¿Qué servicios me pueden suspender por mora en el pago de las cuotas de administración?

Uno de los temas más álgidos en lo relacionado con el régimen de Propiedad Horizontal es la cartera morosa; por ello, la administración del conjunto, previa autorización por asamblea de copropietarios, se ve obligada a poner en práctica diferentes mecanismos para incentivar a los propietarios o residentes morosos a que paguen sus deudas.

Obviamente, cuando se está en el lado contrario, moroso, no se está de acuerdo con los métodos usados porque, generalmente, se siente que están violando algunos derechos fundamentales, pero la Ley ha establecido lo que se puede y no en estos casos.

La administración puede tomar medidas en  contra de los morosos a partir de un día de mora, no se requiere esperar hasta que el propietario deba 3 o 4 meses, porque la Ley 675 de 2001 establece la función de cobrador en cabeza del Administrador del edificio o conjunto porque con este retraso en el pago se está causando perjuicio a los otros copropietarios, e incluso al conjunto. En caso que el Administrador omita su obligación de cobrarle a los morosos, le está causando un perjuicio a la propiedad horizontal.

Ahora, ¿qué puede hacer la administración para coaccionarme a cancelar mi deuda de cuotas de administración?

La Ley 675 de 2001 determina ciertos medios para que el propietario moroso pague su deuda:

  • Cobro de intereses
  • Restringir el acceso a zonas comunes (parqueaderos comunes, piscinas, gimnasio, el salón comunal, la zona de juegos), porque no desconocen necesidades vitales, ni derechos fundamentales. Sin embargo, no se le puede restringir el acceso a su parqueadero privado.
  • Publicación del nombre de los morosos en cartelera o listados a la vista de los demás residentes.
  • La inclusión de estos listados en la citación y en el acta de la asamblea.
  • Igualmente, se puede hacer el cobro judicial tanto al propietario, como al arrendatario. Por lo que el arrendatario debe exigir del dueño del inmueble un Paz y Salvo de la administración.

Pero, algunos copropietarios han confundido el tipo de derechos que sienten les están vulnerando con la imposición de las medidas tomadas por la administración como mecanismos coercitivos para el cobro de la deuda, considerando que se le violentan derechos fundamentales. Al respecto, es necesario retomar lo que la Corte Constitucional ha dicho : «Por consiguiente, la suspensión de los servicios que presta la copropiedad es perfectamente válida si aquella no impide el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora, puesto que «las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes”.

De lo anterior puede  concluirse que no se pueden vulnerar derechos fundamentales como en los siguientes casos:

  • Expulsar a una persona que ocupa la vivienda por haber incurrido en mora, esto es inconstitucional y vulnera el derecho fundamental a una vivienda digna, amparado por la Constitución Política de Colombia.
  • La suspensión del servicio de citófono cuando de ello, por razones de salud, de distancia del inmueble con respecto a la entrada del edificio o conjunto, se causan perjuicios al moroso y a su familia (en el evento de algún hijo enfermo que requiera cuidados especiales, por ej.), queda prohibido.
  • Lo mismo sucede con el bloqueo de la correspondencia. Hay que tener en cuenta las circunstancias de cada moroso, porque sus negocios o algunas actividades judiciales requieren de la debida notificación de ciertos actos jurídicos. No a todos los deudores se les pueden aplicar las mismas medidas.

 

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14 comentarios en “¿Qué servicios me pueden suspender por mora en el pago de las cuotas de administración?

  • pueden suspender el servicio de recogida de basurasa todos los residente de una unidad , a sabienda que ningun bloque tiene shut de basuras

    • ¿Todos los residentes de la unidad están en mora? De no ser así, no nos dice el motivo para esa suspensión. Si es por mora, como habrá podido leer en el artículo: ¿Qué servicios me pueden suspender por mora en el pago de las cuotas de administración?, la Corte Constitucional ha dicho : «Por consiguiente, la suspensión de los servicios que presta la copropiedad es perfectamente válida si aquella no impide el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora, puesto que «las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes”. En mi concepto, el no recoger la basura de los residentes puede ocasionar problemas de salubridad para los residentes, incluyendo niños, ancianos, mujeres embarazadas, personas en condiciones de salud delicadas, por lo cual se estaría atentando contra las condiciones vitales para proteger la salud de los habitantes de la unidad.

  • Señores buen trabajo, pero me gustaria que abordaran la via judicial ampliamente, proceso ejectivo y medidas cautelares (embargo salarial y de inmuble) tanto a arrendador como a arrendatario. Gracias por la atencion prestada.

    • Jaimr

      Mil gracias tu opinión, lo abordaremos con más detalle próximamente, el tema de propiedad horizontal es muy amplio y el tiempo muy corto para tratar en detalle cada tema, a medida que podamos ampliaremos los temas.

      Saludos

      Gustavo Molina

  • por favor me pueden informar cuales son los requisitos para hacer un cobro coactivo, o por vía judicial, proceso ejectivo y medidas cautelares (embargo salarial y de inmueble) tanto a arrendador como a arrendatario. cuando se presenta morosidad por el pago de cuotas de administración en propiedad horizontal

    • La Ley 675 de 2001 en su ARTÍCULO 48º determina que: » PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, solo podrá exigirse por el juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para l solución de conflictos previstos en la presente ley».

  • buenas tardes… se le puede impedir a un moroso que sus hijos menores de edad no puedan hacer uso de la piscina?.. no olvidemos que segun el art. 44 de la constitucion politica colombiana establece los derechos de los niños superiores en geraquia sobre los demas derechos y que en su art. 4 la carta magna es norma de normas y por ello el regimen de propiedad horizontal esta por debajo de esta.

    • No se está violando ningún derecho fundamental de los niños, pues la prohibición de uso de la piscina del conjunto de P.H. no está interfiriendo con su mínimo vital, tal como lo estableció la Corte Constitucional en la Sentencia SU.509/01: «3.4. En cuanto a la suspensión de servicios de administración que están previstos en los Reglamentos de copropiedad, no procede la tutela. Es el caso del uso de la piscina y de las zonas aledañas a la misma, de otro tipo de comodidades, del ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, entre otros eventos. Estos derechos tienen su fundamento en la ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante tutela. (T-630/97).»

      Diríjase al siguiente link para que tenga mayor información: http://www.copropietarios.com.co/archivos/240

  • la Administración del conjunto, ha decidido apagar las luces de la entrada y del parqueadero para ahorar costos, yo llego despues de las diez de la noche y las luces siempre están apagadas, tengo un niño de 4 años que se me duerme y debo llevarlo alzado del parqueadero a la entrada de la torre, exponiendolo a algun accidente debido a que la luz esta apagada. es legal que la administracion me prive del servicio de energía cuando nisiquiera estoy en mora en las cuotas de administracion?.

    • No se trata que la administración lo esté privando del servicio, asumimos que es una medida a nivel general y no individual de los copropietarios.

      Puede proponer para la siguiente asamblea que se coloquen luces con sensor de movimiento que sólo se enciendan cuando sean activadas por el usuario del parqueadero, propietario, inquilino, visita.

  • Soy deudor moroso de administración, hici mos con la administradora del conjunto un acuerdo de pago el cuál va hasta 9 meses, me informa hoy que en reunión con el Consejo de administración el acuerdo es a mucho tiempo y que si no se hace a más corto tiempo nos suspenden los servicios comunales. Es un conjunto residencial de casas, y una de las restricciones es que nos toca bajarnos del carro a abrir la puerta de entrada al conjunto y después de entrar, bajarnos a volver a cerrar, aclarando que la puerta se abre automáticamente y mi vehículo es blindado.

    • Agradecemos dirigirse al siguiente link del blog de nuestra página web: http://www.copropietarios.com.co/archivos/240

      Ahí encontrará respuesta a su inquietud.

      ¿Qué servicios me pueden suspender por mora en el pago de las cuotas de administración?

      Uno de los temas más álgidos en lo relacionado con el régimen de Propiedad Horizontal es la cartera morosa; por ello, la administración del conjunto, previa autorización por asamblea de copropietarios, se ve obligada a poner en práctica diferentes mecanismos para incentivar a los propietarios o residentes morosos a que paguen sus deudas.

      Obviamente, cuando se está en el lado contrario, moroso, no se está de acuerdo con los métodos usados porque, generalmente, se siente que están violando algunos derechos fundamentales, pero la Ley ha establecido lo que se puede y no en estos casos.

      La administración puede tomar medidas en contra de los morosos a partir de un día de mora, no se requiere esperar hasta que el propietario deba 3 o 4 meses, porque la Ley 675 de 2001 establece la función de cobrador en cabeza del Administrador del edificio o conjunto porque con este retraso en el pago se está causando perjuicio a los otros copropietarios, e incluso al conjunto. En caso que el Administrador omita su obligación de cobrarle a los morosos, le está causando un perjuicio a la propiedad horizontal.

      Ahora, ¿qué puede hacer la administración para coaccionarme a cancelar mi deuda de cuotas de administración?

      La Ley 675 de 2001 determina ciertos medios para que el propietario moroso pague su deuda:

      Cobro de intereses
      Restringir el acceso a zonas comunes (parqueaderos comunes, piscinas, gimnasio, el salón comunal, la zona de juegos), porque no desconocen necesidades vitales, ni derechos fundamentales. Sin embargo, no se le puede restringir el acceso a su parqueadero privado.
      Publicación del nombre de los morosos en cartelera o listados a la vista de los demás residentes.
      La inclusión de estos listados en la citación y en el acta de la asamblea.
      Igualmente, se puede hacer el cobro judicial tanto al propietario, como al arrendatario. Por lo que el arrendatario debe exigir del dueño del inmueble un Paz y Salvo de la administración.
      Pero, algunos copropietarios han confundido el tipo de derechos que sienten les están vulnerando con la imposición de las medidas tomadas por la administración como mecanismos coercitivos para el cobro de la deuda, considerando que se le violentan derechos fundamentales. Al respecto, es necesario retomar lo que la Corte Constitucional ha dicho : «Por consiguiente, la suspensión de los servicios que presta la copropiedad es perfectamente válida si aquella no impide el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora, puesto que «las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes”.

      De lo anterior puede concluirse que no se pueden vulnerar derechos fundamentales como en los siguientes casos:

      Expulsar a una persona que ocupa la vivienda por haber incurrido en mora, esto es inconstitucional y vulnera el derecho fundamental a una vivienda digna, amparado por la Constitución Política de Colombia.
      La suspensión del servicio de citófono cuando de ello, por razones de salud, de distancia del inmueble con respecto a la entrada del edificio o conjunto, se causan perjuicios al moroso y a su familia (en el evento de algún hijo enfermo que requiera cuidados especiales, por ej.), queda prohibido.
      Lo mismo sucede con el bloqueo de la correspondencia. Hay que tener en cuenta las circunstancias de cada moroso, porque sus negocios o algunas actividades judiciales requieren de la debida notificación de ciertos actos jurídicos. No a todos los deudores se les pueden aplicar las mismas medidas.

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