¿Qué órgano social  y hasta qué valor puede condonar intereses a los deudores morosos?

La Ley de régimen de propiedad horizontal, art. 30, determina que el máximo límite que se impone a los intereses causados por obligaciones pecuniarias incumplidas es de 1.5 veces el interés bancario corriente que certifique la Superintendencia Financiera y otorga la potestad a la Asamblea para que establezca un interés inferior al citado, incluso da la posibilidad de dejar una tarifa de cero, o ”perdonar” una parte o el total de los intereses de mora de un ítem determinado, o de un periodo específico, siempre señalado en el reglamento de P.H.

El Consejo de Administración, ni el Comité de Convivencia están facultados para intervenir en la condonación de estos intereses, pues las funciones del Consejo de Administración están definidas en el art. 55 de la Ley 675 de 2001  y las que por asamblea de propietarios se le hayan encargado y que, en general, son las que tienen que ver con el funcionamiento de la persona jurídica reglamentadas en el estatuto, pero como órgano asesor intermedio entre la asamblea y el administrador de la P.H.;  mientras que el Comité es el encargado de interceder para la solución de  conflictos, proponiendo fórmulas de  arreglo para fortalecer las relaciones de la comunidad.

Sinembargo, el Decreto 1365 de 1986, señaló que la asamblea podía decidir sobre las remodelaciones de los bienes de uso común y de las determinaciones relacionadas con las alteraciones en el uso y goce de éstos. Asimismo, este da potestad a la asamblea de propietarios para que  autorice que  el administrador realice actos o celebre contratos en caso que la cuantía de ellos supere el monto máximo que éste tiene.

No es irrespetuoso que un propietario residente moroso pida la condonación de los intereses de cuotas e administración ordinarias o extraordinarias, pero sí se debe tener presente que la mora de un propietario afecta a la copropiedad en general, pues el no pago de la cuota de administración implica que se perjudique la estabilidad financiera y, consecuentemente, funcional, para el cumplimiento de un presupuesto anual y de las cuotas extraordinarias necesarias para una obra específica. Quien presenta mora en el pago de la ordinaria muy probablemente lo hará en el pago de la extraordinaria.

Esta condonación de los intereses de mora forma parte de los mecanismos para la recuperación de cartera, es un incentivo para que los propietarios o residentes morosos se pongan al día, siendo más efectiva que llevar a cabo un proceso ejecutivo por los costos que éste acarrea y por el tiempo que implica; por lo mismo, resulta más adecuada al ofrecer amnistías a los deudores que deseen ponerse al día y que, por reglamento, es general y no en beneficio de determinado número de ellos.

 

¿Qué hacer cuando el reglamento o estatuto de la P.H. no establece el límite máximo para los intereses de mora?

Sencillamente, como máximo se toma la misma tarifa vigente establecida por la Superintendencia Bancaria, es decir 1.5 veces el interés bancario corriente.

 

2 comentarios en “¿Qué órgano social  y hasta qué valor puede condonar intereses a los deudores morosos?

  • La asamblea de copropietarios aprobo la desafectacion de un vacio del edificio como bien comun no esencial de 12 m2. Como se avalua un vacio para en una negociacion posterior pagar este vacio a la copropiedad.
    Ha pasado un año y me estan solicitando modofocar por escritura los coeficientes, pero otros me dicen que tenia dos meses desde cuando me aprobaron la desafectacion y este tiempo ya paso. Por favor ayudenme con las repuestas

    • La desafectación se se ocasiona cuando un bien común pierde esa calidad de “común”, y se convierte en un bien particular; ésta sólo puede darse cuando tal bien no es indispensable para la subsistencia de la propiedad horizontal; por ello, la desafectación recae sobre aquellos bienes catalogados como no esenciales.

      Cuando se produce la desafectación de un bien común, se entiende que este deja de prestar un servicio a los propietarios de los inmuebles que conforman la propiedad horizontal.

      El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 define los bienes comunes y los bienes comunes
      esenciales, así:
      “Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal
      pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
      destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
      seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

      Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación
      y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los
      bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales.
      Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
      instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones
      indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de
      servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.”
      La desafectación de los bienes comunes, está contemplada en el artículo 20 del
      régimen de propiedad horizontal, a saber:
      “ARTÍCULO 20. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa
      autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las
      normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de
      propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los
      coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de
      bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona
      jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.
      En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada
      a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo
      cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.
      PARÁGRAFO 1o. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de
      bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo
      contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos
      inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto
      actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y
      con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
      PARÁGRAFO 2o. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes
      comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales
      por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad
      con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *