Los problemas más comunes en los conjuntos de propiedad horizontal

 

Si se hiciera una encuesta entre los residentes de cualquier conjunto de propiedad horizontal (Propietarios y/o arrendatarios) no se sorprendan si las respuestas más repetitivas son: Convivencia, empresas de vigilancia y de administración y la pregunta más obvia en caso de hurto, bien dentro de nuestras viviendas o, por ejemplo las pertenencias que dejamos en zonas comunes exclusivas para ello como es el caso del sitio donde se dejan las bicicletas, lo que algunos denominan “Bicicleteros”, ¿Quién responde en caso de hurto de las pertenencias de copropietarios y/o arrentarios?

Hace poco leí un artículo del Periódico El Tiempo, con fecha del 4 de noviembre del presente año, donde una residente se quejaba por el hurto de una de sus bicicletas, lugar al cual sólo tenían acceso los vigilantes del conjunto y que contaba con un sistema de fichas para saber qué pertenencia se sacaba del conjunto… pero de nada sirvió.  La señora en cuestión envió 3 cartas a la administración de las cuales recibió respuesta escrita…lean bien…5 meses después y donde “descaradamente” se le informaba que por su demora en hacer el reclamo, ya no se podía hacer nada. Ella, nuevamente dirigió una carta a la Administración recalcando que su reclamo fue a   tiempo y que fue la administración quien se demoró en contestar, ante lo cual le respondieron que sólo la indemnizarían por un valor ínfimo con respecto al costo real de la bicicleta.

Como el caso de esta señora hay muchos más, a pesar que dentro del rubro de administración que se cancela mensualmente está incluido el de vigilancia privada que la mayoría paga, de acuerdo a lo establecido por la Ley 675 de 2001 cuando determina que entre las funciones del administrador de una propiedad horizontal se encuentra la de “Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal”. A pesar de lo enunciado en esta norma, los robos en áreas comunes son el pan de cada día y, lo peor, nadie responde, o si lo hacen dilatan la respuesta parcialmente.

A pesar que la responsabilidad recae en el administrador, existe además la labor de la Asamblea o  del Revisor Fiscal, quienes deberían controlar las funciones del anterior; ya que hay un vacío legal en la actualidad  donde ninguna entidad específica tiene la función de vigilar y supervisar a los administradores. La Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada manifiesta que son las empresas de seguridad contratadas  quienes deben responder en estos casos de hurto; pero éstas tienen obligaciones de medio y no de resultado. ¿Cómo así?, nos preguntaremos, pues si la compañía de vigilancia demuestra que cumplió con toda la seguridad del caso no tiene la obligación de responder.  Pero, si se logra comprobar que hubo negligencia por parte de los vigilantes, como es el caso de la ausencia de cámaras en lugares pactados con anterioridad, ésta sí tiene la obligación de responder por el hurto. Aunque, las empresas de vigilancia, generalmente, tardan demasiado en dar una respuesta frente a este tipo de hechos y opta por atribuir la responsabilidad al vigilante de turno para que sea éste quien pague.

¿Entonces, nos encontraremos con las manos atadas ante estos hechos delictivos?… No. Lo que se debe hacer es asegurarse que la empresa de vigilancia contratada para la seguridad de la Copropiedad cuente con seguros de zonas comunales, lo mismo que una póliza de manejo contractual y extracontractual, lo que nos representa mayores garantías para que, en caso de hurtos, la empresa tenga que asumir su responsabilidad, bien en zonas privadas o en zonas comunes como el caso de la bicicleta anteriormente mencionado.

Por ser un tema tan delicado y esencial para el bien común en las instancias creadas para ello ( Consejo Local de Propiedad Horizontal), quienes están dispuestos a colaborarnos en la respuesta a nuestras inquietudes; verificar que la Compañía de Vigilancia Privada esté registrada ante la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada; que su Licencia de funcionamiento se encuentre al día y que la prestación del servicio que ofrece sea lo que necesitamos; y llevar un registro detallado de pagos, preferiblemente con cheques para evitar desvíos de dineros.

35 comentarios en “Los problemas más comunes en los conjuntos de propiedad horizontal

  • En la Unidad en la que vivo el actual concejo de administración ha tomado la decisión de suspender uno de los tres turnos de ronderos que vigilan las zonas comunes, para bajar costos. Considero que durante estas horas todos los habitantes estaran desprotegidos, porque con un portero no es suficiente para cuidar la Unidad de 60 apartamentos y muchas zonas verdes, y con diversos puntos por donde delicuentes pueden ingresar a cometer fechorías.

    En caso de que se presente un evento de robo o delito por falta de seguridad, quien responde?

    • El Consejo de Administración no tiene la facultad de tomar decisiones, sino sólo las inherentes al Art.55 de la Ley 675 de 2001: «Al consejo de administración, le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal», lo que quiere decir que los copropietarios a través de su Asamblea General determinará las funciones del Consejo. En el caso que nos comenta, la decisión de suspender uno de los turnos debió ser aprobada por la Asamblea de su copropiedad. Ahora bien, para evitar que la Empresa de Seguridad Privada se exima de responsabilidad patrimonial es necesario que constituya, además de la Póliza de Responsabilidad Civil Extracontractual, un seguro que cubra los riesgos sobre los bienes objeto de vigilancia.

    • Al parecer, según lo que nos dice, es una residencia que no está enmarcada dentro del régimen de propiedad horizontal y como no hay vigilancia privada, es al propietario de cada vehículo a quien le corresponde tomar todas las medidas necesarias para asegurar sus pertenencias.

  • Para reformar el «Reglamento de propiedad Horizontal» en alguno de sus artículos se debe hacer por medio de un abogado, o solo con el acta de aprobación de la asamblea general, el administrador o representante legal y el revisor fiscal lo pueden hacer?

    • Para hacer reformas al Reglamento de Propiedad Horizontal es necesario que se haga por Asamblea General de Propietarios, Art. 38, num.6 de la Ley 675 de 2001, por ser el ente establecido para tal fin y le corresponde al Administrador realizar la gestión tal como lo señala el Art. 51, num. 9 de la misma Ley. Si la reforma requiere de un análisis específico de normas, es recomendable asesorarse de un profesional en Derecho que tenga amplios conocimientos acerca de la mencionada , para no incurrir en errores de procedimiento.

  • Si el contrato de prestación de servicios genera riesgos de demanda contra la administración o la copropiedad, ¿Que tipo de contrato se debe realizar con un administrador de PH?

    • Recuerde que el cargo de administrador es de libre nombramiento y remoción. Frecuentemente, suele confundirse un Contrato de Prestación de Servicios con un Contrato Laboral, porque para que se configure un contrato laboral se requieren 3 elementos básicos: contraprestación, subordinación y el cumplimiento de un horario de trabajo; mientras que en un Contrato de Prestación de Servicios no confluyen estos elementos. Desafortunadamente, como consecuencia de esta errónea interpretación se suscribe un contrato de prestación de servicios cuando en realidad se configura un contrato laboral común y corriente con derecho a prestaciones sociales y todo lo que a él corresponde. Pero si la Propiedad Horizontal insiste en que se celebre un contrato, el más indicado es un contrato de prestación de servicios, pues la labor del administrador a pesar de ir de la mano de las decisiones de la Asamblea y el Consejo, sigue siendo independiente y autónoma, por su conocimiento profesional, que no requiere de su presencia permanente , ni jornada laboral, etc., porque terminaría configurándose el contrato de trabajo, cuando hablamos de un administrador como persona natural.

  • Dra Buenos días. Tengo un apartamento en el 5to y ultimo piso en un conjunto residencial, hay goteras y humedad ahora en época d lluvias, lo reporte a la administración porque hasta donde conozco se que es responsabilidad de esta cuidar areas comunes eseciales y ademas esta afectando paredes y enceres en el apto. M respondieron q revision , arreglos o reparaciones, como son internos corren x mi cuenta. Esto es así, agradezco su asesoría.

  • Buena noche, el Edificio en el que vivo cuenta con una señora que realiza el aseo a áreas comunes dos veces por semana con un tiempo de 3 horas/por día , no se le ha realizado contrato ya que no se tiene claridad el tipo de contrato a realizar, ademas un abogado copropietario del edificio dice que el edificio no esta obligado a pagar prestaciones justificado por el tiempo que presta los servicios esta señora y que se debe hacer contrato como independiente.

    le pido el favor me pueda colaborar e indicarme de acuerdo a su conocimiento en propiedad horizontal que tipo de contrato se le debe hacer a esta señora?

    muchas gracias.

    • Lo más adecuado es con un contrato laboral de medio tiempo, pues según lo que usted nos plantea en su inquietud, se configuran las 3 características fundamentales para un contrato de trabajo, tal como lo establece el art. 23 del Código Sustantivo del Trabajo: «El Contrato es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa y diremos que es laboral, cuando además de los elementos de cualquier contrato (capacidad de las partes para contratar, consentimiento, causa lícita, objeto lícito), concurran los elementos esenciales de que trata el artículo 23 del Código Sustantivo del Trabajo, que dice:

      “Elementos esenciales.
      1. Para que haya contrato de trabajo se requiere que concurran estos tres elementos esenciales:
      d) La actividad personal del trabajador, es decir, realizada por sí mismo;
      e) La continuada subordinación o dependencia del trabajador respecto del empleador, que faculta a éste para exigirle el cumplimiento de ordenes, en cualquier momento, en cuanto al modo, tiempo o cantidad de trabajo, e imponerle reglamentos, la cual debe mantenerse por todo el tiempo de duración del contrato. Todo ello sin que afecte el honor, la dignidad y los derechos mínimos del trabajador en concordancia con los tratados o convenios internacionales que sobre derechos humanos relativos a la materia obliguen al país; y,
      f) Un salario como retribución del servicio.
      2. Una vez reunidos los tres elementos de que trata este artículo, se entiende que existe contrato de trabajo y no deja de serlo por razón del nombre que se le dé ni de otras condiciones o modalidades que se le agreguen”.

      1. Prestación personal del servicio, evidentemente la persona encargada de realizar las labores de aseo tendrá que dirigirse hasta la propiedad horizontal y realizar el servicio de aseo personalmente.

      2. Remuneración, se pacta un pago que corresponde a la contraprestación por las labores de aseo realizadas.

      3. Subordinación, el cual resulta determinante para el presente cuestionamiento, podría aludirse a la presencia de subordinación en cuanto el contratante indica las horas que deberá laborar la persona, es decir no se contrata una persona para que preste el servicio de aseo, sino que se ordena durante 3 horas realizar labores de aseo, el tiempo de permanencia es una orden».

  • Buenos días, en este caso es la propiedad horizontal es una plaza de mercado en la cual existe una asociación de comerciantes y se constituye por junta y un administrador, mediante una reunión de junta se decidió requerir el despeje unas áreas en los pasillos que son zonas comunes a lo cual varios comerciantes están muy disgustados y amenazando con demandar. la pregunta es con dicha solicitud se estarían vulnerando los derechos de los comerciantes?

    • Si la plaza de mercado está constituida como propiedad horizontal, legalizada tal como lo determina la Ley 675 de 2001, deben contar con un Reglamento aprobado por la Asamblea de Propietarios y un Manual de Convivencia. Nos dice que hubo reunión…suponemos que se refiere a la asamblea y que tomaron decisiones que debieron ser aprobadas con el quórum requerido, por lo tanto, esas decisiones son de carácter obligatorio. Asimismo, deben haber estipulado sanciones para los propietarios que incumplen con lo establecido.

  • Buenos días, en este caso es la propiedad horizontal es una plaza de mercado en la cual existe una asociación de comerciantes y se constituye por junta y un administrador, dentro de la junta existen unos cónyuges pero cada uno tiene locales comerciales diferentes esto puede convertirse en una ilegalidad?

    • Aclaro que según lo reglamentado por la Ley 675 de 2001 en los Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto con menos de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos es voluntario la consagración de este organismo.

      Ahora, respecto a su inquietud, les sugiero leer los artículos pertinentes de la Ley de Propiedad Horizontal que tratan sobre el Consejo de Administración:

      «DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.

      ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

      Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

      ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

      ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal».

      En cuanto a lo que nos pregunta sobre si hay ilegalidad en lo relacionado con los cónyuges que pertenecen a la Junta, debemos tener en cuenta que:

      Los miembros del Consejo ejercerán sus funciones en forma gratuita y cumpliendo una función social de servicio a la comunidad conformada por todos los comerciantes.

      Los miembros del Consejo de Administración deben conservar una conducta impecable , ser puntuales y estrictos en el cumplimiento de todas las normas del Reglamento.

      Los miembros del Consejo de Administración no pueden ser parientes del Administrador ni del Revisor Fiscal, ni tener negocios con ninguno de ellos, para garantizar independencia y autonomía entre los órganos de dirección y control. Pero, en el caso que nos comenta no se presenta esta situación, así que no vemos ilegalidad en el hecho que sean cónyuges, pues cada uno tiene locales comerciales distintos.

      Los miembros del Consejo deben ser imparciales en todos sus actos.

      Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la comunidad.

  • En días pasados le mostré a un empleado de servicios varios del conjunto donde vivo y en el que pago puntualmente la cuota de administración la reparación a la que había sometido mi vehículo para corregir un rayón que éste había tenido. Pasaron aproximadamente 6 días en los cuales mi carro no fue utilizado ni movido por ninguna otra persona y mucho menos por mí ya que me encontraba viajando cumpliendo funciones laborales. En la mañana de hoy bajo al parqueadero y encuentro que mi carro fue golpeado y no se sabe con certeza quién fue la persona que cometió este daño. En el parqueadero hay cámaras de video pero desafortunádamente mi vehículo se encuentra en un punto llamado punto ciego. ¿En este caso, quién responde por el daño? La administración del conjunto debe pagar el daño a mi vehículo ya que estaba parqueado en su correspondiente espacio y en zona privada?usando la caja menor?

  • hola, quisiera saber un parqueadero de mi apartamento del sotano se inunda, pero no es exactamente mi parqueadero sino todo parqueadero donde circulan los carros, me dice la administradora que eso es privado que el problema es mio y no de la administracion. ¿Eso es cierto?.

    • Remítase al siguiente artículo de la Ley 675 de 2001: «ART. 23.-Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

      1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

      2. No cambiar su destinación.

      3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

      4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

      PAR. 1º-Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3º del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

      PAR. 2º-En ningún caso el propietario inicial, podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes».

      Es decir, de acuerdo al numeral 3, si la inundación no es causada por su culpa, sino por filtraciones en la cubierta que hace de techo de los parqueaderos,por ej., tal como lo señala el Parágrafo 1, serán asumidas por la P.H., en cabeza del administrador como representante legal de la misma.

  • Buenas tardes se realizó la asamblea ordinaria y se aprobó el presupuesto y estados financieros sin someter a votación por coeficiente, algunas personas alzaron la mano el forma de aprobación algunos asambleístas manifestaron que eso no era legal, se realizó aumento del 37% . Se convocó a una asamblea extraordinaria en el cual el único punto era ratificación o revocatoria del proyecto de presupuesto del año 2017, como mecanismo alterno ya que solo era un punto de la asamblea ordinaria no toda y se sometió a aprobación el 65.44% revocaron la decisión tomada en la asamblea ordinaria con respecto al presupuesto ahora ni el consejo ni la administración quieren tener en cuanta la decisión tomada argumentando que esto es ilegal … la pregunta se actuó correctamente ¿ y que podemos hacer para hacer cumplir lo aprobado en asamblea extraordinaria ¿

    • Nos hace la misma pregunta dos veces y la respuesta es igual: Siempre, debemos remitirnos a la norma, para este caso: “De la Asamblea General

      ARTÍCULO 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

      Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado”.

      Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”.

      Asimismo, veamos el “ARTÍCULO 41. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo”.

      En el caso que nos plantea, cuando las decisiones no se tomaron conforme a la ley o al reglamento, en algunos casos lo recomendable es que el primer paso a seguir antes de desobedecer a la asamblea, sea el de impugnar la decisión. Tema que ya ha sido planteado en nuestro blog, ya que que la ley consideró este procedimiento para situaciones como la que usted nos comenta.

  • Buenas tardes, que sucede cuando un propietario na ha cancelado la administración (5 meses) y por ende no puede utilizar en esta caso la piscina, pero el propietario utiliza el numero de una casa diferente a la de el para ingresar, y cuando se le hace el llamado de atención manifiesta que el no se sale de la piscina y que hagan lo que quieran.
    en este caso que sanción se le puede aplicar si hay lugar para ello.

    • La sanción que haya quedado establecida en el Reglamento, previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios; igualmente, , lo que establecido por ustedes en el Manual de Convivencia.

  • Buen día Abogada Ma. Cristina, soy propietario de un apartamento en un conjunto residencial en la ciudad de Bucaramanga; llevo cuatro meses viviendo en él, sucede que no se me ha permitido la instalación de Directv (televisión por suscripción) pues vengo desde hace poco mas de cuatro años con este servicio, solicite a la administración mediante derecho de petición los motivos por los cuales no me permitían dicha instalación, a lo cual la respuesta fue que no era posible ya que las terrazas se habían impermeabilizado en el mes de enero y que se había hecho una inversión importante en tal sentido razón por la cual hasta la fecha no ha sido posible instalarla, pero resulta que en las terrazas de las torres ya hay instaladas varias antenas de otros operadores que se había hecho antes de la mencionada impermeabilización, el supervisor de Directv ya estuvo en el conjunto y dijo que la única manera de seguir disfrutando del servicio con ellos era que dejaran instalar la antena en la terraza, pero la administracion me sigue negando la posibilidad de hacerlo, mi preguntan es: existe alguna manera de hacer algo al respecto?… o tengo que desistir del servicio con el cual me sentía cómodo para contratar otra empresa de tv por cable de las cuales solo permiten en ese conjunto…agradezco su valiosa respuesta Doctora. Bendiciones!!

    • Qué dice el reglamento al respecto?, que se determinó en la última Asamblea, de Propietarios?, una vez aclarado esto, proceda con lo establecido y de no llegar a una solución (Interponga Derecho de Petición y que le respondan por escrito). De no ser posible, acuda al mecanismo judicial.

  • BUENAS TARDES

    TUVE UN INCONVENIENTE CON LA ADMINISTRADORA DEL CONJUNTO EN BOGOTA IBA A RADICAR UN CARTA SOLICITANDO EL RETIRO DE UNA NEVERA DEL CONJUNTO ME DIRIGÍ A LA OFICINA DE ADMINISTRACION EN EL HORARIO DE ATENCION, PERO ELLA NUNCA LLEGO DURE 1 HORA Y NO APARECIO LE DEJE LA CARTA CON LOS VIGILANTES YA QUE ME ENCONTRABA DE SALIDA PARA Q ELLA LO RECOGIERA O LEYERA Y EFECTIVAMENTE ASI PASO ELLA LLEGO AL MOMENTO LO LEYO Y SE RETIRO DICIENDO QUE NO HABIA PROBLEMA CON EL RETIRO DE LA NEVERA Y LLEGO EL DIA DE SACAR LA NEVERA DEL CONJUNTO Y NO SE PUDO PORQUE NO HABIA AUTORIZACION DE ELLA LA ADMINISTRADORA, NOS DIRIGIMOS A HABLAR CON ELLA Y FUE MUY GROSERA Y TODO LO NEGO Y SIEMPRE PAGAN LOS VIGILANTES ASI YA SEA DESPIDIENDOLOS O TRASLANDOLOS DE CONJUNTO YA QUE CADA DIA O SEMANA AHY UN VIGILANTE NUEVO EN EL CONJUNTO QUE HAGO PARA INTERPONER UNA QUEJA YA QUE ELLA NO ME DIO NI INFORMACION NI UN CORREO QUE LO CONSIGUIERA POR MI PARTE QUE ELLA NO SABE Y NO DABA RAZON, Y QUE ERA LA PROPIETARIA LA DEBE PASAR EL PERMISO PERO EN EL MANUAL DE CONVIVENCIA DICE QUE EL PROPIETARIO O ARRENDATARIO DEBEN PASAR EL COMUNICADO CON DIAS DE ANTICIPACION LOS HICE PERO ELLA NUNCA ME DEJO RETIRAR LA NEVERA QUE IBA PARA A CIUDAD DE MEDELLIN AHY QUIEN RESPONDE POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS GRACIAS

    • Siempre debe tenerse una prueba para poder demostrar la responsabilidad. Le dieron la autorización mediante comunicación escrita?
      La administración debe responder. Fue la negligencia de esta persona la que le ocasionó los inconvenientes a usted.

  • Buenas tardes
    Tengo inconvenientes como administradora de un edificio residencial con un empleado se seguridad, ya que por recurrencia en problemas disciplinarios quiero cancelarle el contrato que tiene con el edificio.Pero este nos amenaza con demandarnos, segun me dijeron no habria ningun inconveniente ni habria que liquidarlo porque solo se le esta diciendo que no se le renueva el contrato.
    Ya le comento a toda la copropiedad y esta haciendo que haya un mal ambiente entre vecinos, hay alguna forma legal de un despido con causa jusitificada por su comportamiento?y para esto hay que convocar reunion de asamblea general de propietarios? Gracias

    • Dona Jenny: No nos comentas qué tipo de contrato tiene la copropiedad con el empleado de seguridad. Suponemos, cuando nos dices que no se le renueva el contrato, que se encuentra vinculado laboralmente por un contrato a término fijo o por obra; además, por lo que parece no hay una empresa de seguridad de por medio.

      Con base en estos presupuestos, te hacemos las siguientes consideraciones:

      -Cuando se contrata personal para que se haga cargo de funciones de seguridad en la P.H. te señalamos que este tipo de personas para vigilancia, tengan uso de armas o no, deben pertenecer a una empresa de seguridad privada. Por lo tanto, la propiedad horizontal no puede contratar directamente este tipo de servicio. La Copropiedad queda expuesta a una visita de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada que le imponga una multa.

      -A pesar de lo dicho, el contrato con ese vigilante es legal en el sentido de la existencia de una relación laboral, pero si la persona no cumple con las funciones para las cuales se contrató puede ser desvinculado, pero de acuerdo al debido proceso: Que se le hagan descargos para confrontarlo y tener la certeza de su incumplimiento laboral, terminando el contrato con justa causa, una vez demostrado que la falla fue de él y no de la P.H. que funge como empleador y así no tener que pagar una indemnización.
      -No hay necesidad de realizar asamblea extraordinaria porque, suponemos, media un contrato laboral donde quedaron especificadas estar cláusulas.

  • Necesito saber si el Consejo de Administración de una P. H. puede autorizar el ingreso de la Propietaria a su Apto. arrendado a un señor que no aparece hace tres meses, no se comunica y ha caído en mora ; el ingreso es para realizar una Inspección de Seguridad, Aseo y Salubridad y volver a cerrarlo. Según la Inspección de Policía verbalmente nos dijeron que podemos proceder.

    • Todo depende de si esta circunstancia fue discutida en Asamblea de Propietarios y, posteriormente, plasmada en el reglamento de la P.H, estableciendo que sería el Consejo de Administración quien diera la autorización para este ingreso. Pero, la Ley 675 de 2001, en su art. estableció que este Consejo se contempla para que: «Tome las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal», de lo que se deduce que dar autorización para que un propietario ingrese sin permiso del arrendatario del inmueble no es una función del Consejo.

      Igualmente, debe verificarse si en el contrato de arrendamiento existe alguna cláusula de la que se puede desprender o deducir esta facultad al arrendador-propietario.

  • Buen dia Dra puede el administrador hablar en reuniones llendo torre por torre de un proceso juridico q se esta llevando acabo por impugnacion dando nombre d la persona q demando y manifestando las malas acciones y atropellos q esa persona realizó, con el fin segun el, d aclarar las implicaciones q esto llevaria? Y puede pedir el administrador la curul del demandante siendo esta miembro suplente del consejo?.

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