El Consejo de Administración

Según el artículo  53 de la Ley 675 de 2001,  el consejo de administración sólo es obligatorio en copropiedades comerciales o mixtas con apartamentos o casas que consten de 30 unidades privadas, sin incluir parqueaderos ni depósitos. Y , para el caso de la copropiedades residenciales, si superan más de 30 unidades privadas, sin contar parqueaderos y depósitos, este órgano se puede constituir siempre y cuando el reglamento de propiedad horizontal así  lo establezca, previa aprobación por Asamblea de Propietarios.

Ahora bien, para ser consejero es necesario ser propietario o tener poder de delegación en el que se determine que está representando a la persona elegida como Consejero (en caso que éste no pueda asistir a la reunión).

La ley no obliga a que el consejero esté a paz y salvo por concepto de cuotas de administración; sinembargo,  muchos reglamentos de propiedad horizontal, por autonomía, así lo señalan para que la morosidad se constituya en restricción para ser elegido como consejero.

Aspectos a tener en cuenta en el desarrollo de las funciones de un Consejero de Administración:

  1. Aunque el presidente del Consejo  pueda firmar el contrato con el administrador, por delegarse esta función por parte de la Asamblea de propietarios, esto no significa  que el Presidente del Consejo se convierta en el jefe directo del administrador.2. El presidente del consejo preside sobre el consejo y no en lo relacionado con el administrador. De ahí que las decisiones tomadas por este órgano deben constar en actas, de lo cual tendrá un soporte el administrador para que realice la gestión encomendada, siempre y cuando se encuentren en concordancia con la ley y el reglamento.3. El consejo de administración toma las determinaciones “necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, tal como lo señala el Art. 55 de la ley 675 de 2001.

    4. El administrador no hace parte del consejo, ya que sus  reuniones, deliberaciones y votaciones no exigen la presencia, ni la participación del éste; aunque  sí  deben  trabajar en equipo con el administrador, establecer las necesidades de la P.H., crear planes de trabajo, hacerles acompañamiento y seguimiento.

    5. El consejo debe establecer ciertas políticas de contratación que no se presten para dudas en lo que se refiere a las contrataciones que se realicen.

    6. El Consejo de Administración no debe, ni puede extralimitarse en sus funciones, no interferir con las decisiones que  le corresponden a la Asamblea General, ni realizar las funciones que le corresponden al administrador, según el el artículo 51 de Ley 675 de 2001.

    7. No puede exigirle al administrador para que actúe en contra del reglamento de propiedad horizontal.

    8. Los miembros del Consejo deben ser imparciales en todos sus actos, tratando a todos  los copropietarios y residentes equitativamente, sin otorgar beneficios a alguno en particular .

    9. Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la P.H., por lo que no pueden estar en mora con sus cuotas de administración ordinarias, ni extraordinarias, o cualquier otra obligación tomada por la Asamblea o señalada en el Reglamento.

    10. Su gestión la realizan de manera gratuita, aunque la ley no restringe la posibilidad de que los consejeros reciban remuneración ; sinembargo,  en la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal se establece que su gestión sea voluntaria y sin recibir pago por ello.

    A continuación, los artículos de la Ley de Régimen de P.H. que hacen referencia al Consejo de Administración:
    “ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

    Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

    Ir al inicioARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

    Ir al inicioARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”.

12 comentarios en “El Consejo de Administración

  • Doctora cordial saludo:

    En mi conjunto el anterior consejo contrato a una empresa de administracion, la cual despues de un tiempo comenzo a mostrar debilidades por lo que el consejo se quejo y fue designado un nuevo administrador delegado, el cual tampoco dio resultados. Esto fue avisado al consejo entrante quienes de inmediato finalizaron el contrato. Ahora este nuevo consejo le exige al consejo saliente que entregue los libros de contabilidad, balances, etc que maneja la contadora actual y la administracion. Pero el anterior consejo nunca manejo esta informacion mas alla de mos balances que periodicamente le enviaba el administrador. Es responsabilidad del consejo o de la contadora entregar la informacion? Si la admon fue despedida quien le entrega a la nueva admon y nuevo consejo? Hasta que fecha responde por la gestion el consejo saliente? Cual es la obligacion del saliente en cuanto a realizar una entrega formal al entrante (consejo) si existe una adnimistracion y una contadora? Puede el consejo entrante demandar al saliente ppr actos cometidos por la administracion sin su co sentimiento?

    Mil gracias de antemano por su atencion

    • Dentro de las funciones del administrador se encuentra la de llevar la contabilidad y exigir del contador y del revisor fiscal las actividades que se les encargaron. Favor ver el siguiente artículo de la Ley 675 de 2001: “ARTÍCULO 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

      1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

      2. Llevar directamente o ba jo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

      3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

      4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

      5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

      6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

      7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

      8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

      9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

      10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

      11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

      12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

      13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.< /o:p>

      14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

      PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto”.

      Como podrá ver, el numeral 5 lo determina específicamente. Es él quién debió exigirle a la contadora la presentación de la contabilidad al Contador.

  • Buenas tardes Dra. tengo 2 preguntas:
    1. Puede un miembro del consejo renunciar ante el consejo, siendo que fue la asamblea quien lo nombró?
    2. Está exento de responsabilidad aquel miembro del consejo que haya salvado su voto cuando fueron aprobados actos en el consejo o haya estado ausente? Sobre todo si esa decisión pudiera causar pérdidas a la copropiedad, por falta de información suficiente para decidir. Qué recomienda hacer, para salvar su responsabilidad?

    • “El Consejo de Administracion es el representante de la Asamblea General y el “puente” entre esta y el Administrador, por lo que su principal funcion es vigilar que se cumplan los preceptos de la misma.

      Los miembros del Consejo ejerceran su cargo “Ad Honorem” y cumpliendo una funcion social de servicio a la comunidad, por lo que actuaran siempre en funcion del bien comun.

      Los representantes al Consejo de Administracion deben haber observado siempre una conducta impecable y deben caracterizarse por su puntual y estricto cumplimiento de todas las normas del Reglamento.

      Los miembros del Consejo de Administracion no pueden ser parientes del Administrador ni del Revisor Fiscal, ni tener negocios con ninguno de ellos, para garantizar la independencia y autonomia de cada uno de los organos de direccion y control.

      En consecuencia, tampoco podran desempeñar ningun cargo remunerado en la copropiedad, simultaneamente con el ejercicio como consejeros, ni mucho menos como empleados de la administracion

      Los miembros del Consejo deben actuar siempre en beneficio de la Copropiedad y no pueden aprovecharse de su investidura para reclamar privilegios o para beneficiarse directa o indirectamente de ella.

      Los miembros del Consejo deben mantener una absoluta imparcialidad en todos sus actos, dando a todos los copropietarios y residentes el mismo tratamiento, sin otorgar a nadie prebendas o privilegios y sin permitir que sus sentimientos, relaciones de amistad, simpatias o desafectos hacia otros miembros de la comunidad interfieran o influencien sus determinaciones.

      Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la comunidad, entendiendose que no pueden estar en mora con sus cuotas de aporte a las expensas comunes, cuotas extras, o cualquier otra obligacion decretada por la Asamblea o contemplada en el Reglamento”.

  • Buenas noches, Doctora.

    La felicito y le agradezco inmensamente este servicio que usted presta a toda la comunidad.
    Somos un grupo de residentes de una urbanizacion en la ciudad de Medellín, este año para el mes de marzo nos informaron a los propietarios de la unidad abierta donde residimos que por potestad del consejo de administracion hubo cambio de la administradora, ya que segun ellos, la anterior administradora no entrego ningun tipo de informacion contable y que habia un desfalco. E l consejo que nombro a la nueva administradora le asigno un salario de 2.500.000 mensuales y el contrato lo firmaron como personas naturales la presidente del consejo y la sra. administradora (vale aclarar que en la firma del contrato de prestacion de servicios lo hacen como personas naturales fulano y perano, no se evidencia el cargo de ninguna de las dos, este contrato es por $30.000.000), subieron el valor de la administracion en $10.000 que a la fecha esta en $88.700 y la administradora solo viene a la urbanizacion los dias miercoles de 10 a 12 del medio dia, es decir que en el mes trabaja solo 8 horas y al año 96 horas aprox., es decir que la hora de trabajo saldria a $312.500 aproximadamente . La nueva administracion llego haciendo cobros juridicos a los propietarios que estamos en mora, pero nunca en 14 años de vivir aca lo habian hecho y en ese tiempo nunca han hecho nada por la urbanizacion, por esa razon no pagamos. Somos 262 casas y de estas aproximadamente 110 estamos en mora por estas razones y muchas mas. Han presionado tanto a la gente que muchos de ellos han hecho acuerdos de pago y a ellos les han rebajado los intereses. En el acta del 3 de marzo ellos mismos afirman que hay deudas que ya prescribieron. Como propietarios en mora que proceso debemos gestionar para llevar a cabo esta prescripcion de las deudas. Como podemos empezar a gestionar este tramite? Cuanto tiempo dura? Si la nueva administracion dice que no tiene informacion contable, son validos esos cobros? Ellos dicen que solo encontraron informacion de la cartera, nada mas. Estas son casas de interes social y muchos tenemos nuestras viviendas con afectacion familiar y estamos pagando los creditos al banco. Somos una unidad abierta ya que aca dentro hay vias publicas que comunican a otras urbanizaciones y otros barrios aledaños al sector. Ellos pueden proceder a embargar nuestros bienes?.

    Doctora, muchos de los propietarios aca presentes nos encontramos muy angustiados, ya que es nuestro patrimonio y el de nuestros hijos. No sabemos a quien recurrir, nos sentimos desprotegidos. Nos gustaria poder contactarla directamente y mostrarle la documentacion que hemos recolectado.

    Agradecemos infinitamente su amable colaboracion y como podemos proceder en nuestro caso.

    • Las deudas de administración prescriben a los 5 años, en este caso la certificación de la deuda de administración que es un título ejecutivo. Se pide ante el Juez donde lo tengan demandado. Si no lo han demandado y el administrador le cobra y usted llega a acuerdos de pago…se interrumpe la prescripción. Para pedir que se declare la prescripción antes que lo demanden, por proceso declarativo, con abogado, solicita que se declare la prescripción de esa deuda.

  • Doctora buenos días
    Que tipo de sanción tiene el consejo de administración al no tener actas de las reuniones y no rendir informe a la asamblea de copropietarios ?

    • El artículo 55 de la ley 675 de 2001 indica que:”… el consejo de administración tiene como función la toma de decisiones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla con sus fines de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”…

      “Llevar propuestas a la asamblea acerca de reglamentos de usos de bienes comunes y de las modificaciones en la forma y goce de los mismos.
      Proponer a la asamblea la realización de programas de mejoras de obras y reparaciones o la reconstrucción parcial o total del inmueble y la forma de distribución del costo entre propietarios.
      Vigilar la administración el inmueble y dictar los reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden y el aseo en la copropiedad.
      Autorizar al administrador para todos los actos de carácter extraordinario que se presenten.
      Asesorar al administrador en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento de la persona jurídica, ejercitar ampliamente el control de su gestión y cuando juzgue conveniente dar cuenta de ello a la asamblea general de propietarios.
      Convocar a la asamblea a reunión ordinaria cuando el administrador no lo hubiere hecho oportunamente o cuando lo estime conveniente para las asambleas extraordinarias.
      Presentar a la asamblea de propietarios informe de su gestión anual y el concepto acerca del proyecto de presupuesto anual de gastos que debe presentar el administrador a consideración de la asamblea.
      Nombra y remover libremente al administrador cuando sea una persona natural y fijarle su remuneración y supervisar sus funciones.
      Imponer a los propietarios y demás ocupantes de la copropiedad, las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, en los casos en que la Asamblea le hubiere delegado tal responsabilidad y de conformidad con lo establecido en la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
      Velar por la correcta inversión de los fondos de imprevistos conforme a la destinación dada por la asamblea general.”

  • Si una persona que la escogió la asamblea para ser parte del Consejo de Admon, esta renuncia para postularse como administradora, lo puede hacer? y en que parte de la Ley 675 lo dice?

    • La renuncia de esta persona como miembro del Consejo de Administración para postularse como administrador lo faculta para optar al cargo. Diferente si siendo miembro de este Consejo se postula, al mismo tiempo, para aplicar a la administración.

  • Puede un miembro del consejo de administración dar poder de representación con voz y voto a otro miembro del consejo, en caso de no poder asistir a alguna sesión del mismo

    • La ley 675 en su articulo 53° Establece que: “Las copropiedades de uso COMERCIAL O MIXTO integradas por mas de treinta (30) bienes privados, (Excluidos parqueaderos y depósitos) tendrán un “Consejo de Administración”, integrado por un numero impar de tres o mas propietarios o sus delegados…”.
      Ese delegado debe tener específicamente determinadas las funciones para las cuales se le han dado poder.

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