Las funciones del administrador de propiedad horizontal

Las funciones de un administrador son las que debe realizar para el ejercicio, control y representación de la propiedad horizontal, estas se encuentran contempladas en el Capítulo XI de la Ley 675 de 2001.

A continuación, se transcribe el Capítulo XI de la ley.

CAPITULO XI

Del administrador del edificio o conjunto

Artículo 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo 1°. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.

Parágrafo 2°. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

Parágrafo 3°. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.

Artículo 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

  1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
  2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
  3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
  4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
  5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
  6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
  7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
  8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
  9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
  10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
  11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
  12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
  13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
  14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

Parágrafo. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.

Artículo 52. Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

 

Adicional a las funciones, a continuación, describimos unas herramientas que facilitan gestión de sus funciones el administrador:

El libro de copropietarios: Registro con los datos básicos de los copropietarios, residentes o representantes de un inmueble y su dirección de contacto, sirve para gestionar las convocatorias, mantener actualizada la contabilidad, llamadas de emergencia, circularización de cartera y manejo de la seguridad en general del conjunto.

El libro de proveedores: Herramienta imprescindible para mantener una contabilidad al día, solicitar paz y salvos a proveedores, mantener al día las pólizas de seguro, cotizaciones identificar cuando se vence un contrato y poder definir si este se renueva o se cambia de proveedor.

Archivo de la copropiedad: Mantener un archivo organizado permite el fácil acceso a la información del conjunto para la toma de decisiones, además da mucha transparencia a la gestión del conjunto.

Libro de actas de asamblea y consejo: Permite mantener el histórico de las decisiones tomadas en las mismas, así como la vigencia de las mismas.

Mantener un registro de las solicitudes efectuadas por los copropietarios, así como las comunicaciones a los residentes o copropietarios.

Para finalizar, las soluciones aquí expresadas se entregan tal como está, o sea, no se asume responsabilidad por su uso. Adicionalmente se avisa que la página usa cookies para ayudas de navegación.

Si tiene alguna observación adicional que sirva para complementar este tema o desea que publiquemos alguno adicional más adelante, por favor deje su opinión en un comentario.

 

72 comentarios en “Las funciones del administrador de propiedad horizontal

  • Buenas Noches. Vivo en un edificio q se construyo hace 23 años, a la fecha de deben cambiar los tubos galvanizados que se utilizan para q el agua de acueducto ingrese al edificio cambiar el tubo q hay antes de contador y el tubo q hay despues de ese contador. Mi pregunta es estd espacio es zoba comun? La Administracion debe asumir el arreglo o lo debemod asumir cada uno de los propietarios.

    • Leer la norma: «De la contribución a las expensas comunes

      ARTÍCULO 29. Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

      Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

      Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

      En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.

      En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.

      PARÁGRAFO 1º.. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

      PARÁGRAFO 2º. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.

      PARÁGRAFO 3º. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento d e propiedad horizontal correspondiente».

  • Buen día, quería saber si pueden decirme qué pasos seguir, resulta que me encontré un celular en un área común y lo entregue a un vigilante , y resulta q después el niega haberlo recibido. Resulta q quedó grabado en cámaras cuando lo encuentro y me dirijo a la portería pero adentro de la portería no había cámaras y no se ve que el vigilante lo recibe. Puedo demandar? Es injuria? Si demandó es directamente al señor o a la empresa?
    Estoy muy disgustada y no me gusta que jueguen con mi honor.

    • Es su palabra contra la de él. Obviamente es muy molesto, porque se presentaría una injuria por vía de hecho, porque él da a entender que lo que usted dice es falso y como la cámara sólo grabó hasta el momento en que usted se acerca a la portería, para usted es muy complicado probar la injuría. Dado el caso, demandaría al vigilante en cuestión. Arts. 220 a 227 del C.Penal.

  • Buenas tardes Dra. Cristina,
    Soy propietaria de una casa en conjunto residencial de Propiedad Horizontal. De acuerdo a lo estipulado en el Decreto 2706/2012 la contabilidad del Conjunto debería estar cumpliendo con las normas NIIF desde Enero 1 de 2015 con un periodo de transición para el año 2016. Actividad que a la fecha (Marzo 2017) no ha sido cumplida aún. Además según el Decreto 171 de 2016 del Min. de Trabajo el SG-SST debía estar implementado a Enero 31 de 2017 (a Dios gracias la nueva norma se cumple a partir de Junio 1/2017) pero aun no se ha hecho nada al respecto. Qué sanciones, inconvenientes o repercusiones puede llegar a presentar la copropiedad por no tener implementadas estas actividades mandadas por la Ley?

    • En nuestro país encontramos contadores que, desafortunadamente, hacen un mal uso de la falta de conocimiento de la normatividad y se aprovechan de ello con la historia de implementar las Normas Internacionales de Contabilidad e Información Financiera (NIIF) a todos los conjuntos, unidades residenciales o edificios sometidos a P.H. Estas personas que dicen llamarse “expertos en NIIF” van visitando las copropiedades para cobrar por una labor inexistente, porque no hay obligación que la Ley determine para que las NIIF sean ejecutadas en copropiedades.

      Por lo anterior, las copropiedades no aplican Normas Internacionales de Información Financiera, sino una contabilidad simplificada, más sencilla y más económica que el Decreto 2649 de 1993″ (Favor ver Concepto 544 del Consejo Técnico de la Contaduría Pública).

  • Buenas tardes Doctora,
    En la reciente Asamblea de Copropietarios (realizada el 26 de Febrero de 2017), en el punto de aprobación de estados financieros tanto la administradora como la contadora se dedicaron a dar respuesta a unas inquietudes que yo había presentado con diez días de antelación a la Asamblea. Aunque trataron de dar explicación a algunos puntos, la verdad no quedaron muy claros.
    Adicionalmente, en el presupuesto para este año, los descuentos por pronto pago los sumaron, a sabiendas que si se otorgan a los propietarios no debería tratarse como un ingreso para la copropiedad. No dejaron presupuestada la implementación de las NIIF ni del SG-SST, tampoco presupuestaron el arreglo de algunas zonas en las que se encuentran dañados los adoquines y ya se han presentado accidentes ni para mantenimiento de las cajas de aguas negras (a pesar que se han presentado inundaciones) ni de bajantes.
    A pesar de todo esto, dieron por terminados estos puntos sin tener la aprobación de la asamblea, puesto que se les hizo caer en cuenta en todas estas incongruencias.
    Cómo debemos actuar? Mil gracias Doctora.

    • «Artículo 49 de la Ley 675 de 2001: IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad
      horizontal.La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen,adicionen».
      Además, que pueden incurrir penalmente en Falsedad de documento, en caso de haber plasmado falsedades en el acta de la asamblea.

  • Buenas tardes, quisiera saber si en el conjunto se alquila el salon social,es la administradora la que lo entrega y recibe en las mismas condiciones que lo entregan y con inventario para q lo entreguen bien y si gay daños que se debe hacer ? Muchas gracias
    Y fuanto tiempo debe de permanecer la administradora en el conjunto a la semana i diario para ver los problemas a resolver ?

    • En Asamblea de Propietarios se definen las reglas de funcionamiento de la Copropiedad Horizontal, así como las normas que irán en el Manueal de Convivecia: manejo del salón comunal, sanciones, multas, normas de convivencia, horario de la administradora, etc. Ver Ley 675 de 2001,art- 51

  • Cuales son las obligaciones de la administradora fuera de tener las cuentas al dia?
    Debe estar pendiente de cuando se alquila el salon social de entregarlo y recibirlo? Y que mas deberia esrar presente ? Gracias

    • http://www.copropietarios.com.co/archivos/208

      «Artículo 51. LEY 675 DE 2001: Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

      Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
      Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
      Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
      Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
      Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
      Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
      Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
      Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
      Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
      Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
      Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
      Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
      Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
      Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

      Parágrafo. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto».

  • Cuando en el consejo se ofende de palabra a una sra. De 84años y la administradora no recrimina o proteje a las ofendidas que es el presidente el que ofende ,la sea no la dejan hablar ,no le atienden sus reclamos

    • Ley 675 de 2001, articulo 55°, dice: «Al consejo de administración, le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal» lo que nos da a entender que finalmente tendra que ser la comunidad, en su Asamblea General quien asigne las funciones al Consejo, cuidando eso si, de no atribuirle las que se otorgaron, en virtud de la misma ley, a la Asamblea General o al Administrador.

      Tambien debera la Asamblea señalar algunos requisitos e incompatibilidades, puesto que no lo hace la ley, por lo que recordamos algunos aspectos dignos de tener en cuenta:

      El Consejo de Administracion es el representante de la Asamblea General y el «puente» entre esta y el Administrador, por lo que su principal funcion es vigilar que se cumplan los preceptos de la misma.

      Los miembros del Consejo ejerceran su cargo «Ad Honorem» y cumpliendo una funcion social de servicio a la comunidad, por lo que actuaran siempre en funcion del bien comun.

      Los representantes al Consejo de Administracion deben haber observado siempre una conducta impecable y deben caracterizarse por su puntual y estricto cumplimiento de todas las normas del Reglamento.

      Los miembros del Consejo de Administracion no pueden ser parientes del Administrador ni del Revisor Fiscal, ni tener negocios con ninguno de ellos, para garantizar la independencia y autonomia de cada uno de los organos de direccion y control.

      En consecuencia, tampoco podran desempeñar ningun cargo remunerado en la copropiedad, simultaneamente con el ejercicio como consejeros, ni mucho menos como empleados de la administracion

      Los miembros del Consejo deben actuar siempre en beneficio de la Copropiedad y no pueden aprovecharse de su investidura para reclamar privilegios o para beneficiarse directa o indirectamente de ella.

      Los miembros del Consejo deben mantener una absoluta imparcialidad en todos sus actos, dando a todos los copropietarios y residentes el mismo tratamiento, sin otorgar a nadie prebendas o privilegios y sin permitir que sus sentimientos, relaciones de amistad, simpatias o desafectos hacia otros miembros de la comunidad interfieran o influencien sus determinaciones.

      Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la comunidad, entendiendose que no pueden estar en mora con sus cuotas de aporte a las expensas comunes, cuotas extras, o cualquier otra obligacion decretada por la Asamblea o contemplada en el Reglamento»-.
      Es decir, los miembros del Consejo deben tener la Autoridad Moral suficiente para poder representar dignamente a la comunidad de copropietarios que los ha elegido. Acuda al Comité de Convivencia para que dirima el conflicto. En caso de ser más grave, acuda a la autoridad correspondiente.

  • Buenas noches, hace veinte días se soltó una canaleta del sexto piso del edificio, quedó colgando. Se aviso a la administración en varias ocasiones a través de los guardas de turno. Anoche llovió tan fuerte que el agua que recoje la canaleta cayó sobre la ventana y se me metió el agua , dañando me la pared y el piso de madera. Acudí a dejar el reporte a la portería y le marque en varias ocasiones a la administración para que me respondan por los daños a mi inmueble y no me prestaron atención . Simplemente me dicen que debo esperar hasta que la constructora venga a reparar y mientras tanto quien me debe responder ? Han actuado con negligencia puedo exigir me reparen los daños ? Ya en una ocasión pedí por garantía me arreglaran las ventanas , vinieron arreglaron pero no quedaron bien de lo contrario no hubiese pasado esto.

    • Al parecer, según lo expuesto por usted, el conjunto residencial donde usted vive es nuevo?, de ser así la Constructora tiene un tiempo determinado donde debe dar garantía sobre lo entregado, pero el Administrador debe ser diligente y buscar la mejor forma posible para que estos daños no causen perjuicio a los copropietarios. El Administrador que no haga esto, se hace responsable, si incurrió en negligencia, por los perjuicios ocasionados al copropietario.

      • BUENOS DÍAS, TENGO UNA CASA EN CONJUNTO RESIDENCIAL EN LA CUAL NO ESTOY HABITANDO, PERO TRATO DE ARRENDARLA PARA PAGAR LA ADMINISTRACIÓN, PERO DE UN TIEMPO PARA ACA EL ADMINISTRADOR A EXTRALIMITADO SUS FUNCIONES, PUES INCLUSO A DADO ORDEN A LOS VIGILANTES PARA QUE NO DEJEN ENTRAR A LOS NUEVOS ARRENDATARIOS MIOS.
        QUISIERA SABER QUE CLASE DE DELITO PENAL COMETE ESTE ADMINISTRADOR Y CUAL SERIA EL PROCEDIMIENTO PARA DEMANDAR, ya que de una u otra forma se me han causado perjuicios muy graves al no poder arrendar mi casa por culpa del administrador.

        • Pues, así como nos comenta, el administrador sí extralimita sus funciones. ÉL no tiene por qué interferir con los arrendatarios de su inmueble. Éste es un contrato que usted como dueño del apartamento o casa está en todo su derecho de constituir; obviamente, avisando con nombre y correspondiente documento de identificación de las personas que van a habitar su inmueble y especificando el día del trasteo del mismo.

          El administrador está limitando el derecho de propiedad sobre un bien privado y, por ello, no puede impedir el ingreso de los arrendatarios a una copropiedad que no le pertenece.

          De acuerdo con lo previsto por la Ley de Propiedad Horizontal, el administrador deberá responder por los perjuicios ocasionados a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros, y se presume la culpa leve del éste en los casos de incumplimiento de esta función y de las demás atribuidas por la Ley y el reglamento.

          Esto significa que los afectados pueden instaurar acciones judiciales para que rinda las cuentas y para obtener la indemnización de los daños.

  • Buenas tardes se realizó la asamblea ordinaria y se aprobó el presupuesto y estados financieros sin someter a votación por coeficiente, algunas personas alzaron la mano el forma de aprobación algunos asambleístas manifestaron que eso no era legal, se realizó aumento del 37% . Se convocó a una asamblea extraordinaria en el cual el único punto era ratificación o revocatoria del proyecto de presupuesto del año 2017, como mecanismo alterno ya que solo era un punto de la asamblea ordinaria no toda y se sometió a aprobación el 65.44% revocaron la decisión tomada en la asamblea ordinaria con respecto al presupuesto ahora ni el consejo ni la administración quieren tener en cuanta la decisión tomada argumentando que esto es ilegal … la pregunta se actuó correctamente ¿ y que podemos hacer para hacer cumplir lo aprobado en asamblea extraordinaria ¿ les agradecería me contesten al correo muchas gracias

    • No respondemos preguntas a correos, porque su inquietud puede ser la de otros usuarios más y, por lo tanto, la respuesta también puede ser útil para ellos.

      A continuación, le sugerimos leer los siguientes artículos de la Ley 675 de 2001 para que pueda aclarar sus dudas y sustentarlas legalmente con la norma de Régimen de Propiedad Horizontal:

      «ART. 45.-Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.

      Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.

      Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.

      ART. 46.-Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

      1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

      2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

      3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

      4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

      5. Reforma a los estatutos y reglamento.

      6. Desafectación de un bien común no esencial.

      7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

      8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

      9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

      10. Liquidación y disolución.

      PAR.-Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley».

      En cuanto a la asamblea extraordinaria, leamos el art. 39: «…Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

      PAR. 1º-Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.

      PAR. 2º-La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes».

  • buenas tardes dra.
    el administrador tiene que estar presente en las reuniones del consejo de administración , tiene voz y voto en el concejo de administración , puede tomar decisiones sin consultar al consejo , tiene que aprobar con los miembros del consejo las decisiones en beneficio a la comunidad,
    gracias

  • dra. bueas tardes me falto
    en que parte de la ley o sentencia dice que el administrador debe hacer esto o dice que no debe hacer esto
    gracias

    • FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR:

      La ley 675 de 2001, determina las funciones de los administradores de propiedad horizontal: (Articulo 51)

      «1- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2- Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere. 4- Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6- Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7- Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8- Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligacion de caracter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9- Elevar a escritura publica y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 10- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11- Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13- Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14- Las demás funciones previstas en la presente ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

      Otras funciones del administrador, que si bien no están contenidas en la ley ni en muchos reglamentos, pero que nacen de su propia naturaleza, tienen que ver con la educación de la comunidad, la permanente información respecto a temas como la convivencia, la seguridad, las normas legales, y en general todas las cuestiones que competan a la comunidad de copropietarios».

  • Buenas tardes, vivo en un inmueble de propiedad horizontal, desde hace un año mi inmueble presenta una humedad terrible por fisuras de la fachada del edificio, desde hace un año se le han enviado comunicados a la administración para realizar el debido proceso sin recibir ninguna respuesta. Ya estamos viéndonos afectados en salud por continuas enfermedades respiratorias, tenemos un niño de 2 años y el también esta afectado, al igual que por el deterioro del inmueble. Hace 15 días volvimos a pasar un comunicado a la administración para que realice el debido proceso de verificación si la humedad proviene del exterior del inmueble o es el apartamento superior, y a la fecha no hemos recibido ningún tipo de respuesta. En este caso la administración esta o no cumpliendo sus funciones?, es función de la administración revisar este caso y poder dar una solución o debemos realizarlo con otro ente? cual es el tiempo máximo que la administración debería tomarse para dar una respuesta a los copropietarios? está ésto en la ley? O hay algo que se pueda realizar con la Secretaria del Habitat? Gracias por su ayuda en este caso ya que nos urge poder solucionarlo.

    • La Ley ha determinado que al usuario exclusivo únicamente le corresponden los gastos de reparación locativa; mientras que la impermeabilización y el arreglo de las placas hacen parte del mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, que deben ser asumidos por sus propietarios, es decir, por todos los titulares de dominio del edificio, a través de las expensas ordinarias que deben realizar mensualmente, o mediante una cuota extraordinaria fijada por Asamblea de Propietarios. El administrador debe convocar a la asamblea solicitando la autorización para pagar esta reparación con recursos del fondo de imprevistos y, en caso que ésta no sea suficiente, convocar a asamblea para pedir una cuota extraordinaria para tal fin. La Ley 675 de 2001 es estricta y señala la responsabilidad de los administradores en caso de que se ocasionen perjuicios a los propietarios, a la persona jurídica o a terceros con sus actuaciones o sus omisiones.

      • Gracias Dra. mi pregunta va mas enfocada a que en reiteradas ocasiones se le ha solicitado al administrador realizar el debido proceso con la constructora para reparar estas placas y evitar la humedad dentro del inmueble, pero que a la fecha la administración después de un año no se ha pronunciado al respecto (es conjunto nuevo). en algún momento se puede decir que la administración a sido negligente en su actuar, esto no solo esta afectando la parte estética del inmueble, sino lo mas delicado es la proliferación de hongos que nos esta afectando la salud a mi familia y mas delicado aun a mi bebe de 2 anos, estamos con problemas respiratorios sin poder lograr que nos curemos y semana a semana el niño debe ir al medico por lo mismo. Agradezco tu atención de aclararme si puedo hacer algo mas, ya el consejo lo sabe pero tampoco la administración ha actuado dado respuesta.

  • buenos días, apenas se nombro la administradora de la unidad, los miembros del comité de convivencia realizaron el manual, la administradora dice que el manual debe ser elaborado por ella. esto es cierto. me podría indicar adicional cuales son las funciones del comité.

    • Aunque en la Ley 675 de 2001 no se habla de este Manual, sin ir en contravía del Reglamento de P.H., se puede crear éste, con base en los arts. 59 y 60 de la Ley citada, podemos establecerlo para regular todo lo diferente a obligaciones no pecuniarias: Por ej., obligaciones no pecuniarias como son las relacionadas con las conductas que deban ser sancionadas (colgar ropa en los balcones, no recoger el excremento de las mascotas, etc.).

      Las funciones del Comité de Convivencia se resumen, básicamente, a tratar que se lleven las mejores relaciones posibles entre los copropietarios, ser conciliadores en caso de algún inconveniente, solucionar problemas, etc.

  • buenos dias doctora, mi inquietud es la siguiente
    soy coopropietario de un apartamento en una unidad residencial, la cual solo tiene 30 aptos. vivo en el quinto y ultimo piso, la unidad ya tiene 25 años de construccion, se han presentado daños en el techo debido al invierno, el mantenimiento ha sido muy poco y las reparaciones han sido de forma temporal, a mi juicio el techo debe ser cambiado totalmente para evitar el desgaste administrativo y economico, la unidad cuenta con pocos recursos economicos, la administracion esta en la obligacion de convocar una asamblea extraordinaria y proponer q se recoja una cuota extraordinaria por parte de los demas cooprpietarios para subsanar esta novedad ?
    que pasa si esto no sucede y por el contrario, mis muebles y enseres sufren daños o se presente un accidente en el cual se afecte la integridad fisica de mi familia por negligencia administrativa ?

    • Claro que sí, tal como lo establece la Ley 675 de 2001, en su art. «Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

      Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

      PARÁGRAFO 1º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

      PARÁGRAFO 2º. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes».

      Si no recibe respuesta, ni soluciones, luego de haber acudido a los órganos correspondientes no le queda de otra, sino acudir al orden jurisdiccional y demandar por responsabilidad civil extracontractual.

  • EN MI CONDOMINIO CAMPESTRE SE APROBÓ UNA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA PARA DEFINIR EL COBRO DE EXPENSAS COMUNES POR COEFICIENTE DE COPROPEIDAD. COMO LAS RELACIONES DE CONVIVENCIA ESTÁ MUY DETERIORADAS DENTRO DE LOS COPROPIETARIOS, MEDIANTE DERECHO DE PETICIÓN SE SOLICITÓ APLAZAR LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA. QUIÉN DEBE FALLAR EL DERECHO DE PETICIÓN EN MENCIÓN: EL ADMINISTRADOR COMO REPRESENTANTE LEGAL? EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN? EL REVISOR? LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS?. GRACIAS POR SU CONCEPTO

    • Revise el art. 39 de la Ley 675 de 2001: «Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

      Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

      PARÁGRAFO 1º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

      PARÁGRAFO 2º. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes».

      Recuerde que es en la asamblea ordinaria que se trata lo referente a expensas comunes y que en la asamblea extraordinaria se tratan temas de urgencia.

      A quién le dirigieron el derecho de petición?

  • Dra. Cordial saludo. No aparece expresamente en la Ley pero se infiere que la responsabilidad de mantener los datos actualizados de contacto de los propietarios es responsabilidad del Administrador, de otra manera no podría enviar notificaciones, convocatorias o multas. Muchas gracias.

  • Mi pregunta es saber si a la Asamblea General se pueden aportar poderes de otros propietarios en cantidades ilimitadas.
    2. Como punto diferente quisiera saber si un Arrendataruio del Conjunto Residencial o propiedad Horizontal puede asistir a la Asamblea de Propietarios con voz y voto y terminar siendo elegida como miembro del Consejo de Administración. En caso negativo, es nula esa elección o debe demandarse para que cesen sus efectos.
    3. Diferentes de Libros de Contabilidad que otros documentos, libros o archivos debe llevar la Administracion de una propiedad horizontal de 70 casas. Gracias por su ayuda

    • En Asamblea previa se debe establecer cuántos poderes constituyen el límite, no en la misma asamblea donde se van a usar. En cuanto a su segunda pregunta, si usted lee nuestro blog podrá verificar que esta pregunta ya ha sido respondida. Sinembargo, lo remitimos al art. 37 de la Ley 675 de 2001, donde señala que serán delegados: «ARTÍCULO 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

      Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

      Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto».

      Que, puede ser el arrendatario del apartamento del copropietario que lo delega para que lo represente en su nombre, como su apoderado. Se malinterpreta el anterior artículo cuando se cree que el arrendatario con poder actúa a nombre propio y no del arrendador-propietario.

      Ahora bien, sobre la impugnación de decisiones: 2La ley 675 en su artículo 49 contempla la impugnación de las decisiones tomadas por la asamblea y se refiere en los siguientes términos:
      Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
      Parágrafo. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley».

      «Ley 675 de 2001:

      Artículo 51. Funciones del administrador.La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

      2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto».

    • Aunque la Ley 675 de 2001 no hace referencia a este tema, no lo prohibe. Colocar cámaras de video hace parte de la estrategia de seguridad y vigilancia del conjunto, siempre y cuando se trate de zonas comunes, más no de los bienes particulares (interior de casas o apartamentos donde el propietario es libre de colocar sus propias cámaras de vigilancia.)

  • Buenos días Dra, en mi caso , tenemos un daño en los techos de los apartamentos en el ultimo piso, todo el techo de la torre esta averiado ( son cuatro aptos en el ultimo piso por torre) y nuestros inmuebles se inundan cuando llueve, según la ley mencionada el techo haría parte de los bienes comunes esenciales, la administración no esta realizando los arreglos respectivos ni el mantenimiento de los techos de las torres y en el momento quieren que los propietarios corran con esos gastos, este inconveniente hace aproximadamente un año y los inmuebles se están deteriorando, nosotros como propietarios debemos pagar ese arreglo?. Agradezco su atención y orientación en el caso. Bendiciones.

    • No, por tratarse de un bien de uso común que, al mismo tiempo que se constituye en el techo de sus apartamentos,es el piso de la respectiva torre o azotea del mismo. Es la administración quien debe hacer las correspondientes reparaciones. Agoten las vías u órganos de control de la P.H. y, de no obtener respuesta positiva, acudan a las vías judiciales.

  • cordial saludo! agradezco aquí pueda obtener la ayuda posible frente a mi caso. Tenía un apartamento arrendado en un conjunto residencial, por situación económica nos quedamos atrasados en la administración, nos hemos acercado a la administradora para generar un acuerdo de pago o algún tipo de beneficio extra para llegar a cancelar la totalidad de la deuda, si bien la administradora nos ha atendido, ella refiere que no tiene la potestad para negociar la deuda o bajarnos los intereses, quisiera saber a que organismo o a que herramienta o instancia puedo acudir para poder negociar o exponer mi caso. Agradezco la atención a la presente.

    • Claro que sí tiene la potestad. La Ley le establece esta función, dentro de la cual se encuentra la de llegar a acuerdos de pago.

      Lo que no puede hacer el administrador es descontar intereses, es decir, condonarlos,conceder amnistías, perdonarlos. Esta facultad sólo la tiene la asamblea de propietarios.

      ARTÍCULO 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

      1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

      2. Llevar directamente o ba jo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

      3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

      4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

      5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

      6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

      7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

      8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

      9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

      10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

      11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

      12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

      13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.< /o:p>

      14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

      PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.

      Detalle el numeral 8.

  • Bnos días, vivo en un conjunto hace unos años, En las anteriores administraciónes nos ha ido un poco mal ya q no han hecho bien sus funciones o han desfalcado al conjunto. mi duda es, el consejo administrativo informa que va a cambiar a la persona que actualmente está desempeñando está labor, la mayoría de propietarios están muy agusto con la labor que ha desempeñado durante estos dos años y no queremos que la cambien.
    El consejo informa que en el artículo 50 de la ley 675, ellos son los únicos que tienen voz y voto para cambiar la administración.
    Esto es verdad??? Que podemos hacer como propietarios , para que la persona actual continúe en su cargo????

    • «ARTÍCULO 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias».

      Siempre y cuando la Asamblea de Propietarios, así lo haya decidido y se haya plasmado en el respectivo Reglamento.

  • Buenas tardes, tengo una inquietud los miembros del consejo nombraron una empresa donde manejan mas del 70% de los contratos de la unidadl, ademas el representate de legal de esta empresa es una persona y la administradora es otra. quisiera saber si esto es legal y que se debe realizar en este caso.

    gracias

    • No entendemos su pregunta. Por favor, replantéela. Pero, si lo que quiere decir es que el Consejo está otorgando contratos a su acomodo, claramente, esto no es legal.

      • Buenas tardes, el consejo contrato una empresa persona natural, el es el representante legal y asigno a la esposa como administradora, ademas el tambien tiene el contrato de mantenimiento, piscina y aseo de la unidad. ademas la administradora esta afiliada como beneficiaria del representante legal por medio de una cooperativa.

        • La situación que nos comenta parece irregular. Ustedes como copropietarios tienen derecho a que se les explique cómo se hizo la negociación. De no encontrarse solución por los medios establecidos en asamblea, se hará necesario que acuda a los medios judiciales correspondientes.

          • Buenas tardes, Señora Maria Cristina hemos encontrado varias irregularidades, usted me puede indicar a que medios judiciales puedo acudir.

    • La ley 675 de 2001 establece en su artículo 50 que el administrador, como representante legal de la P.H., responde por los perjuicios que por dolo o culpa grave o leve, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros, esta norma presume la culpa leve del administrador en caso de incumplimiento o extralimitación EN sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.Es decir, el administrador responde por los daños que se causen, sin que sea óbice si dentro de su actuar es posible comprobar que actuó de forma eficiente, porque cualquier acto descuidado o sin la debida diligencia puede sin duda afectar su patrimonio.

  • El dueño de un carro dice que su carro fue rallado dentro de su parqueadero, otro al día siguiente fue chocado y un apartamento supuestamente tuvo un conato de robo al encontrar floja la falleba; todos quieren que la administración atraves del seguro consiga que les paguen, pero revisando cámaras nadie se acerca al lugar de estos supuestos hechos. La administración les informa de la revisión de las cámaras pero insisten en demandar por negligencia de la administración, que debe hacer el administrador. Gracias

    • Todo ha debido quedar evidenciado mediante las cámaras de seguridad, testimonios de testigos, etc. Es la palabra de ellos contra la Administración del conjunto. Como ya hemos dicho en otras ocasiones, si demandan deben demostrar con pruebas exactas la negligencia de la administración, lo cual no parece ser posible por lo que usted nos comenta que no han encontrado nada al hacer la revisión de las cámaras.

  • Somos un conjunto cerrado de 10 torres y últimamente están presionando a la administradora para que cualquier rayón de un carro o golpe, fallebas medio sueltas etc. es la administración la que debe responder económicamente, ella ha cumplido con revisar por varios días las cámaras ya que los damnificados no dan indicios de la fecha en que sucedieron los supuestos hechos; revisando se encuentra que nadie se ha acercado al lugar de los hechos y estos propietarios amenazan con demandar. Cual debe ser el siguiente paso a seguir de la administradora que durante los 5 años de su gestión ha sido honesta e insobornable. Durante 13 años de vida del conjunto hemos tenido unas experiencias lamentables y queremos rodear a esta persona que nos ha salvado de muchos problemas .

    • Mediante Asamblea de Propietarios se debieron tomar las decisiones pertinentes para este tipo de eventualidades y, posteriormente, plasmadas en el respectivo Manual de Convivencia. Así como ustedes no han encontrado la evidencia que demuestre que la Administración del Conjunto deben responder; ellos, en caso de demanda, deben comprobar que ha sido negligencia de la Empresa de Vigilancia y/o de la Administración. No olviden que hay unos seguros especializados que cubren este tipo de daños, de ser responsable la Copropiedad.

  • Buen dia tengo unas dudas
    1. ¿En una administración provisional como se establece el valor de la cuota de administración ?
    2. Como se saca el coeficiente de participación en una administración provisional?

    • La ley faculta al primer propietario o constructor para que nombre un administrador provisional y su nombre será incluido en una cláusula transitoria en el reglamento de propiedad horizontal (Decreto 1365 de 1986),y debe cumplirse el reglamento, así no sea posible reunir a la asamblea.

      Esa persona natural o jurídica ejerce la representación legal del edificio y tiene las funciones y responsabilidades atribuidas por el reglamento y la ley.

      Por consiguiente, puede cobrar y recibir las cuotas ordinarias fijadas con base en el presupuesto provisional, las cuales deben ser pagadas desde el momento convenido en la negociación. En ausencia de esta previsión, desde la fecha en que el nuevo propietario reciba el inmueble.

      Se entiende que el constructor asumirá los gastos originados en los bienes comunes no entregados y en la proporción correspondiente al porcentaje de participación o coeficiente de las unidades que aún no han sido vendidas, en los gastos generales de los elementos comunes ya entregados.

  • Buenas tardes, tengo una inquietud adquirí un apartamento en un conjunto residencial,como el apartamento lo entregan en obra gris se deben realizar adecuaciones, las cuales ya iniciaron, esta semana me encuentro con la sorpresa que por motivos de festividades navideñas durante dos semanas los maestros no pueden ingresar materiales ni tampoco trabajar, me gustaría saber hasta que limite llega la facultad que se le da a un administración para tomar dicha desicion?

    • FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

      1. Su principal responsabilidad es convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y en ellas someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del año anterior. Así mimos, mostrar un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo año.

      Le puede interesar: multas por inasistencia a la asamblea de propietarios

      2. Es su obligación llevar los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

      3. Debe poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

      4. Entre las funciones del administrador también está preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto para cada vigencia, el balance general de la ejecución presupuestal del año anterior.

      5. Debe llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

      Lea también: ¿qué son las actas de asambleas y la comisión verificadora?

      6. La Ley 675 también establece que debe administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica.

      7. Así mismo, es responsabilidad de los administradores de propiedad horizontal, cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento.

      8. Es la persona encargada de cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

      9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

      10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

      11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

      Lea también: Daños en el apartamento por arreglos de zonas comunes ¿Quién responde?

      12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno.

      13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

      14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

  • Hola Buenas tardes

    Tengo un problema en el condominio donde compre casa hace 2 años.

    – desde el comienzo que ingrese se han visto irregularidades como lo son:

    * personas que forman la asamblea piden dádiva para cumplir cosas, como es arreglo de canales, que los ronderos respeten a los residentes y control de equipos de sonido de las personas que arriendas las casas.

    * no se tiene ni se sabe quien vive en las casas no llevan un registro y hay personas que sub-arriendan parqueaderos a terceros y no se lleva control de ello.

    * no hay control de mascotas, las casas con pequeñas de 65 mt2 y hay personas que tienen perros grandes labradores que se la pasan ladrando dia y noche.

    * yo trabajo en internet y pues requiero un internet estable, dias pasados ante un derecho de peticion hice que claro arreglara el internet y pues era un daño en las esquinas internas del condominio donde había que cambiar los empates del mismo, lastimosamente vinieron a arreglar el 24 de diciembre pero no vi problema eran las 2 de la tarde y era un bien común, pero la administración no se reporto y solo mando a los vigilantes a agredirnos verbalmente y que no dejaban hacer nada, al dia siguiente el administrador dijo que el internet no era un servicio esencial si debía estar dañado 1 mes que lo estuviera pero que el debia estar avisado dias anteriores a esto para ver si el daba permiso a hacer el arreglo.

    – Igualmente Cuando un administrador de condominio, no contesta los requerimientos propios de su función y estos han sido por escrito, por fallas en el servicio, ya que le he enviado alrededor de 10 a 15 escritos donde hay volúmenes altos de equipos de sonido, no control de mascotas tanto de ruido como de sus excrementos, falla en la vigilacia ya que no cumplen su funcion porque son altaneros y solo se la pasan en la zonas de las picinas morboseando las mujeres que hay usan la piscina, el uso de zonas peatones para el transito de motocicletas, entre muchas otras falencias. a que sanción se atiene y adonde se puede hacer efectiva.

    espero no abusar con la preguntadora, es que la verdad no se a donde acudir ya que hay un descontrol y quisiera tener bases legales ya que en 1 a 2 meses se acerca la asamblea

    • Concluimos que su vivienda hace parte de un conjunto residencial sujeto a P.H.

      Como se ha mencionado en diferentes ocasiones, el Reglamento de P.H. es el que determina lo que es viable o no dentro de la Copropiedad.

      Le sugerimos leer el siguiente art. de la Ley 675 de 2001 para que sepa cuáles son las acciones a las que usted tiene derecho:

      «T I T U L O II
      DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO
      PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES
      CAPITULO I
      De la solución de conflictos
      Artículo 58. Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que se
      presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el
      administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o
      control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del
      reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las
      autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
      1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir
      con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar
      mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo
      indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas
      a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones
      de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del
      comité y la participación en él será ad honorem.
      2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la
      solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las
      normas legales que regulan la materia.
      Parágrafo 1°. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la
      asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por
      un número impar de tres (3) o más personas.
      Parágrafo 2°. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá
      imponer sanciones.
      Parágrafo 3°. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los
      conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II
      del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo
      modifiquen, adicionen o complementen».

  • Buenas noches, soy propietaria de un apartamento en un conjunto residencial, hace unos días ocurrió una inundación en uno de los apartamento superiores al mio y como consecuencia, del techo ( placa) y paredes de mi inmueble brota agua literalmente. Es función de la administradora representarme ante el propietario del apto que presentó inundación y constructora para dar solución y reparar los daños ocasionados?

    • Como respuesta a su inquietud la Ley 675 de 2001 determina que: «T I T U L O II
      DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO
      PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES
      CAPITULO I
      De la solución de conflictos
      Artículo 58. Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que se
      presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el
      administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o
      control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del
      reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las
      autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
      1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir
      con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar
      mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo
      indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas
      a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones
      de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del
      comité y la participación en él será ad honorem.
      2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la
      solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las
      normas legales que regulan la materia.
      Parágrafo 1°. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la
      asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por
      un número impar de tres (3) o más personas.
      Parágrafo 2°. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá
      imponer sanciones.
      Parágrafo 3°. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los
      conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II
      del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo
      modifiquen, adicionen o complementen»

  • Buenas tardes
    La constructora de un condominio, que aún no ha construido ni enajenado el 51% de las unidades del mismo, registró el reglamento de propiedad horizontal hace 5 años pero no ha inscrito ni en la alcaldía ni en la DIAN (RUT) la persona jurídica que se derivó del tal acto, y aunque de manera deficiente y precaria ha tratado de ejercer la administración, en este momento tiene al condominio en situación de abandono, de riesgos graves de seguridad y de falta de garantía de suministro de servicios públicos como la energía y el agua potable. Los copropietarios no hemos pagado cuotas de administración al no estar debidamente inscrita la personería jurídica.
    Qué sanción se le puede aplicara esta constructora? Qué entidad está encargada de la vigilancia del cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal? Ante quién nos podemos quejar? Qué pasos debemos seguir?
    Gracias

    • El reglamento de propiedad horizontal, las promesas de compraventa y las respectivas escrituras sirven de prueba para que se obligue a la Constructora a cumplir pero, para ello, debe estar previamente estipulado siempre que se haya estipulado la fecha y la forma en que se haría la entrega de los bienes comunes.

      Desafortunadamente, la Ley 675 de 2001 no señaló en su articulado un ente que vigilara las propiedades horizontales y todo lo relacionado con ellas; por ello, es la Asamblea de Propietarios el órgano que debe tomar la decisión de lo que harán y ante qué autoridad, como por ej. judicial.

      En estos casos de incumplimiento del constructor, lo que se acostumbra es llevarlos ante la Superintendencia de Industria y Comercio, un centro de conciliación autorizado o la justicia ordinaria.

  • Buenas noches, mi pregunta es un adminitrador de propiedad horizontal puede ejercer tan delicado cargo sin ser profesional o sin tener estudios en administracion?, en el reglamento que se encuentra bajo escritura publica tiene como minimo requisito ser tecnologo en adminitracion el consejo se equivoco en nombrar a esta perosna?

    • Antes de la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, no se exigían requisitos esenciales para que una persona desempeñara la labor de Administrador de P.H., por lo que personas como pensionados, amas de casa, entre otras, se postulaban para desempeñar este cargo.
      Pero, con la Ley 675 de 2001, se pide idoneidad profesional a los candidatos que desean ser elegidos como administradores.Se requiere que tenga perfil gerencial, pues debe ser capaz de dirigir y administrar los recursos humanos, que sepa manejar y liderar a la comunidad que conforma la Copropiedad, que tenga conocimientos específicos de derecho laboral, maneje la Ley 675 de 2001, conocimientos contables determinados, que sea conciliador para que pueda dar alternativas de solución en los diferentes conflictos que se presentan entre propietarios, ejecutivo que represente meritoriamente al Conjunto de P.H., etc.

      Actualmente, hay una guía para guiar y entender las diferentes funciones que tiene el administrador que es la Norma Técnica Sectorial NTS SI 02 que complementa a la Ley 675 ya citada.

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