Medidas contra los deudores morosos

Uno de los temas álgidos dentro del manejo de una copropiedad horizontal es el de los deudores morosos y, tal vez, el más crítico de todos porque del cumplido pago de las cuotas de administración depende, en su gran mayoría, que el administrador de la copropiedad puede efectuar cada uno de los desembolsos que debe hacer por concepto de salarios, mantenimientos y servicios públicos, entre otros.

Dentro de las medidas que toman contra los deudores para presionar la cancelación de las cuotas atrasadas, algunas PH han optado por suspenderles el servicio de citofonía, es decir que si les llega alguna visita no se les comunicará y son estas personas las que tendrán que informarle vía celular que ya se encuentran en la Portería. Pero, frente a esto es necesario investigar en la Jurisprudencia porque, en algunos casos, se podría incurrir en la vulneración de derechos fundamentales como son la vida y la intimidad, el derecho a recibir acciones solidarias de vecinos y amigos y el derecho de comunicación, porque hay PH donde las viviendas se encuentran muy alejadas de la portería que la comunicación a través del citófono se convierte en esencial; por lo tanto, el administrador no puede suspender este servicio porque es vital para preservar los derechos inalienables como la vida, el derecho a la intimidad familiar y los derechos de todo el conjunto (Dar información urgente sobre la protección de niños, ancianos, personas discapacitadas y sobre el derecho fundamental al trabajo, entre otros).

Otra medida que se toma contra los deudores morosos es suspenderles la entrega de correspondencia, pero la Corte Constitucional ha sostenido que esto se constituye en un quebrantamiento al derecho a la intimidad personal y familiar; sin embargo, este organismo de la rama judicial del poder público manifiesta que no pasa lo mismo con el servicio de selección de la correspondencia, ya que no trasgrede una necesidad vital de la persona, ni el núcleo esencial del derecho.

Igualmente, se ha intentado presionar a los  morosos con poner obstáculos para abrir las puertas de entrada a un Conjunto y, nuevamente, la Corte Constitucional se pronuncia manifestando que hay que tener en cuenta las condiciones de cada caso como si la persona está en condiciones de discapacidad y la edad, porque se les estarían violando derechos fundamentales y colocando a estas personas en situación riesgosa para su vida, salud, libertad de locomoción e integridad personal. Lo mismo sucede cuando el portero no abre la puerta para que el propietario y/o residente ingrese al Conjunto, sino que debe esperar hasta que le abran la puerta a otra persona que está al día en el pago de sus cuotas de administración; o cuando es el mismo copropietario moroso quien tiene que abrir la puerta colocándolo  en riesgo de ser asaltado o secuestrado, por lo cual esta medida no puede ser implementada.

Otro método usado para coaccionar a los morosos es colocar una lista de sus nombres en las zonas comunes de la Copropiedad, lo cual, según la Corte Constitucional en la  Sentencia T-360 de 1995 no constituye, por sí misma una violación a los derechos a la intimidad y al buen nombre, porque lo que se está dando a conocer es el hecho cierto de la mora en el pago de las cuotas de administración lo que representa un hecho de suma importancia para los demás habitantes del conjunto residencia que se ven afectados por estos retrasos en los pagos.

Así las cosas, cada PH debe trazar sus propios mecanismos de presión para el pago de las cuotas en mora, pero sin describir aspectos personales o familiares,  que la información tenga importancia económica para todos los miembros de la Copropiedad y que la información se limite a todos los habitantes del Conjunto y no al público en general.

8 comentarios en “Medidas contra los deudores morosos

  • Me parece algo ad zurda todas estas leyes no contribuyen en nada solo ven la parte que se le afecta al moroso
    y la parte que esta afectada ni la miran por que unos si pagamos puntual y otros se van hasta otros paires y no pagan reciben los mismos beneficios dentro del conjunto a cambio de nada como guardiana quien bota la basura se barre el conjunto yyyyyyy elloos nada leyes no sirven protegen al infractor y al perjudicado bien gracias de que hablan

    • Desafortunadamente, respetado usuario, no son las leyes como tales, sino la indebida aplicación de las mismas, la falta de ética profesional, de honradez y honestidad que llevan a las personas a infringir la normatividad, ocasionando perjuicios a los demás.

  • buen día

    según lo que entiendo, no se puede restringir el uso de citofono, o si, o si es algo de emergencia, no aplica o como seria,

    la correspondencia se podría cerrar,????, pero si se clasifica o como seria???

    • Del pago oportuno de los copropietarios depende el correcto funcionamiento del Conjunto, porque con estos dineros se cubren costos de aseo, vigilancia, electricidad y agua, entre otros. Aunque los pagos son una obligación de los copropietarios se presenta su incumplimiento por parte de muchos de ellos, sin tener en cuenta las consecuencias por su irresponsabilidad.

      La gestión de las cuotas de administración es una función del administrador y está consagrada en la ley 675 de 2001 en su Artículo 51, numeral 8:

      “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.”

      Para el cobro de las expensas comunes, el administrador generalmente usa las siguientes estrategias de cobro, dependiendo del tiempo en que se encuentra la cartera:

      Publicando el listado de morosos.
      Llamando directamente al propietario
      Cobrando intereses por mora.
      Contratando empresas de cobranzas para cobros pre y jurídicos.
      Suspendiendo servicios comunes no esenciales.
      Haciendo acuerdos de pago con el deudor.
      La cartera de un conjunto se divide por tiempo de la siguiente manera:

      Inferior a 30 días
      Entre 31 y 60 días
      De 61 a 90 días
      Superior a 90 días
      De la adecuada administración se evita que la cartera llegue a tiempos superiores a los 90 días, por ser la más difícil de recuperar y la que mayor tiempo lleva.

      Para el cobro de cartera, la administración debe contar con información confiable y adecuada para lograr realizar su gestión. Las herramientas más necesarias para realizar sus actividades son:

      Una contabilidad llevada correctamente y al día permite tener el estado de cartera de los apartamentos al día; de esta forma se pueden iniciar procesos y cobros sin complicaciones.
      Es importante contar con un Libro de copropietarios actualizado y acorde con la contabilidad, esto es básico y permite contactar al moroso.
      Contar con una empresa de cobranzas que colabore a la copropiedad con la gestión del cobro pre jurídico para los que se encuentren entre 61 y 90 días.
      La credibilidad del administrador, porque si el administrador amenaza y no cumple lo que hará es que aumentará el efecto contrario a la recuperación de la cartera.
      Acuerdos de pago correctamente diligenciados.
      Los descuentos o condonación de intereses que se puedan otorgar, los cuales deben estar previamente aprobados por una asamblea de propietarios donde indique montos y tiempo de aplicación.
      Indicadores de gestión que permitan tomar las decisiones adecuadas en el momento adecuado. Esto colabora a evitar que la cartera pase a la última etapa.
      Dos indicadores básicos de gestión de cartera son el porcentaje de la cartera por edades y la variación de la cartera a través del tiempo. Con el primero se determinan las acciones a ejecutar para el cobro de la cartera y el segundo permite saber si las acciones tomadas están surtiendo efecto; cuando en el segundo indicador hay una variación negativa indica que la cartera se está recuperando, una variación positiva nos indica que las acciones ejecutadas no están surtiendo efecto.

      A continuación un ejemplo de indicadores de cartera por tiempo y la variación de la cartera.

       

      A continuación, se puede descargar un formato de acuerdo de pago que puede adecuar a sus necesidades:

      Formato acuerdo de pago.

      Otros artículos de interés:

      Libro de copropietarios
      Verificación de las cuentas de un conjunto – La circularización de cartera
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  • las leyes no ayudan y los cobros se hacen dispendiosos, y de esos pagos se conserva la propiedad. Ojala alguien legislara en contra de estos siempre morosos

    • La Ley establece un procedimiento especial para realizar estos cobros a morosos y, por el momento, hay que adecuarse a ellas. Hay que agotar los procedimientos internos y agotar los procesos con los órganos que la Ley 675 de 2001 y el respectivo reglamento de copropiedad autorizan.

  • Buenas noches Doctora
    mi pregunta es tuve un problema de taponamiento de areas comunes que desembocaban en mi apto por 5 años un fallo de la secretaria del habitad hizo que el conjunto lo arreglara , las preguntas son
    — estoy solicitando una indemnizacion por daños y perjuicios ? es viable
    – para presionar el arreglo deje de pagar la administracion y ahora estoy arrendando el apto y el administrador me dice que si no le pago el valor total de la cartera no me permite ingresar el trasteo ? esto es legal
    ya que estaria obrando como si me embargara mi apto ?
    Gracias DRA

    • Claro que es viable pedir indemnización por los perjuicios que se le ocasionaron, pero el mecanismo para presionar esto no es dejar de pagar las cuotas de administración, porque con ello perjudica a los demás propietarios y a la misma copropiedad, pues ven disminuido el ingreso con el que cuentan para cumplir con sus compromisos (laborales, pago de servicios públicos, etc.).

      Al incumplir, la administración de la P.H. está en todo su derecho de no permitir el ingreso del trasteo del arrendatario, ya que esto se constituye en uno de los mecanismos para presionar a que el deudor moroso se ponga al día.

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