mi solicitud, debido a esto se realizó la instalación del equipo. Ahora Alguien me manifiesta que la solicitud se debió tramitar ante asamblea con mayoría calificada, si es cierto que pasa con la desicion del consejo, que pasa con el equipo ya instalado.? Aclaró que en este momento la copropiedad no cuenta con estatutos, se rige por la ley 675 .

    • La Propiedad , al regirse por la Ley 675 de 2001, debe contar con el reglamento de P.H., o estatutos. En asamblea de propietarios se toman decisiones avaladas por el quórum establecido por esta Ley, la cual delega funciones en el Consejo de Administración en lo que respecta a la persona jurídica como tal y las que el administrador debe cumplir. Acá, es donde se hace indispensable contar con el reglamento para determinar quién podía autorizar este tipo de instalaciones en las copropiedades.

  • Buenas tardes, quiero saber si es legal que un proyecto aprobado por una alcaldia municipal hace 26 años, y que a la fecha no ha completado las obras radicadas para su aprobacion, como son red hidraulica, red electrica, manejo de basuras, entre otros, puede seguir bajo el regimen de propiedad horizontal unicamente con el interes de cobrar unas cuotas de administraciòn, sin cumplir con los protocolos de citaciòn a asambleas , como tampoco rendir informes contables y unicamente exigir el pago de cuotas de administraciòn y cuotas extraordinarias.

    • No es legal esta situación. El art. 24 de la Ley 675 de 2001 establece que: «ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

      Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

      PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

      PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal».

      Esta Ley, asimismo, faculta a los copropietarios para convocar asamblea de propietarios y tomar las decisiones pertinentes:
      «CAPITULO X.
      DE LA ASAMBLEA GENERAL.

      ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

      Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

      Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto».

      Si tomadas todas las acciones que la Ley 675 otorga a los propietarios no es posible una solución, pueden acudir al juez civil municipal para dirimir cualquier conflicto, así como demandar por el incumplimiento del contrato de mandato por parte del administrador. Igualmente, cuentan con el derecho a iniciar un proceso judicial de rendición provocada de cuentas, a través de un abogado.

      Así como la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, señala los requisitos y el procedimiento para constituirse como propiedad horizontal, asimismo establece la forma en que puede extinguirse:

      «CAPITULO III.

      DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

      ARTÍCULO 9o. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

      1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

      2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

      3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

      PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

      ARTÍCULO 10. PROCEDIMIENTO. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

      ARTÍCULO 11. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.

      Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

      La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

      ARTÍCULO 12. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.

      Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal».

      Si no se logra, toca acudir al juez civil municipal, tanto para impugnar las decisiones basadas en actos viciados de ilegalidad, como para que se solucione el conflicto presentado.

  • Buenas tardes se realizó la asamblea ordinaria y se aprobó el presupuesto y estados financieros sin someter a votación por coeficiente, algunas personas alzaron la mano el forma de aprobación algunos asambleístas manifestaron que eso no era legal, se realizó aumento del 37% . Se convocó a una asamblea extraordinaria en el cual el único punto era ratificación o revocatoria del proyecto de presupuesto del año 2017, como mecanismo alterno ya que solo era un punto de la asamblea ordinaria no toda y se sometió a aprobación el 65.44% revocaron la decisión tomada en la asamblea ordinaria con respecto al presupuesto ahora ni el consejo ni la administración quieren tener en cuanta la decisión tomada argumentando que esto es ilegal … la pregunta se actuó correctamente ¿ y que podemos hacer para hacer cumplir lo aprobado en asamblea extraordinaria ¿

    • Siempre, debemos remitirnos a la norma, para este caso: «De la Asamblea General

      ARTÍCULO 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

      Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado».

      Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto».

      Asimismo, veamos el «ARTÍCULO 41. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo».

      En el caso que nos plantea, cuando las decisiones no se tomaron conforme a la ley o al reglamento, en algunos casos lo recomendable es que el primer paso a seguir antes de desobedecer a la asamblea, sea el de impugnar la decisión. Tema que ya ha sido planteado en nuestro blog, ya que que la ley consideró este procedimiento para situaciones como la que usted nos comenta.

  • Buen día
    Es que quiero saber cual es el ente publico encargado de vigilar y controlar la propiedad horizontal.
    Ademas quiero saber como se puede cambiar la administración provisional (todavía no hay el 51% del coeficiente) porque hay muchas irregularidades en varios servicios.

    • Esta es una de las falencias de la Ley 675 de 2001 y de la Ley en Colombia, pues no existe un ente nombrado como tal. «Así lo aceptó el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial[1], pues en su Concepto 1200-E2-151023 de 23 de noviembre de 2010 menciona:

      “…a manera de conclusión se puede advertir que la ley no estableció una autoridad específica para el “control y vigilancia” de la propiedad horizontal».

      Los propietarios, mediante asamblea, son los directos encargados de velar, con sus decisiones, por el correcto funcionamiento de la copropiedad donde residen.

  • Buenos días, tenemos la siguiente situación con respecto a un propietario que desde el año 2014 no ha asistido a ninguna de las reuniones de asamblea convocadas, siempre ha entregado un poder avalando a otro copropietario, para la ultima asamblea extraordinaria realizada de este año, la asamblea general decidió no aceptar el poder de acuerdo a lo estipulado en el manual de convivencia y se impuso sanción económica por inasistencia la cual se niega a pagar aduciendo que para eso siempre hace llegar los poderes y que en las fechas que se han programado las reuniones el esta trabajando. Por lo general se realiza la asamblea ordinaria anual y una o dos extraordinarias por año. Queremos saber si estamos en un error en la imposición de la sanción.

    • Lo que en Asamblea se decide, es ley para los copropietarios, siempre y cuando no vaya en oposición a la Ley, ni se vulneren derechos. Se estableció en el Manual de Convivencia que determinado número de inasistencias ocasionaba multa…entonces, ustedes están aplicando la sanción estipulada en Asamblea. Si se niega a pagar, se constituye en mora y ustedes pueden iniciar cobro jurídico, previos los procedimientos de constitución en mora.

  • Buenas Tardes, me alegro de contar con una pagina como estas y los felicito.

    Pregunta. ¿ un administrador de una propiedad horizontal mixta, debe cumplir un horario?

    Se debe contratar contador en una Unidad de 356 viviendas? en caso de que su respuesta sea sí, esta contratación debe ser directamente con la unidad?

    Muchas Gracias

    • Como se ha dicho, un Administrador, generalmente, es vinculado a través de un Contrato de Prestación de Servicios, el cual no exige horario, pero se pueden establecer algunos días a la semana con un horario de atención; eso depende de lo que la Asamblea o el Consejo de Administración determinen, en caso que éste haya sido delegado para cumplir con esta función. Par llevar bien la contabilidad lo más recomendable es contar con el servicio de un contador y la contratación, reiteramos, depende de lo que en Asamblea de Propietarios se haya decidido.

  • Buenas tardes, tengo una duda.
    Vivo en un edificio de no mas de 5 años de construido, y el vecino del apartamento superior al mío esta realizando una remodelación. este proceso a realizado demoliciones internas que han generado grietas y humedades en mi apartamento. ¿que puedo hacer?

    • Quejarse ante la administración del edificio, que tengan horarios específicos para realizar las obras, durante los cuales no trastornen la tranquilidad de los demás propietarios y que se definan responsabilidades para saber quién pagará por los daños ocasionados en apartamentos vecinos.

  • Buen día, les felicito por la página, muy útil la información, requiero de su ayuda para saber le marco legal o procedimiento, ya que a la fecha la constructora a dos años de la entrega de los apartamento no ha completado las obras radicadas para su aprobación, como son red hidráulica, urbanismo, entre otras, no recibidas dado a inconformidades técnicas y constructivas en la entrega de las zonas comunes, adicionalmente se presentó un daño grave en la red de suministro de agua dejando las unidades de vivienda sin el líquido durante 4 días y para el cual el conjunto ha tenido que acarrear con los gastos de arreglo dado a que la Constructora indico que se tomaría 2 semanas para sus indagaciones y dar respuesta , adicional que se encontró que los planos recibidos no corresponden a los record de obra aprobados por curaduría.
    Mi pregunta es la siguiente ¿Qué tiempo según ley tiene la Constructora para realizar entrega de las zonas comunes y ante que ente se puede acudir para obligar a que la Constructora solucione definitivamente las inconformidades y entregue los bienes tanto técnico como legalmente y que acción se puede tomar en el caso del incidente con la red de suministro y la falsedad encontrada en los planos?; Adicionalmente que puede acarrear de acuerdo a normatividad para el conjunto el no recibo de las zonas comunes dado a fallas por parte de la Constructora?

    • El artículo 52 de la ley 675 del 2001, establece que la administración debe ser entregada cuando se hayan construido y enajenado bienes privados que representen por lo menos el 51% de la copropiedad:

      Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

      No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.

      Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

      La obligación del constructor de entregar las zonas y bienes comunes no solo proviene del reglamento y de las promesas de compraventa, sino que son una exigencia de la norma urbanística. De tal manera que las debe entregar.

      El reglamento de propiedad horizontal y las promesas y escrituras de compraventa constituirán el soporte jurídico para obligar al cumplimiento de la constructora, siempre que se haya estipulado el momento y la forma en que se realizaría la entrega de los bienes comunes.

      En vacío de estos se dará aplicación a lo dispuesto por el artículo 24 de la Ley 675 del 2001.

  • Dra. Cristina buen día.
    Necesito de su conocimiento, para saber quehacer.
    En el edificio de P.H. se

    donde resido se aprobó cuota extraordinaria para actualización a la norma y modernización de 2 ascensores a todos los copropietarios excepto los del 1 piso. Además a los dueños de parqueaderos (son 9) nos colocaron otra cuota aparte. Ya que nos cobran administración aparte de la del apartamento, por el parqueadero. La inquietud mía reside en que me comentan que no tenemos que pagar la cuota extraordinaria por el parqueadero ya que el ascensor de los pisos impares (yo vivo en piso impar) no llega al parqueadero ;como sí llegaría si lo habilitan (hace años que el ascensor se deshabilitó para bajar al parqueadero ) a los residentes de pisos pares. Es decir actualmente los ascensores par e impar llegan sólo al primer piso, el. administrador refiere habilitar el único que llega al parqueadero, directo de os pisos pares.
    Algunos copropietarios que no nos vamos a beneficiar del ascensor al parqueadero nos negamos a pagar dicha cuota extraordinaria, más el administrador insiste en que debemos hacerlo.
    Aclaro que en el reglamento del edificio refiere a que la cuota la debe pagar cada “departamento”, a lo cual el asegura que el garaje es un departamento.
    Le agradezco me pueda colaborar con argumentos para salir avnte de este atolladero.

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    • El Parágrafo 3 del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 se refiere a este tema. Si como propietario no se tienen bienes privados en un piso donde se tenga que utilizar ascensor, y este no es usado, entonces no se debe pagar por el mantenimiento.

      Parágrafo 3. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento d e propiedad horizontal correspondiente.

  • Cordial saludo,
    Vivo en una unidad de 260 casas en Medellín, la unidad es abierta y no puede cerrarse ya que es el acceso a otras dos urbanizaciones de apartamentos que si son cerradas. Cuando el constructor hizo la urbanización de casas las dividió por manzanas y según el reglamento de propiedad de la urbanización cada 4 casas representa un edificio y dice textualmente en la escritura «…cada uno de los edificios que conforman la manzana x de la urbanización xx, es una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular que integran cada edificio»… Es decir cada 4 casas tiene un coeficiente de participación del 100%. Unos 5 años más tarde cuando el constructor terminó todas las casas en una parte del terreno construyó una piscina y un salón social y para ello hizo una adición al reglamento de la propiedad horizontal en el que hace entrega de estos bienes y hace cargo del mantenimiento y gastos de estos bienes a todos los propietarios de la urbanización, cita textualmente la adición de la escritura: «…todo conforme a los coeficientes de participación que constan en las escrituras publicas de constitución del reglamento de las dos etapas ….» más adelante cita «…siempre con sujeción a los coeficientes de participación en gastos de los bienes comunes que constan en las respectivas escrituras de sometimiento al regimen de propiedad y su adición» . Entonces mis preguntas concretas son:
    1. Lo único que nos une a todos es la piscina y el salón social, entonces debemos asegurar solo esa zona común? o toda la urbanización, ya que como dice el reglamento cada 4 casas es un edificio con una persona jurídica.
    2. Como se puede saber exactamente cuantos propietarios son el quorum, si cada edificio es un 100% (es decir cada casa un 25%) y son 260 casas?
    3. Este espacio común se puede arrendar, entregar en comodato, vender?
    4. Es obligatorio tener una administración que maneje toda la urbanización o que solo se encargue de la piscina y salón social.?
    5. Como podríamos obtener una asesoría en nuestra urbanización por parte suya? Por favor me podría escribir a mi correo ctriana365@hotmail.com?

  • Dra, María Cristina Romero: Estoy fuera del país. tengo una casa en un condominio cerrado. Solo viví año y medio. Desde que comenzó la Administración he tenido problemas con la Administradora del Conjunto. Le di correos y teléfonos para que me mantuviera al tanto de lo que pasara en las Asambleas. He alquilado la casa solo en dos ocasiones pues la situación está difícil, he aceptado todas las resoluciones de aportes o pagos y lo de las expensas porque dejé claro que no puedo asistir a las Asambleas, pero he acatado las decisiones de las mismas (solo dinero) porque me cansé de pedir copia de las decisiones de las asambleas cuando estamos en un mundo con tecnología y así como avisaba a las inmobiliarias un cc o copia para mí lo ppodía hacer perfectamente. Pero eso sí, lo de dinero he tenido que pagarlo puntualmente. La llamo y no me atiende el celular, ni me contesta los audios ni mensajes. He presentado un Derecho de Petición, que se negaron al pincipio y en el mismo momento lo recibió por consejo de la Administradora,ante la gravedad de lo que supone no recibirlo y el mismo presidente fue el que se negó a recibirlo y al mismo tiempo le avisó la administradora su deber. En fin que cuando murió mi mamá pude ir e hice las solicitudes iguales y hasta hoy esta señora que manda más que ni los dueños y el consejo de Administración, pasan de mí como propietaria, pero eso sí, todo lo que han pedido para arreglos y demás decisiones las he acatado. Por favor yo, le agradezco los recusos de su página web, pues pude leyendo, redactar el Derecho de Petición. Dígame Dra. por favor como no me dan atención nunca, si se niegan a las peticiones que hice, qué puedo hacer legalmente. Yo no puedo ir, pues no tengo medios en este momento, la casa está deshabitada. No me han enviado ni la primera copia de la asamblea, ni un correo para convocatoria de Junta. Como es posible que un presidente del conjunto se niegue a recibir un derecho de petición y a la vez lo reciba más tarde por las consecuencias de la norma. Pedí que me mostraran el contrato de la Administradora y sus funciones, porque yo pago la cuota mensual del condominio, y ella no me ha enviando ni el primer correo. Algunas veces me enteré de las cosas porque una inmobiliaria la tuvo para arrendar y me mandaban información, pero ni siquiera ponía para las convocatorias mi casa. Por favor le pido su orientación, qué debo hacer, mi hermana me dice que acuda si no contestan a la Superintendencia de Servicios pero no sé como hacerlo. Mis hermanas son mayores. El árbol de la acera que corresponde a mi casa, que no sembré yo, estan en todo el conjunto cerrado, está dañando el pavimento y me dicen que tengo que arreglarlo yo, no es la acera un bien común?. Qué puedo pedir o exigir si el presidente no responde a mis exigencias? Ocho años rogando copias de asambleas, de no recibir ni convocatorias a asambleas y me multaron la última que hubo, pero me llegó un cobro nuevo que ni sé para qué es. Muchas gracias Dra.por su atención.

    • Lamentable la situación.

      El art. 51 de la Ley 675 de 2001 señala como funciones del administrador las siguientes:

      1. Su principal responsabilidad es convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y en ellas someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del año anterior. Así mismo, mostrar un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo año.
      2. Es su obligación llevar los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
      3. Debe poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
      4. Entre las funciones del administrador también está preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto para cada vigencia, el balance general de la ejecución presupuestal del año anterior.
      5. Debe llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
      6. La Ley 675 también establece que debe administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica.
      7. Así mismo, es responsabilidad de los administradores de propiedad horizontal, cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento.
      8. Es la persona encargada de cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
      9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
      10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
      11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
      12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno.
      13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
      14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.»

      En cuanto a daños en zonas comunes es la administración quien debe realizar las reparaciones.

      En caso que el propietario del inmueble no pueda asistir a la Asamblea de Propietarios, la Ley lo faculta para otorgar poder a una persona que lo represente en ella. Por lo que, esto no es excusa para tener acceso a los documentos que usted nos menciona.

  • Atento saludo,
    Excelentes sus asesorías.
    Mi caso refiere a una propiedad horizontal de 7 aptos. Vivo en el primer piso y me amparo por la ley 675 Art. 29 parag. 3 para el NO pago de expensas por mantenimiento de ascensor, sin embargo, hace dos años se hizo modernización y se dispuso de un dinero (superávit) que se fue incrementando en las arcas de la administración debido a altos presupuestos que no se ejecutaban o que sencillamente se presupuestaban en exceso para lograr un superávit alto. No obstante, en la presentación de los informes financieros de Asamblea ordinaria 2018, observé inconsistencias y presenté objeciones las cuales «alborotaron el avispero». De esta manera, pude comprender que se estaba ocultando el gasto de dineros en las reparaciones de modernización que eran bastante elevados, Al hacer una reunión extraordinaria, se evidenció la situación y se acordó cambiar el informe financiero y quedó en cuentas por cobrar a los copropietarios de los piso 2o. al 7o. el pago de ese valor para cubrir el faltante en caja; Pero ah problema !!! en una tercera reunión, la administradora, propuso no reponer ese dinero y causarlo con los supuestos «dineros existentes» en la administración.
    EN CONCLUSIÓN: No quieren reponer ese dinero a las arcas del Edificio, lo que yo interpreto como una participación en el gasto de Ascensor a los copropietarios del 1o. piso.

    Un agravante, es que la Revisor Fiscal nombrada en nuestra copropiedad , es propietaria de un piso. Ella es también quién ha manejado la contabilidad del edificio y es de conocimiento de todos también que es quien maneja el seguro del edificio pues trabaja en una empresa familiar de ella que es una aseguradora XYZ, Al presentar mis objeciones y exigir la modificación de los Estados presentados en este periodo 2018, ella se defiende diciendo que no es la contadora del edificio porque el edificio NO cuenta con un programa contable, dice que solo le ayuda a la administradora con unas cuenticas y unos cuadros para informes. Ella no ha querido firmar estados financieros (lo que la elude de responsabilidades). Nuestro edificio no tiene bienes comerciales, es solo residencial, por tanto no estamos obligados a tener revisor fiscal y tampoco a contratar un contador, pero quien responde entonces por los errores que se desatan de la presentación de informes dolosos que llevan a tomar decisiones inequitativas?
    La administradora y revisor fiscal han prestado sus servicios voluntariamente muy a mi pesar, pues he propuesto que paguemos por esos servicios, pero la Asamblea por mayoría siempre se opone.
    Quién responde por los asientos contables erróneos, por los errores premeditados en la liquidación de cuotas y la falsedad de los informes?
    La Asamblea que somos 7 copropietarios apoya las acciones de la Administradora, menos yo, obviamente. Pero, debo acatar estas arbitrariedades bajo el supuesto de que el «Beneficio común prima sobre el beneficio particular» y que las decisiones de la mayoría se deben respetar. ?

    Como problema adicional, mi patio que es un bien común de uso exclusivo, tiene una habitación construida (que yo no construí) la cual no está contemplada dentro de las áreas de los planos, ni escrituras, y el patio, en la realidad, no tiene el área que aparece en las escrituras sino un área menor. Así la situación, siempre que presento reclamaciones por motivos de gastos de ascensor, algunos copropietarios me sacan a colación el asunto de la pieza «ilegal» y me dicen que debo tumbarla, yo contribuyo tal como le establece la constitución inicial y el patio me genera un alto recargo sobre el coeficiente de los demás.

    Tengo conocimiento de que la ley 675 prohibe las modificaciones de las áreas comunes de uso exclusivo, pero reitero que yo no la construí, ya estaba ahí y deseo conservarla. He pasado solicitudes a la Asamblea para legalizar la pieza y no se ha querido tocar el tema en profundidad. Ahora, debido a mis reclamaciones para que repongan el dinero gastado en ascensor me dicen que me van a hacer tumbar la pieza.

    Solicito su asesoría en mi caso.
    Debo tumbar la pieza? o tengo alguna opción para legalizar la pieza del patio aunque la Asamblea se oponga. La propiedad la adquirimos hace 12 años y desde hace 5 años está a nombre mío únicamente.
    Respecto a los errores del administrador debo acatar las decisiones de la Asamblea, alguna ley me ampara la protección de mis derechos en casos de minorías?
    Puedo reclamar la devolución equitativa a mis aportes que estaban en las arcas del edificio y que se gastaron por ascensor o es inminente reclamar que se reintegre a las Arcas del Edificio toda la suma gastada en ascensor. ?

    Muchas gracias y éxitos !!!

  • Dra Maria Cristina, mi consulta es la siguiente. Fui la encargada de la administración de un conjunto residencial por varios años, siendo copropietaria de un apartamento. Presente mi carta de renuncia al consejo de administración, y realice la entrega de la documentacion requerida por ellos. Al no tener clara la información, citaron a una Asamblea Ordinaria fuera de los tiempos establecidos y sin notificarme y empezaron a aplicar las decisiones tomadas por la asamblea sin publicar el acta. Durante este tiempo puse en venta mi inmueble y ahora la administración delegada, se niega a entregarme el Paz y Salvo por pago de administración, aduciendo que por no entregar la documentación, como administradora, no me pueden entregar el documento solicitado. Aclaro que el inmueble no solo esta a mi nombre sino de mi esposo y ante la negativa, el comprador me va hacer efectiva, la clausula penal, establecida en la promesa. Les he manifestado que lo que deba responder como persona natural por la administración lo haré, pero que me hagan entrega del Paz y Salvo, ya que mi esposo fue el que realizo los pagos, aun asi, no quieren entregarme el documento. Que puedo hacer?

    • Gran parte de su respuesta se encuentra en el ARTÍCULO 47 de la Ley 675 de 2001:» ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.

      En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

      Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.

      La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.

      PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo».

      Esto debe cumplirse para garantizar, precisamente, que toda persona habitante, residente o integrante de la persona jurídica, conozca las decisiones tomadas y que los afecten.

      Es vital que se realice la publicación del acta tal como lo señala el artículo citado, pues este documento constituye prueba para su exigibilidad, así cómo para poder demandar las decisiones tomadas.

      La publicación debe llevarse a cabo dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles que se cuentan a partir de la fecha de la reunión. El administrador debe poner a disposición de los copropietarios copia completa del texto del acta en la sede de la administración e, igualmente, comunicarlo a cada uno de los copropietarios, así como dejar constancia en el libro de las actas sobre hora, fecha y lugar de la publicación.

      Cuando las decisiones de la asamblea general de propietarios no se ajusten a lo dispuesto por la Ley o al reglamento de la propiedad horizontal; el administrador, el revisor fiscal o los propietarios de los inmuebles, podrán intentar la impugnación dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación del acta ya mencionada.

      Reafirmando que el término para impugnar se cuenta desde la fecha en que se publique o comunique el acta y de no realizarse de tal forma, se estaría coartando la oportunidad de impugnar ante la autoridad correspondiente, tal como lo establece el artículo 49 de la Ley 675 de 2001.

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