El cobro de cartera en Propiedad Horizontal

Del pago oportuno de los copropietarios depende el correcto funcionamiento del Conjunto, porque con estos dineros se cubren costos de aseo, vigilancia, electricidad y agua, entre otros. Aunque los pagos son una obligación de los copropietarios se presenta su incumplimiento por parte de muchos de ellos, sin tener en cuenta las consecuencias por su irresponsabilidad.

La gestión de las cuotas de administración es una función del administrador y está consagrada en la ley 675 de 2001 en su Artículo 51, numeral 8:

Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

Para el cobro de las expensas comunes, el administrador generalmente usa las siguientes estrategias de cobro, dependiendo del tiempo en que se encuentra la cartera:

  • Publicando el listado de morosos.
  • Llamando directamente al propietario
  • Cobrando intereses por mora.
  • Contratando empresas de cobranzas para cobros pre y jurídicos.
  • Suspendiendo servicios comunes no esenciales.
  • Haciendo acuerdos de pago con el deudor.

La cartera de un conjunto se divide por tiempo de la siguiente manera:

  • Inferior a 30 días
  • Entre 31 y 60 días
  • De 61 a 90 días
  • Superior a 90 días

De la adecuada administración se evita que la cartera llegue a tiempos superiores a los 90 días, por ser la más difícil de recuperar y la que mayor tiempo lleva.

Para el cobro de cartera, la administración debe contar con información confiable y adecuada para lograr realizar su gestión. Las herramientas más necesarias para realizar sus actividades son:

  • Una contabilidad llevada correctamente y al día permite tener el estado de cartera de los apartamentos al día; de esta forma se pueden iniciar procesos y cobros sin complicaciones.
  • Es importante contar con un Libro de copropietarios actualizado y acorde con la contabilidad, esto es básico y permite contactar al moroso.
  • Contar con una empresa de cobranzas que colabore a la copropiedad con la gestión del cobro pre jurídico para los que se encuentren entre 61 y 90 días.
  • La credibilidad del administrador, porque si el administrador amenaza y no cumple lo que hará es que aumentará el efecto contrario a la recuperación de la cartera.
  • Acuerdos de pago correctamente diligenciados.
  • Los descuentos o condonación de intereses que se puedan otorgar, los cuales deben estar previamente aprobados por una asamblea de propietarios donde indique montos y tiempo de aplicación.
  • Indicadores de gestión que permitan tomar las decisiones adecuadas en el momento adecuado. Esto colabora a evitar que la cartera pase a la última etapa.

Dos indicadores básicos de gestión de cartera son el porcentaje de la cartera por edades y la variación de la cartera a través del tiempo. Con el primero se determinan las acciones a ejecutar para el cobro de la cartera y el segundo permite saber si las acciones tomadas están surtiendo efecto; cuando en el segundo indicador hay una variación negativa indica que la cartera se está recuperando, una variación positiva nos indica que las acciones ejecutadas no están surtiendo efecto.

A continuación un ejemplo de indicadores de cartera por tiempo y la variación de la cartera.

 

CarteraPorTiempo

 

VariacionCartera

A continuación, se puede descargar un formato de acuerdo de pago que puede adecuar a sus necesidades:

Formato acuerdo de pago.

Otros artículos de interés:

  • Libro de copropietarios
  • Verificación de las cuentas de un conjunto – La circularización de cartera

Para finalizar, las soluciones y sugerencias aquí expresadas se entregan tal como están, o sea, no se asume responsabilidad por su uso. Adicionalmente, se avisa que la página usa cookies para ayudas de navegación.

Si tiene alguna observación adicional que sirva para complementar este tema, o desea que publiquemos alguno adicional más adelante, por favor deje su opinión en un comentario o like.

69 comentarios en “El cobro de cartera en Propiedad Horizontal

  • Buenas noches. Mas que un comentario quisiera realizar una consulta.

    En la copropiedad donde vivo hace más o menos dos años impusieron una cuota sanción, para quienes dejaran el carro en los parqueaderos de los visitantes durante más de 3 días en el mes. El problema es que nunca dijeron como iba a ser notificada esta sanción, para poder ser cobrada a quienes infringieran la nueva norma. De tal forma que a mi apartamento llegó en el recibo de cobro correspondiente a la cuota de administración en el ítem otros conceptos, un cobro de esta nueva norma, pero nunca mostraron a través de ningún medio cuando o qué días se había dejado el carro en el parqueadero de visitantes para poder cobrar este dinero. Quisiera saber si existe algún medio que me ayude a que no me cobren este dinero pues pienso que no hubo una real notificación, pues nunca se mostro como dije a través de ningún medio los días que infringi la nueva norma.

    Les agradezco su colaboración

      • Buenos dias, es legal que la administradora publique una lista de morosos sin verificar la información de pagos electrónicos en la cartelera principal del conjunto en Colombia?

        • El administrador es el encargado de velar porque los propietarios cancelen las cuotas de administración y en caso que haya dudas sobre los pagos verificar eficazmente antes de proceder a colocar listas de morosos que atenten contra el buen nombre de las personas que sí pagaron a tiempo, pero que aparecen en cartelera.

    • Las sanciones y multas deben estar contenidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, previa aprobación de la Asamblea de Copropietarios. Favor remitirse a los arts. 51º. «FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: 1- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2- Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere. 4- Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8- Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9- Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 10- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11- Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14- Las demás funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios. PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto, y al «ARTÍCULO 59º . CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: 1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. 2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte. PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo».

    • Favor leer el siguiente artículo de la Ley 675 de 2001 «Régimen de Propiedad Horizontal» :ARTÍCULO 20. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizon tal.

      En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate».

      La legislación urbanística determina que todos los predios deben tener una cuota mínima de estacionamientos cubiertos o al aire libre. El número de parqueaderos para visitantes en edificios residenciales depende del sector de demanda, del estrato socioeconómico y del número de viviendas. La norma los define como estacionamientos de servicio al público. Los parqueos de visitantes son bienes de propiedad y uso común, y forman parte del equipamento comunal señalado por las normas.
      Revise el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad que usted habita y lea lo que dice respecto a parqueadero de visitantes, porque es la Asamblea de propietarios quien reglamenta el uso de estos parqueaderos.

  • 1. Una unidad de vivienda tiene dos matrículas inmobiliarias. Para efectos de votación: cual vale por matricula inmobiliaria o por unidad de vivienda?
    2. Para efectos de votación se tiene en cuenta los garajes privados?
    3. Para efectos de votación se tiene en cuenta el porcentaje de coeficiente o el voto individual.
    4. Para el 2017 como líquido mis interés x mora. Favor indicarme con qué interés?
    Gracias

    • 1. Hay desenglobe de esa unidad de vivienda?
      2. Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto-
      «DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

      Ir al inicio
      ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

      1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

      2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

      Jurisprudencia Vigencia
      3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

      Jurisprudencia Vigencia
      Ir al inicio
      ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

      El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

      PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación».
      3. Como debió leer en los artículos anteriores, será según el porcentaje de coeficiente.
      4. «Artículo 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora».

  • Gracias, por la información que nos brindan. Agradezco me colaboren con la siguientes dudas: Un urbanizador de un predio de 30.000 metros cuadrados para viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal (predio urbano) que porcentaje o metros debe dejar como:
    Zonas verdes; Vías internas de comunicación, área de sesión; para el cerramiento del conjunto, se puede hacer teniendo en cuenta fachadas de las casas.

    • El urbanizador o constructor del proyecto de vivienda debe cumplir con los parámetros señalados en la legislación urbanística y el plan de ordenamiento territorial; en la oferta de servicios comunales como son las que usted nos pregunta: proporción de zonas verdes, zonas de circulación, número de parqueaderos, cantidad en metros de zonas comunes, aislamientos y retrocesos, los servicios comunales y colectivos; dependiendo del uso y del tipo de proyecto (vivienda, comercial ó de uso mixto).

      Lea la normatividad de desarrollo urbanístico en Bogotá, D.C.: http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=14976

  • Buenos días
    Como propietario de un inmueble, cual es el periodo que debe ser solidariuo con el pago de la administración, cuando el inquilino se atrasa?
    Cual es obligación de la administración de mantenerme informado sobre la cartera del inqulino en el pago de las cuotas de administración?

    • La Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, estableció varias normas para protegera los adquirentes , usuarios a cualquier título y a los demás propietarios, pues la esencia de esta Ley es ser efectiva y en la regulación de todo lo concerniente con el régimen de propiedad horizontal y ser una herramienta valiosa en la labor del administrador, pero esto depende en un gran porcentaje de que los propietarios y/o residentes cumplan oportunamente con el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.

      La Ley establece que hay solidaridad entre el anterior y el nuevo propietario en lo referente al pago de cuotas o expensas no canceladas por el primero cuando se realiza la transferencia del derecho de dominio. Asimismo, se ratifica cuando se determina que el notario está en la obligación de exigir un paz y salvo por concepto de pagos de administración cuando se tramite la escritura de compraventa del inmueble. En caso que no se le presente, el funcionario dejará constancia de ello y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la administración.

      La Ley regula la solidaridad entre el propietario y el tenedor a cualquier título (arrendatario, por ej.), en el pago de las cuotas o expensas de administración ordinarias.

      Efectivamente, el Administrador, dentro de sus funciones, debe informar al propietario de la casa o apartamento de P.H. sobre la morosidad en las expensas por parte del arrendatario. ARTÍCULO 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

      1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

      2. Llevar directamente o ba jo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

      3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

      4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

      5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

      6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

      7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

      8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

      9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

      10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

      11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

      12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

      13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

      14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

      PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.

      La Ley 675 de 2001 en su artículo 79 Parágrafo, determina que: …“En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.”

      La Asamblea de Propietarios, en su reglamento y/o Manual de Convivencia, señalarán el procedimiento y el tiempo a seguir para conminar al propietario de inmueble en caso que el inquilino se encuentre en mora.

  • Buen dia, Soy arrendatario en un conjunto cerrado en valledupar y hace ya 9 meses me fue hurtado un elemento del parqueadero que le corresponde a mi apartamento, notifique a la administracion y se demostro que mediante camaras de seguridad elelemento entro al conjunto asi mismo que el punto ciego de las camaras del parqueadero general esta sobre el de mi propiedad y hasta ese mes pague oportunamente la cuota de administracion puesto que no me dan respuesta.

    el consejo nunca se reune y alegan no tener tiempo para esos temas he pasado dos cartas mas la factura del elemntoperdido y aun a esta fecha no hay respuesta.

    de que manera puedo hacer valer mi derecho a la seguridad demostrando que hasta ese dia yo pagaba oportunamente mi cuota y que la seguridad del conjunto fallo al faltar a ese derecho?

    • ¿Usted dejó de pagar la cuota de administración como represalia?. Hay otros medios para hacer valer sus derechos. Lo que usted pretende no es fácil de demostrar. En lo que respecta al hurto del objeto de su propiedad, averigue si el conjunto tiene previstas pólizas para este tipo de casos, lo cual forma parte de las responsabilidades del Administrador dentro de su función de velar por la seguridad de los copropietarios del conjunto o edificio que administra,

  • buenos dias, si una persona tiene en un conjunto varios inmuebles el poder que se le da al abogado es por cada uno? es decir 10 predios, diez poderes diferentes? y todas esas demandas son diferentes? osea 10 demandas?
    Gracias!

    • Poder al abogado para qué?, para cobrar cuotas de administración en mora?. De ser éste el caso, no es necesario tener un abogado por cada apartamento, sino que ese abogado puede asumir el proceso de los varios inmuebles que pertenecen a un solo propietario, a través de una sola demanda.

  • hola buenas tardes tengo una pregunta, si un propietario de un apartamento realiza una instalación de Internet y los señores de la empresa del servicio que contrato no tienen un debido cuidado con las cajas del cableado dejándolas sucias, dañan el cierre de dos cajas y ademas ensucian las paredes de las escaleras (4 pisos en total) asiendo caso omiso a las indicaciones del administrador de utilizar las áreas adecuadamente, el administrador procede a solicitar verbalmente al propietario del apartamento para que realice la limpieza de las paredes y cajas que se ensuciaron, el dueño del apartamento manifiesta que no va a realizar dicho aseo y que para eso se paga una administración, (el aseo se hace dos veces a la semana y ese mismo día fue realizado) el administrador se ve en la tarea de mandar a limpiar al segundo día generando un sobre costo en los servicio de aseo y ademas los cierres de las cajas quedan dañados, el administrador procede a pasar cuenta de cobro solo por el aseo al propietario del apartamento el cual obviamente se niega a cancelar porque aduce que para eso paga la administración y que ese tipo de cobros no esta establecido por parte de la asamblea.

    me gustaría saber que debe hacer el administrador en este caso y si este se extralimito en sus funciones al pasar la cuanta de cobro por el sobre costo en el aseo?

    muchas gracias

    • Inicialmente, es importante hacer el recordatorio que la instalacion de cualquier servicio como, en este caso, Televisión por Cable, donde colocan antenas, decodificadores,amplificadores o cualquier otro clase de equipos en las zonas comunes, requiere de la autorización expresa de la administración, con el fin de evitar que se dejen cables o antenas a la vista en las fachadas, o que se generen daños en las cubiertas o muros comunes. Si la instalacion a la que Usted se refiere no cuenta con la autorización de la Administración, y de eso ha resultado la imposición de la cuenta de cobro por aseo, parece una medida un tanto drástica, porque no se encuentra establecida en el reglamento o manual de convivencia. Acudir al “Comité de Convivencia” es una gran opción para dirimir el conflicto.

  • Buenas tardes. Mi caso es que llevó varios años, (5años) aproximadamente tratando de hacer un acuerdo de pago, donde cada vez se le da más largas a esto. Ya recurrí hacer derechos de petición (2), nunca me dieron respuesta a hoy me quieren obligar a pagar una deuda de $5’600.000 en doce (12) cuotas, siendo esto para mi imposible de pagar he propuesto pagos de $100.000 q es mi capacidad y me dicen q no. Me pueden ayudar para dar solución y quedar en buenos términos. La deuda que reconocemos es $1.284.000 más intereses ya que ellos no cuentan con la carpeta de la casa, solamente tienen soportes de pagos realizados por copias que nosotros les entregamos. En espera de una pronta respuesta gracias.

    • En nuestra página hay varios artículos donde tratamos el tema de la mora en cuotas de administración.

      Las cuotas de administración ya sean ordinarias o extraordinarias prescriben luego de 5 años contados a partir de la fecha en que se vence la obligación.
      Las obligaciones relacionadas con cuotas de administración constituyen un título ejecutivo a través del documento que lo certifica (Artículo 48 de la ley 675 del 2001). El C.C. en su artículo 2536 señala que la acción ejecutiva prescribe a los 5 años, y según al artículo 2535 del código civil, el término de prescripción se cuenta desde que la obligación se hizo exigible, es decir, desde la fecha en que venció el plazo para cancelar esta deuda.

      Como en su caso, algunos administradores de propiedad horizontal no se preocupan por gestionar el efectivo recaudo de la cartera porque dan por sentado que en algún momento el deudor moroso tendrá que pedir un paz y salvo, y que en ese momento se verá obligado a cancelar los valores adeudados, pero no analiza que judicialmente sólo se puede exigir este pago sólo sobre las deudas no prescritas.

      No le estamos diciendo que no cancele, porque afecta a los demás copropietarios y al conjunto o edificio de P.H., acuda a los órganos establecidos en el reglamento de P.H. para que logren dirimir este problema: Consejo de administración, Comité de Convivencia y ante el mismo administrador. Revise lo que el reglamento estipula al respecto.

  • Tuve unos meses sin trabajo y me atrase en las cuotas de administración, debo 700.000 aproximadamente de 9 meses y me llego esta semana una carta de una casa de cobranzas, mi esposo consiguió prestado para pagar todo pero le dicen que debemos pagar $300.000 por gestión de cobranzas por un papel que llego a mi apartamento, es legal que me cobren ese valor, si pago todo y le llevo el recibo al administrador es valedero mi pago.

    • El administrador debe, dentro de sus funciones, hacer todo lo necesario para cobrar las cuotas de administración. Tiene facultades para contratar un abogado o empresa de cobranzas que le permitan recaudar los dineros adeudados. Hable con la administración y busque un acuerdo de pago.

  • Buenas tardes,
    Agradezco su apoyo para dar alguna recomendacion sobre el siguiente caso:
    Como copropetaria de un apartamento presentaba un saldo en deuda por concepto de la administracion. El dia de hoy realice el pago de mas del 50%, sin embargo me llego una notificacion el dia de ayer de Cobro Juridico. En donde no solo mencionan que debo paga el monto que se adeuda si no que tambien incluyen un cobro de honorarios y gastos de cobranza. Es el primer comunicado que recibo.
    Agradezco por favor comentarme si estoy obligada a pagar estos honorario, los cuales no tiene especificacion alguna y el costo de cobranza.

    Muchas gracias,

    • Como se ha respondido en varias ocasiones en lo relacionado con este tema, es función del administrador hacer todo lo necesario para la recuperación de la cartera, lo cual incluye contratar empresas de cobranzas, que cuentan con abogados propios, previamente autorizados por la asamblea de propietarios.

  • Buenos días. Es obligatorio para un Administrador contestar un derecho de información presentado por una persona, hija de un propietario, y que actualmente no reside en el conjunto, ni en la ciudad? O sea que no es ni propietario ni residente.

    • Fuente legal: Ley 675 del 2001, artículo 37. Corte constitucional, sentencia C-318 de 2002: «En primer lugar, es justo considerar que el artículo 37 de la ley 675 de 2001, regulatoria de la propiedad horizontal, determina que las resoluciones tomadas por la asamblea general de dueños son de obligatorio cumplimiento para los habitantes de los bienes privados que no sean propietarios, esto es para los arrendatarios o las personas que tomen posesión de un bien bajo una figura distinta como comodato o cualquier otra que no exija la posición del dominio jurídico, sino el sencillo bienestar del bien».

      Imaginamos que se refiere a un Derecho de Petición. La hija actúa como persona interesada por ser la hija de un copropietario y su derecho está relacionado con la copropiedad o el conjunto residencial.

  • Buenas noches. Desearia una asesoria con respecto a que un propietario del edificio donde administro al hacerse remodelacion del mismo no acepto la misma siendo seis de siete aptos que pagaron por ello. El no se ha dignado pagar ni un peso de la remodelacion. Que hacer ante esta situación?. La remodelación ya lleva dos años y medio de ser entregada. Demoro relativamente entre la decisión de los propietarios y ejecución un año. Que se podria hacer en este caso?.Agradezco de antemano todo su apoyo

    • Al parecer, usted hace referencia a una cuota extraordinaria usada para remodelación de zonas comunes que van encaminadas al bienestar general de todos los copropietarios. Al rehusarse el propietario a pagar, ya está constituido en mora hace mucho tiempo; la vía jurídica es iniciar el cobro coactivo.

  • Buenos días… Soy administrador de un Conjunto Cerrado… mis preguntas son las siguientes, ¿Es legal publicar una cartelera, en las áreas comunes, donde se expongan a los morosos de una propiedad horizontal?. ¿Que debo hacer para iniciar un cobro a un copropietario que puede demostrar que no recibe ningún salario y alega no tener como pagar lo adeudado??…

    Muchas Gracias.

  • Buena tarde;

    En el conjunto residencial no generan las cuentas de cobro ni los recibos de caja correspondientes a los pagos de cuotas ordinarias (administración) y extraordinarias desde hace más de un año. En la administración argumenta que generan estos documentos únicamente a quienes se acercan a solicitarlos. ¿esto es válido?
    Hasta dónde tengo entendido es obligación del administrador, generar los recibos y dejarlos en los casilleros de cada apartamento.

    Agradezco la asesoría que me puedan brindar

  • Más que un comentario es una pregunta, que espero, ustedes puedan contestar y a la vez , enviar la respuesta al correo que les deje. Como propietartia, ¿puedo pedir un listado de cartera por edades para poder compararla con la de fechas anteriores? Esto porque, pedí a la administración un informe sobre esto y me respondieron (revisor fiscal) que no la pueden entregar, haciendo referimiento a la Ley 1581 de 2012 (Protección de Datos Sensibles). Sí esto es verdad, entonces como hacen para presentar esta lista en las cartillas de asamblea y como hacen para publicarla en las carteleras cuando lo necesitan. En estas listas, no se incluye ningún dato sensible ya que va puesto solo la torre y el apartamento del deudor.

    Gracias por su respuesta

  • Buenas noches Doña Maria Cristina, el único propósito, como ya lo explique en mi pregunta, es el de poder revisarlo contra otros para ver en cuanto a mejorado o no la recolección de cartera, o sea, poder verificar que el porcentaje que la administradora dice haber recogido este año sea real. Lamento mucho haberlos molestado, no pensé que estaba haciendo una cosa incorrecta, ni al pedir la cartera, ni muchos menos al preguntarles y creo que dentro finales de mes, ya tendré esa información pues tenemos asamblea, pero me gustaría saber si es «legal» pedir está información afuera de los tiempos de asamblea, pues me fue explicado que, ya que esto hace parte de los estados financieros, yo puedo pedir esta información también y en cualquier época del año, ya que como propietaria tengo el derecho de inspección de todos y cada uno de los documentos que hacen parte de la contabilidad, como de cualquier otro documento que tenga que ver con la administración de mi conjunto.
    De nuevo pido escusas por la pregunta.

    • Disculpe si nuestra pregunta la ofendió. Cuando en la copropiedad se realiza Asamblea General de Propietarios uno de los puntos del orden del día es el de los deudores morosos, quién debe más, quiénes han llegado a acuerdos de pago, etc. Solicite la lista al administrador sin que contenga datos personales, números de cédula, entre otros.

      Verifique los estados financieros donde debe aparecer todo detalladamente.

      • Buenos tardes, le agradezco mucho por su respuesta. La lista de cartera de nuestra copropiedad nunca ha contenido otros datos diferentes a la torre y el apartamento. Verificaré muy bien los estados financieros como usted me recomienda.

        De nuevo, gracias.

  • Buenas tardes, quisiera saber si un moroso de una copropiedad presenta un acuerdo de pago para ponerse a el dia pues lo hace de acuerdo a su presupuesto, y la junta no lo aprueba, que puede hacer, ya que tiene deseos de ponerse a el dia pero la cuota que le piden no le alcanza para pagarla. Gracias

    • Es cuestión de ponerse de acuerdo con el administrador de la propiedad horizontal sobre el monto de la cuota que el moroso desea cancelar.

      En la ley 675 de 2001 en su Artículo 51, numeral 8, se autoriza al Administrador a gestionar esta tarea de cobro: “Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.», por lo que no entendemos por qué la «Junta» está interviniendo en este aspecto.

  • Buenos dias. Estuve en mora en las cuotas de administración. Realicé en 2017 varias propuestas de pago, ofertando servicios profesionales como parte de pago. No contestaron. En diciembre 2017 hice una propuesta de pago en cuotas, verbalmente la administración expresó que era muy baja, pero formalmente no me contestaron. En enero 2018 empecé pagos de manera unilateral y solicité un estado de cuenta, (porque durante el 2017 nunca me entregaron recibos de cobro). Luego de hacer tres pagos, sigue la tendencia de no entregarme información de como estaban aplicando mis abonos y el estado de mi cuenta: capital e intereses. Para la convocatoria de copropietarios, estuve relacionado en el listado de morosos y para habilitarme a la asamblea y extinguir la deuda, cancelé la totalidad de lo allí relacionado. Posterior a esos pagos, siguió la actitud de no entregar recibos y mi sorpresa es que 15 dias después del pago,recibí carta de cobro prejuridico por unos intereses de mora, que nunca me liquidaron, ni estaban en la cifra publicada en la convocatoria de asamblea. Si nunca me enviaron un estado de cuenta, es legal que posterior a la extinción de deuda liquiden intereses? . Yo asumí que lo publicado en la convocatoria era la cuenta de cobro. Gracias por la respuesta

    • Lo ideal cuando se enfrenta esta situación es llegar a un acuerdo de pago con administración, pues de no ser así los pagos que se realizan no están sujetos a la liquidación de la deuda en mora junto con sus intereses; por ello, al realizar los pagos (suponemos mediante consignaciones) lo hace unilateralmente, por fuera de una acuerdo.

      Solicite su estado de cuenta y asesórese de un profesional que le liquide su deuda, incluyendo intereses, para hacer la respeciva comparación con lo que la administración le presenta.

  • Buen dia;

    quisiera preguntar lo siguiente, soy mujer cabeza de hogar, tengo dos niñas y mi mama a mi cargo, debo meses de administracion y he pasado en diferentes ocasiones cartas a la administracion acordando dos fechas de pago y los valores a pagar, pero solicitandoles que me hagan la condonacion de intereses y no ha sido posible.

    que puedo hacer?

    • De tal manera que así como la Asamblea de Propietarios puede determinar el Interés a cobrar a los morosos (sin exceder el máximo permitido por la Ley), éste mismo órgano, al ser el máximo órgano de dirección, está facultado no sólo a fijar un Interés menor, sino que incluso podría determinar en qué momento se haga una condonación total o parcial de Intereses a los morosos, condonación que debe ejecutar el administrador.

      La Asamblea General de Propietarios es el único órgano que puede condonar intereses.

  • buenas tardes me gustaria hacer una pregunta
    tengo un apartamento propion en el cual por dificultades economicas me he quedado atrazada en las cuotas de administracion. en el momento debo 3000000 por este monto podrian embargarme el apartamento.

    • Para iniciar un proceso ejecutivo, donde la administración en representación de los copropietarios tiene esta facultad, se requiere que se incurra en unos topes de valor mínimos para instaurar la demanda, de tal forma que:
      «Procesos De Mínima Cuantía: son aquellos que versen sobre pretensiones patrimoniales que no excedan el equivalente a cuarenta Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (40 SMLMV).

      Procesos De Menor Cuantía: son aquellos que versen sobre pretensiones patrimoniales que excedan el equivalente a cuarenta Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes (40 SMLMV) sin exceder el equivalente a ciento cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (150 SMLMV).

      Procesos De Mayor Cuantía: son aquellos que versen sobre pretensiones patrimoniales que excedan el equivalente a ciento cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (150 SMLMV)».

  • Hola como estas veo que tienes gran conocimiento en temas de propiedad horizontal, tengo una duda, en estos momentos tengo una deuda pendiente por pagar de 7450000 de administración, he intentado hacer acuerdos de pago con la administración y no me ha escuchado, he intentado hablar con los integrantes del concejo de administración y no me atienden, la administradora me dice que ya hay un cobro prejuridico que me entienda directamente con ellos, los llamo y la respuesta es que la deuda solo me la pueden financiar a 4 meses y que el valor es de 12,340,000 todo esto por los gastos de cobranza, pero me parece irracional que de solo honorarios juridicos y de gastos por una deuda de 7400000 me esten cobrando casi que el 80% de mas, teniendo en cuenta que en los 7,400,000 ya estan los intereses moratorios, le agradezco si me puede decir como proceder o como negociar con esta casa de cobros y hasta que valor pueden cobrar ellos por honorarios y donde se encuentra esta informacion, de nuevo mil gracias

    • El cobro prejurídico conocido también como cobro extraprocesal o persuasivo, hace referencia a todas las acciones de cobro que realiza el acreedor personalmente o por intermedio de otra persona –oficina de cobro o abogado–, tratando de recuperar la cartera antes de instaurar una demanda ejecutiva ante un juez de la República, cuando el deudor se encuentra en mora o con los plazos de pago vencidos.

      Lo ideal es hablar con la empresa y tratar de llegar a un acuerdo.

  • Buenas tardes: Agradezco que me informen si es legal que un Administrador haga acuerdos de pago con los copropietarios morosos y frene el cobro de intereses moratorios mientras persista el acuerdo de pago. La Asamblea nunca ha aprobado cosa diferente a lo que dice la ley con respecto al cobro de intereses moratorios. La administradora informa al Consejo que es una costumbre dentro de la propiedad horizontal hacer este tipo de acuerdos de pago. La pregunta específica es: ¿Puede un administrador congelar intereses de mora sin la autorización de la Asamblea?. Agradezco muchísimo su amable respuesta.

    • No, lo que se deduce del artículo 30 de la Ley 675 de 2001: «Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora».

  • Buenas tardes mi pregunta es:coloque una demanda al conjunto donde vivo,ellos van a realizar una reunion para pedir cuota extraordinaria para contratar abogado y q conteste la demanda. Yo estoy obligada a pagar tambien dicha cuota?

  • Buenos días. Mi situación es la siguiente: He pagado siempre muy puntual las facturas de administración, pero desde el mes de junio la administración ha tenido problemas con el banco y no han podido identificar mis pagos, a pesar de que yo les he enviado copia de los mismos. Al día de hoy me siguen cobrando los meses de junio, julio y agosto como si no los hubiera cancelado y adicionalmente me están cobrando intereses de mora los que por obvias razones no tengo por que pagar. Me acerqué al banco para que me dieran certificación de mis pagos, la envié a la administración y tampoco me asientan mis pagos y me sigue llegando la factura con mora ya superior a 3 meses. No es justa esta situación y no quiere que comiencen a divulgar mi nombre en las carteleras estando al día. A que instancias puedo acudir en este caso?

    • Tal como lo ha establecido la Ley 675 de 2001, debe acudir a los órganos competentes establecidos para su conjunto o edificio residencial, sometido a P.H., no nos comenta si ya agotó este trámite. Mediante derecho de petición solicite que le expliquen con argumentos por qué continúan con el cobro en contra suya si usted ya demostró con recibos y extractos del banco lo sucedido. Al agotar todo esto, acuda ante un Juez de la República.

  • Buenas noches, agradezco a que me informe si es legal que la administración se niegue y no acepta hacer acuerdos de pago por el incumplimiento de la administración; y amenaza y hace oficios de embargo sin previa notificación.
    Se han hechos abonos previos antes de saber del embargo.
    Que se puede hacer en estos casos ?

  • Buenos días, tengo una duda y es la siguiente , en el conjunto donde vivo si se paga la administración antes del 15 hay una prebenda en el valor , estaba atrasada en el pago de administración y hice un acuerdo de pago , el cual estoy cumpliendo satisfactoriamente , mi pregunta es que si yo pago antes del día 15 , se me puede aplicar la prebenda o no

    • Depende de lo establecido en el reglamento de la Copropiedad, pero suponemos que el beneficio del que nos habla hace referencia sólo al pago anticipado de cuotas que no se encuentren en mora.

  • Buenas Tardes

    en mi unidad hay dos propietarios morosos ya le hemos hecho varios llamados por la cartera morosa pero no contestan no hace aucerdo de pago y hacen pequeños abonos que no rebajan para nada el saldo de la cartera, quisiera saber si los puedo enviar a cobro juridico. Muchas gracias por su respuesta

    • En el caso que nos plantea, agotados todos los recursos e intentos, procede dar poder a un abogado para iniciar el proceso judicial de cobro.

  • Buenas tardes
    una pregunta tengo dos propietarios morosos en mi unidad le enviado muchas cartas cobrando y no me contestan ni hacen acuerdos de pago y hacen unos pagos minimos que no disminuyen para nada el saldo, yo los puedo mandar a cobro juridico.

    Por su respuesta muchas gracias

  • Buenas tardes
    Me podrían ayudar con unas dudas que tengo con respecto al cobro que se debe hacer al deudor de una propiedad horizontal con respecto a cuotas de administración.
    1. Si se deben administraciones desde el 2011 – 2019, es cierto que puedo solicitar una Preinscripción de la deuda y solo pagar las cuotas de administración del 2014 – 2019, ya que caducaron o venciaron los plazos para solicitar el cobro de estos dineros?

    2. Si el administrador del conjunto contrato una empresa de abogados para el cobro de cuotas atrasadas a los deudores de la propiedad horizontal, es cierto que el administrador no puede obligar a los deudores a que se paguen los honorarios que estos causen, sin una previa aceptación del deudor por escrito o que esto se encuentre contemplado en el reglamento de propiedad horizontal. ya que en ocaciones los abogados realizan cobros desorbitados y un poco abusivos a los deudores.

    • 1. Las deudas de administración prescriben a los 5 años, en este caso la certificación de la deuda de administración que es un título ejecutivo. Se pide ante el Juez donde lo tengan demandado. Si no lo han demandado y el administrador le cobra y usted llega a acuerdos de pago…se interrumpe la prescripción. Para pedir que se declare la prescripción antes que lo demanden, por proceso declarativo, con abogado, solicita que se declare la prescripción de esa deuda.

      Por favor, lea nuestros artículos sobre el tema:
      http://www.copropietarios.com.co/archivos/233

      http://www.copropietarios.com.co/archivos/264

  • Buenas quiero hacer una consulta en mi caso llevo dos años viviendo en conjunto e pagado la administración un poco desordenada debido a que nunca estaba el admisnitrador realizaban reunión y con los pocos que asistían determinaba alzas en el PAGO. De todos modos siempre pague luego me apareció una deuda que ya había pagado ya que en medio de su desorden no tenían control después me atrace nuevamente y nunca estaba el administrador para pagar el saldo. Hace un mes llego un nuevo administrador y me llegó mi volante y me estaban cobrando intereses le informe que no los pagaría y pague mi deuda completa sin intereses me siguen cobrando esos intereses pero quiero saber si puedo apelar ya que nunca me notificaron nunca me llegó recibos y nunca se asercaron a ofrecerme acuerdo de pago.

    Agradezco me ayuden.

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