Ley 675 de 2001 Propiedad Horizontal

La Ley 675 de 2001 regula todo lo relacionado con la Propiedad Horizontal, que pueden ser edificios y conjuntos de uso residencial, comercial o mixto. La Propiedad Horizontal o Copropiedad Horizontal es la que tiene por finalidad tratar todos los temas referentes a esta forma de propiedad para que, posteriormente, en la eventualidad de algún inconveniente, se pueda dirimir haciendo uso de sus normas específicas.

Esta clase de propiedad cuenta con una personería jurídica, a través de escritura pública inscrita en la Oficina de Instrumentos Públicos.

La Ley 675 de 2001 regula la Propiedad Horizontal como una forma especial de dominio.  En ella se presentan derechos de propiedad exclusiva sobre unos bienes de carácter privado, pero con restricción de actividades y derechos de copropiedad sobre el terreno y sobre unos bienes denominados comunes, pero de uso privativo, tales como: pasillos, corredores, zonas de juegos, piscinas, ascensores, escaleras, salones sociales, etc.

La Ley se puede descargar de aquí:  Ley_675_de_2001.

Nuestra finalidad, a través de esta página, en lo referente a éste y otros temas que puedan llegar a relacionarse, es la de responder las inquietudes de todas aquellas personas que deseen obtener respuesta con prontitud, sencillez y sujetas a la realidad, conforme a la normatividad legal y al uso y a la costumbre en ausencia de ella.

El artículo aquí publicado es de carácter informativo. El sitio web y sus autores no se hacen responsables del uso del mismo o de su documentación adjunta.

Cristina Molina

Abogada Universidad de la Sabana

697 comentarios en “Ley 675 de 2001 Propiedad Horizontal

  • Dra, puede un NO copropietario asistir a la asamblea sin la debida autorizacion del copropietario ?

    Puede un residente NO copropietario pertenecer al consejo de administracion ?

    Gracias por si puede responderme.

    • Con respecto a su primera pregunta: Una persona que no sea propietaria no puede asistir a la Asamblea sin la debida autorización del copropietario. Lo anterior lo podemos deducir de lo normado por el Capítulo X de la Ley 675 de agosto 3 de 2001 «Régimen de Propiedad Horizontal», de los artículos 37 al 49 se reglamenta lo correspondiente a la Asamblea General. En el artículo 43 se dice que «…sus representantes o delegados debidamente acreditados», es decir que deben llevar un poder firmado para que pueda asistir a la Asamblea y, dependiendo de la condición de morosidad del copropietario, tendrá voz y voto, según el reglamento de cada PH.

      Ahora, la respuesta a su segunda inquietud es sí, pero antes hay que aclarar que la misma Ley regula en su Capítulo XII lo relativo al Consejo de Administración, en sólo tres artículos: 53, 54 y 55 y que del artículo 53 se deduce que el Consejo de Administración es obligatorio solamente en las copropiedades de uso comercial (Locales comerciales), o mixto (Vivienda y locales comerciales) integradas por más de 30 bienes privados; quedando a discreción en todos los otros casos (Propiedades Horizontales) crear o no un Consejo de Administración en su Reglamento de PH. Asimismo, la Ley permite suponer que un «delegado» (Representante), es decir aquellos a quienes se les otorgó poder amplio y suficiente para su asistencia a la Asamblea General, sea propietario o no, puede pertenecer al Consejo de Administración. Sinembargo, eso depende de lo dispuesto en el Reglamento de la Copropiedad para evitar o no que los arrendatarios o personas ajenas a ésta sean miembros del Consejo (Consejeros).

      • Buenas tardes, doctora MAria Cristina, tengo una consulta : 1 sucede que se me ha impuesto una multa , por ruido en altas horas de la noche, me enviaron desde adm, la carta diciendo que debia pagar esta multa, sucede que ese dia a mi consideracion no habia musica alta y solo estabamos dos personas, y desde porteria jamas llamaron a advertir sobre el supesto ruido, es decir no se en que se basa el adm , para decir que se hizo ruido, si no existió un conducto regular,

        Seguido a esto el mismo dia que se nos envia la carta envie otra carta exponiendo que no existe un conducto regular y quees una falta de respeto se me este juzgando e imponiendo multas sin tener una minuto o comprobante, de los supuestos hechos, la respuesta me fué entregada un mes depués diciendome que ellos se sostienen y que pague y se me adjunta la deuda al pago de adminitracion,

        Complementando la inf
        El administrador adicionalmente me dio antes de la multa un 2 llamado de atencion advirtiendo que el 3 seria una multa, pero a mi jamas se me entrego el 1 llamado de atención,

        En este caso realice la investigación con el dueño de la propiedad quien averigo con lps vecinos si existia algun conflicto conmigo y i vecino de a lado dijo que nunca, igualmente las personas de mi piso.

        El señor administrador me impuso la multa sin pruebas ni fundamentos de ningun tipo , vulnerandome y poniendo en duda mi dignidad y bue actuar, .

        Que puedo hacer en este caso?

        • Si la administración se enteró que había ruido es porque alguien avisó. En el reglamento y/o manual de convivencia deben estar reglamentadas las conductas merecedoras de sanción y multas, donde usted debe verificar cuál es el procedimiento a seguir en esos casos. Acuada al Comité de Convivencia o al Consejo de Administración para que trate de solucionar la situación sin conflictos y llegar a una conciliación.

          • La Ley 675 de 2001 tiene varias normas que aclaran dudas al respecto del tema que pregunta, por ej. «ARTÍCULO 24. Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

            Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

            PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

            PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal».

            Asimismo, «ARTÍCULO 52. Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

            No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.

            Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo».

            Asimismo, Los constructores por realizar una actividad comercial están en la obligación de dar garantías dentro un año contado a partir de la entrega de los proyectos de vivienda. Igualmente, responden por vicios ocultos dentro de los cuatro años siguientes a la fecha de entrega y por hechos que transgredan derechos colectivos (acción popular y de grupo) durante dos años que se contabilizan a partir del suceso motivo de la violación. En el caso que se trate de ruina de la obra por fallas en la construcción deben responder dentro de los 10 años siguientes a la entrega. que tener presente que hay dos tipos de entrega: la de cada unidad privada (bien común esencial) y la entrega de bienes comunes generales, una vez se haya vendido el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad de la etapa, edificio o conjunto residencial.

          • Buenas tardes marcela: leyendo su consulta puedo asesorarla en lo siguiente:
            1. Por encima del Manual de convivencia en una Copropiedad, se encuentra el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio o conjunto y la Ley 675 de 2001.
            2. Para que puedan imponerle multa por conducta de ruido, la prohibición de hacer ruido debe estar estatuida en el reglamento. Si en el reglamento no se encuentra estatuída esta prohibición, así esté consagrada en el Manual de convivencia, no pueden imponerle multa.
            3. Haya usted hecho ruido o no haya hecho ruido, para poder imponer una MULTA, la administración en primer lugar debió enviarle un llamado de atención por escrito solicitándole que la conducta no vuelva a repetirse (art. 59 Ley 675 de 2001).
            4. Si la Adminsitración considera y tiene como probar que la conducta de ruido se produjo nuevamente desde su apartamento, debe cumplir el DEBIDO PROCESO antes de imponerle una multa, esto es, enviándole una carta determinándole los hechos y adjuntándole las pruebas o bien sea, citándola a diligencia de descargos ante el Consejo de administración con determinación de las pruebas de RUIDO ( quejas de vecinos, reporte en la bitácora de la empresa de vigilancia, informe de la inspección de policía,etc).
            5. Usted debió haber tenido la oportunidad de defenderse . Si usted presenta su defensa y en todo caso, el Consejo de administración no atiende a sus argumentos, puede imponerle una MULTA (recuerde que es la asamblea o el consejo los que pueden imponer multas, no la Administración. Art 60 ley 675 de 2001). pero al imponerle la multa, también deben concederle el RECURSO DE REPOSICIÓN.
            6. Si a usted no se le cumplió con todo éste procedimiento, la Administración ha violentado el debido proceso al imponerle la multa como lo hizo, y por ende, usted no sólo cuenta con al posibilidad de acudir al comité de convivencia, sino a la vía judicial a través de una ACCIÓN DE TUTELA por violación al debido proceso.( art. 29 de la CN.)

        • no se puede sancionar ni castigar a nadie sin un debido proceso, ni vulnerar el legitimo derecho a la defensa, al momento de la primera notificación, hay que contestarla dentro de términos, la segunda debe da haber un recibido y constancia de envio, en la tercera una comunicación de apertura de proceso para determinar si hubo falta, quien la inicio, testigos y demás datos de los hechos, y una vez concluido el proceso y con concepto del comité de convivencia se da traslado al concejo de Administración para que concluya con sanción o archivo del proceso. todo dentro del procedimiento los términos que señala la Ley.

          • Si la administración se enteró que había ruido es porque alguien avisó. En el reglamento y/o manual de convivencia deben estar reglamentadas las conductas merecedoras de sanción y multas, donde usted debe verificar cuál es el procedimiento a seguir en esos casos. Acuada al Comité de Convivencia o al Consejo de Administración para que trate de solucionar la situación sin conflictos y llegar a una conciliación.

      • doctora podemos deducir que la asamblea como máximo órgano, puede decidir que los copropietarios participen de la asamblea, tengan voz y voto pero no hagan parte de los concejos de administración?

        • Primero, precisemos que la Asamblea está compuesta por los propietarios de los inmuebles que conforman el conjunto o la unidad residencial. Segundo, una vez en Asamblea, toman decisiones que van a quedar plasmadas, inicialmente, en su reglamento de Propiedad Horizontal, pero fundamentados en la Ley 675 de 2001, tanto para permitir como para prohibir.

          A continuación, los 3 únicos artículos de la Ley que hacen referencia al Consejo de Administración: «Del consejo de administración
          ART. 53.—Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
          Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
          *(Nota: Declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional en Sentencia C-318 de 2002, M.P. Alfredo Beltrán Sierra, bajo el entendido que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia).
          ART. 54.—Quórum y mayorías. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.
          ART. 55.—Funciones. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal».

          • Buen día.. mi esposo y yo salimos de vacaciones mi esposo llegó primero que yo de las vacaciones, yo llegue 15 días después, cuando me disponía a guardar mis joyas y ropa que habia llevado al viaje…me percate que nos habían robado pues faltaban las joyas que había dejado le pregunté a mi esposo si el las tenía y el se sorprendió y ya que vamos en cuenta que nos habían robado..al buscar q más nos habían robado nos dimos cuenta q faltaba ropa mía y un portátil….bajamos a avisar al vigilante y nos dice que no se habia presentado nada extraño y que como la puerta principal no estaba forzada pues entonces era extraño… nosotros creemos q se entraron por el balcón o la puerta del baño…estamos en un 7 piso y al decirle a la administración y al vigilante q posiblemente fue por el balcón nos dijeron que no se podía hacer nada ya que en la esquina a en la cual queda nuestro apartamento no hay cámaras por afuera… Que pusiéramos la denuncia y ya..se puso la denuncia y allí el policía nos dijo que la empresa de vigilancia debía responder porque los vigilantes no están solo para abrir y cerrar puerta. . La administración cayó en cuenta que hay una persona que está arreglando el edificio y tiene un arnés que sube y baja a sus anchas… Cabe aclarar que ella nunca aviso a los copropietarios que personas ajenas al personal ya conocido iba a estar en el edificio… La pregunta es Tiene la administración y la empresa de vigilancia alguna responsabilidad para responder por lo que pasó? Muchas gracias doctora…

          • Hay responsabilidad de la administración y de la empresa de vigilancia. Como ya lo hemos dicho, el asunto se remite a cuestión probatoria y a si el conjunto cuenta con seguros o no y si la empresa de vigilancia está vinculada a la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad. Cuenta la P.H. con pólizas de seguros para estos casos?, averigüe.

        • Hola mi pregunta es en administrador debe avisar al propietario de las asambleas y demás o no EA su responsabilidad o solo avisar en cartelera y al inquilino además el puede hacer acuerdos de pagos de administración con el inquilino sin la autorización del propietario muchas gracias

          • «ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

            Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

            PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.

            PARÁGRAFO 2o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes».

            En cuanto a la deuda de administración por parte del arrendatario, siempre debe estipularse en el contrato de arrendamiento que éste será el responsable de cancelar los servicios públicos y la cuota de administración; además, que debe establecerse una cláusula penal por incumplimiento.

            Recordemos, que ante la P.H. el propietario es el directo responsable de las expensas ordinarias y extraordinarias de su propiedad y es él quién debe prevenir en el contrato para que, más adelante, no se presenten inconvenientes. Así que, lo mejor es dar aviso al propietario sobre la mora del inquilino de su inmueble.

            Para el efecto la Ley 675 de 2001 en su: «ARTÍCULO 79. EJECUCIÓN DE LAS OBLIGACIONES. Los Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores.

            En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.

            PARÁGRAFO. En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble».

      • buenas tardes Dra Maria Cristina, vivo en Medellín en un conjunto cerrado donde cancelaba la suma de $85.000 pero en reunión de asamblea se acordó un ajuste exajerado en la cuota de administración a 185.000 ya que días de años pasados fueron robados por los anteriores administradores. Para mi creo que deberiamos era demandar a ellos que cogieron dineros ajenos para que responsan ya que no tengo la culpa que deba que cancelar un valor tan alto en la administración.

        Dra hay alguna ley en donde me pueda amparar para no cancelar ese valor?. Cuanto es lo permitido para que los de Asamblea le suban a la Administración?.

        Gracias por s colaboración.

        • No existe un monto mínimo, ni un monto máximo. Generalmente se cree que la cuota de administración debe aumentarse según lo que aumente el Salario Mínimo o el del IPC (Índice de Precios al Consumidor). Pero, en los edificios o conjuntos que sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal se realizan las Asambleas de Propietarios en donde se discuten varios temas, como por ejemplo el presupuesto y el valor del monto en que subirá la cuota de administración. Ese incremento se decidirá de acuerdo al presupuesto y a las expensas comunes que se requieran para el buen funcionamiento de la Copropiedad. Por ello, es muy importante tener un fondo de imprevistos que permita subsidiar los arreglos que requieren de mayores montos. Como ya se ha dicho en contadas ocasiones, las decisiones de la asamblea pueden impugnarse, apenas se haga la publicación del acta.
          Art- 40 de la Ley 675 de 2001: «Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen».

          • Si no me es entregada el acta de la asamblea x parte de la administración. Cuanto tiempo tengo para impugnar la asamblea aclarando q fueron cinco derechos de petición din recibir aun su respuesta y queja a la procuraduria entidad a la cual la administración tampoco dio respuesta Muchas gracias

          • Por favor remítase al siguiente artículo de la Ley 675 de 201: » Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

            Inciso derogado por el literal c), art. 626, Ley 1564 de 2012. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

            PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley».

        • Señora Sandra García,
          se dice que en donde existen consejo y revisor fiscal fiscal de gestión, el robo lo hacen entre los tres. El problema es que ni los consejos ni el revisor fiscal cumplen con su función de estar atentos a las ordenes de asamblea de ejecutar los presupuestos con diligencia y cuidado. Los copropietarios también debemos, por esta razón del descuido y falta de honestidad y ética, estar pendientes de la obligación que tiene le administrador (a) de publicar las actas de consejo. En estas podríamos darnos cuenta si todos los aspectos de la gestión de la administración se están cumpliendo debida y legalmente y si el consejo y el revisor fiscal también lo están haciéndolo. Por el art. 51 de la Ley 675/2001, la administración debe publicar actas de consejo y de asamblea. Aconsejo que se exija a la administración la publicación mensual, tanto en cartelera como entregado a cada propietario, el documento de FLUJO DE CAJA MENSUAL Y el ACUMULADO contra presupuesto aprobada para cada concepto y el total de ejecutados. De esta forma podemos estar pendientes de el manejo de dineros aprobados para cada período presupuestal. Dineros de ejecuciones pasadas no pueden estar siendo dispuestos en ejecuciones presentes pues para esto se aprobó y se cancela mediante las expensas mensuales (cuotas de administración) lo correspondiente a cada gasto anual. Esos dineros de cuotas ya vencidas de gestiónanterior, deben estar en cuenta separada, bancaria y contablemente. Aunque con voto de confianza delegamos esa funciones en aquellos órganos,
          esas personas creen que están para subirse de tono. Debemos pensar en que si no satisfacen sus informes contables y financieros y tampoco sus gestiones, se les demande
          ante juzgado para RENDICIÓN DE CUENTAS.

      • DOCTORA BUENAS TARDES LE PREGUSNTO EL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD DE UN ÁREA NO CONSTRUIDA YA APROBADA POR LA OFICINA DE PLANEACION MUNICIPAL DEBE SER MENOR AL AREA DE LOS APARTAMENTOS QUE YA ESTEN CONSTRUIDOS LE AGRADECERIA SU COLABORACION GRACIAS

    • La respuesta a su primera pregunta es no, porque se necesita poder del propietario del inmueble sujeto a copropiedad. La respuesta a su segunda inquietud es sí, porque así se puede inferir del art. 53 del Régimen de Propiedad Horizontal cuando manifiesta que el Consejo de Administración estará integrado por un número impar de 3 o más propietarios, o sus delegados. Llámese delegado al representante que puede ser un residente no propietario; es decir, aquellas personas a quien se les autorizó mediante un Poder. Debe tenerse esto en cuenta cuando en las copropiedades no se desee que los consejeros sean arrendatarios o personas ajenas a la copropiedad.

      • Todas las respuestas a inquietudes sobre las copropiedades de Régimen de P.H. las encontraremos en la Ley 675 de 2001, por lo cual ante su inquietud le cito el «ARTÍCULO 56º. OBLIGATORIEDAD DEL REVISOR FISCAL. Los conjuntos de uso comercial o mixto, estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador Público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios. El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. ARTÍCULO 57º. FUNCIONES. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.

    • Dra buen dia, quisiera consultar algo vivo en un conjunto residencial donde existen 94 parqueaderos habilitados para 444 apartamentos po obvias razones toca realizar un sorteo, pero la actual administradora propuso reducir el ancho actual de los parqueaderos para aumentar el numero de ellos, cosa con lo que no estoy de acuerdo ya que asi como estan han golpeado mi carro no quiero imaginar si quedan mas estrechos.
      Pregunta
      Existe una normatividad frente al tema? cual es el maximo y minimo permitido? de ser aprobada esta norma que exigencias le puedo yo hacer al cunjunto en caso de daños al vehiculo, o que norma podemos exigir en un posible contrato de arrendamiento que se esta pensando establecer para que cubra los daños ?

      Dra mil gracias quedo atento a su respuesta

      • ¿El parqueadero es de su propiedad?. La asamblea de propietarios, principal órgano de administración de la propiedad horizontal y por ello, administradora de los bienes y servicios comunes, es la que toma las decisiones sobre el uso de los parqueaderos privados a través del Manual de Convivencia. Igualmente, debe ceñirse al reglamento de propiedad horizontal, pero sin modificar o perjudicar el derecho de disponer que tiene cada propietario sobre su parqueadero (unidad de dominio particular).Lo anterior quiere decir que el Manual y la decisión de la asamblea al aprobarlo pueden ser demandados ante el juez civil en tanto limite arbitrariamente el derecho de propiedad exclusivo que el propietario tenga sobre su parqueadero. Pero, si los parqueaderos son de uso común, la Asamblea, mediante Reglamento puede disponer de ellos por mayoría calificada. Contrato de arrendamiento o póliza de seguros?

          • Los parqueaderos privados no son objeto de cuota de administración, sino que forman parte del coeficiente del área privada-inmueble- que forman un todo para establecer el cobro de la cuota de administración.

          • Si el parqueadero de su propiedad está en escritura pública separada y tiene un coeficiente, debe pagar por ese, una cuota, pero no por la totalidad del área del parqueadero sino que debe ser un cobro ponderado como lo establece la ley 675/2001,
            art. 25, parágrafo. Si esta todo en una sola escritura, entonces debe estar cubierto todo
            bajo un solo coeficiente.

      • Buen día Jhon, este tipo de decisiones no son del resorte de la administración; es una decisión como muchas otras ,exclusivas de la asamblea general de copropietarios . Se deben consultar las normas de urbanismo y planeacion respecto a las dimensiones mínimas para parqueaderos , el Distrito Capital tiene decretos al respecto, pero en ningún caso se puede violar ese mínimo de dimensiones; adicional a lo anterior esa sensible disminución al uso de áreas comunes debe ser aprobado por la asamblea general, recordando que se debe presentar una votación favorable del 70% del total de los coeficientes como lo establece el articulo 46, inciso 1 de la ley 675 de 2001.
        En cuanto al contrato de arrendamiento en mención, es una figura que obliga a la copropiedad al pago del IVA y a tener resolución de facturación DIAN; en esencia y de acuerdo al articulo 19 de la ley 675 de 2001 reglamentado por el decreto 1060 de 2009 las copropiedades pueden obtener una compensación por la asignación a uso exclusivo de las áreas comunes, misma que debe darse a favor de los propietarios y residentes a cualquier titulo; excepción que se da con el publico en general. No es recomendable realizar este tipo de modificaciones sin haber estudiado el marco normativo que aplica , ademas deben tener en cuenta que esto genera un modificación al cuadro de áreas comunes, a los planos y al reglamento de propiedad horizontal.

    • vivo en un edificio de tres plantas en la parte de abajo estan mis dos apartamentos y existe una especie de corredor con techo de tejas transparentes, el dueño de los otros dos pisos quiere construir sobre ese techo dos terrazas en el reglamento de propiedad horizontal en la clausula sexta dice pohibiciones no se deben realizar obras de modificacion o ampliacion de cualquiera de las unidades referidas en el reglamento, cuando comprometan la seguridad, solidez o disminuyan la luz o aire de otras unidades

      mi correo es danyi1270@misena.edu.co

    • En que parte de la ley 675, se estipula que los representantes del Consejo de administraciòn no pueden, en la Asamble General de copropietarios, representar a uno o dos propietarios que por alguna razòn no puendan asistir?

      • Dra. lo que pasa es que en la Asamblea General que todos los años se lleva a cabo en este edificio siempre he representado a dos o tres propietarios, yo soy arrendatario y miembro del Consejo de Administraciòn del edificio, sin embargo ahora me notifica la Administradora que de acuerdo con la ley 675 yo como miembro del Consejo no puedo representar a los copropietarios como siempre lo he hecho. Gracias doctora por su amable atenciòn

      • Ya habíamos respondido una inquietud similar de otro usuario y, para resumir, los miembros del Consejo de Administración pueden representar a otros propietarios, solo en el caso que el reglamento de propiedad horizontal del conjunto residencial no establezca ninguna prohibición, porque la Ley 675 del 2001 no tiene ningún articulado que haga mención al respecto, porque esto puede conllevar a que no haya objetividad al momento de tomar decisiones que les incumban a ellos. Hay posiciones encontradas al respecto: http://www.copropietarios.com.co/wp-admin/edit-comments.php?s=gerente&comment_status=all&pagegen_timestamp=2017-03-28+21%3A20%3A58&_total=454&_per_page=20&_page=1&_ajax_fetch_list_nonce=2d4535ddbb&action=-1&comment_type&paged=1&action2=-1

      • buenas vivo en una unidad de 180 aptos el propietario de la propiedad no ha pagado las cuotas y le insisto al administrador que le cobre y tampoco hace lo de sus funciones que es cobrarle perjudicandome enormemente al dejar mi vehiculo en la parte de afuera (es un parqueadero comun) que debo hacer para que no se me siga perjudicando ya que no tengo la culpa de que el administrador no cobre las coutas al propietario gracias por su orientacion

        • La Corte Constitucional estableció que cuando se impongan sanciones a los residentes que no sean propietarios, como es su caso, se les debe garantizar el derecho a la defensa, por lo cual podrá interponer los recursos que se hayan establecido en el reglamento de propiedad horizontal del conjunto o edificio donde usted viva. Entre las funciones del Administrador se encuentra la de cobrar las cuotas de administración en mora y tomar ciertas medidas, como otorgar poder a un abogado para el cobro de la deuda , según el manual de convivencia, como sanción al moroso, pero:

          Qué sanciones no puede efectuar?
          Por ningún motivo puede impedir el acceso del vehículo al parqueadero privado, (al común sí)
          Jamás puede oponerse a que el propietario arriende su inmueble.
          Nunca, puede restringir el acceso a la propiedad privada.
          No puede restringir el acceso de visitantes al inmueble del moroso.
          No puede impedir que le dejen correspondencia en su casillero.
          No puede prohibirle a la vigilancia del conjunto que se comuniquen por el citófono al inmueble del propietario moroso, porque viola sus derechos al negarle este tipo de comunicación.
          No puede cortarle servicios públicos (agua o energía).

    • buenos días Doctora
      Tengo una inquietud:
      Frente al servicio que el Administrador contrata con un abogado para la recuperación de cartera, es obligación del abogado poner en conocimiento a través de comunicado al deudor, que el pago de los honorarios de éste son a su costa con ocasión del incumplimiento del pago de las cuotas de administración. Hay alguna circular expedida por la Superintendencia que me sirva de soporte para fundar el escrito a que haya lugar a remitir al deudor.

      • El ARTÍCULO 51 de la Ley 675 de 2001 establece las funciones del administrador. «La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

        8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.


        10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

        11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia».

        Y sí, los gastos en costas están a cargo del deudor.

    • Hola fui elegida administradora de un conjunto 1 nose que hacer 2 aquí no hay nada solo apartamento 7 y no más eso fue hace un año que debo hacer 1 para renunciar

      • No entendemos muy bien su planteamiento; sinembargo, si lo que pregunta es cómo debe hacer para renunciar al cargo de administradora, le recordamos que no es tan sencillo como parece. Usted no debió postularse, ni aceptar el cargo sin tener la preparación adecuada para ello, pues es un cargo de alta responsabilidad, donde puede perjudicar a los propietarios, al Conjunto y a terceros con sus malas decisiones. Ahora bien, la Ley 675 de 2001, en su art. 50 señala en su art. 50: «ARTÍCULO 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

        Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

        PARÁGRAFO 1º. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.

        PARÁGRAFO 2º. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

        PARÁGRAFO 3º. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación».

    • Buenas tardes,

      Tengo varias inquietudes, quisiera saber si me pueden colaborar, la situacion es la siguiente:
      1. es un conjunto de 102, que aun no se ha terminado de construir, pero ya se han entregado varias casas, promedio de casas entregadas 50, la constructora entrego las cosas y hay varias que habitan ahi y otras estan a la venta o estan para arrendar, lo que sucede es que la constructora tenia una administración provisional en la cual contrataron varias empresas de vigilancia, a las cuales supuestamente no se les hacia pago y todas renunciaron, llegaron mas personas al conjunto las cuales decidieron que la administradora se tenia que ir, se postulo un propietario, al cual también cambiaron según ellos porque desviaba recursos, si es esto cierto, ella tendría que responder ?? verdad…. 2. nombraron a otra persona la cual No es ADMINISTRADORA, es eso posible, la persona es arquitecta, por lo que yo veo no tiene conocimientos en administración de recursos ni contables ni nada… es posible que pueda seguir ejerciendo, existe un perfil que debe tener la persona como ad de pro horizontal.???
      3. los propietarios demandaron a la constructora, porque 1. no hay luz, la luz que hay es provisional de obra, dicen que condesa no la aprobado y dicen y dicen cosas, al final de cuentas dicen que es la contractura la que debe pagar la subestación de luz, y la contractura dice que los propietarios deben pagar una parte, así mismo informan que tampoco hay agua, que es la misma provisional, si hay medidores, pero no se ha podido colocar la bomba de agua porque no hay sub estación de luz… entonces ahi que hacemos…
      4. la administradora contrato una abogada, donde se monto la demanda y dicen que la constructora debe 112.000.000, según ellos que por la administración desde que entregaron la primera casa, es eso sierto?? ya que hay que tener en cuenta que el proyecto no es por etapas,
      5. no hay un manual de convivencia, según lo que leo eso debe existir y hay se establecen políticas, asi mismo el canon de administracion es de 100.000, pero según ella no alcanza, pero tampoco cobra intereses ni multas,
      6. el conjunto tiene una demanda por una persona de servicio ya que cuando entro la nueva administración presidio de sus servicios ya que según ellos la anterior administración no le pagaba seguridad social y ellos decidieron terminar el supuesto contrato sin justa causa, la persona demando y pretenden que nosotros paguemos la indemnización de la persona, sabiendo que la responsabilidad fue de la anterior administradora, la cual según un articulo de la ley presente, ella es la que debe responder.
      7. la actual administradora ha contratado (sin contrato formal, supongo que solo de palabra) a varias personas para que ejerzan como guardias, ademas que sin el pago se seguridad, dice que no les hace contrato que porque no duran mas de un mes, yo se que eso es ilegal, pero quiero saber si se puede contratar a estas personas ya que las empresas no quieren según ella que porque el conjunto tiene malas referencias, entonces yo pensaba se puede contratar por prestación de servicios???? a estas personas, con el fin de no gastar mas, ya que como se puede dar cuenta el conjunto esta en pesimas condiciones.??
      8. que medidas preventivas si ejercer proceso judicial, se pueden tomar si las personas no pagan administracion, se les puede cerrar la correspondencia o que otro tipo de medidas ?????

  • Una hectárea de terrena localizada fuera de la ciudad se ha dividido en 36 lotes en los cuales se ha construido casas de uno y dos pisos Yo tengo dos lotes en el un lote esta la casa y en el otro una piscina el resto algunos arboles y zona verde. Los copropietarios quieren que yo pague el doble de administración y los demás una sola cuota y esto también en las cuotas extraordinarias La ley dice por área construida pero no se quiere entender que es la ley la que ordena según los coeficientes Que proceso se puede seguir si ya se ha expuesto la ley se ha mandado derecho de petición se ha dado por escrito las respuestas de algunos abogados conseguidos por internet Si es posible la respuesta por favor al correo electrónico

    • HOLA BUENAS TARDES QUIERO PREGUNTAR TENGO UN LOTE DE TRES HECTÁREAS Y QUIERO RELOTEARLO EN LOTES DE 100 M2 PARA VENDERLO SCON DESTINO A VIVIENDAS POR QUE ESTA DENTRO DEL CASCO URBANO DE MI MUNICIPIO, PREGUNTO ES NECESARIO QUE CUANDO SOLICITE LA SUBDIVISIÓN A PLANEACION DE ESTE LOTE TENGA QUE SOMETERLO A CONSTITUCIÓN DE URBANIZACIÓN BAJO LA LEY 675 DE 2001 SI ELLA HABLA SOLO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (A MI ENTENDER SOLO PARA EDIFICIOS) Y YO QUIERO VENDER LOTES PARA CASAS… YO VENDERIA SOLO LOS LOTES Y CADA PERSONA CONSTRUYE SU CASA A SU GUSTO… QUE DEBO HACER

      • Si el lote no es considerado condominio campestre (con ocasión del loteo o parcelación), sino que se asimila como comunidad urbana, el art. 85 de la Ley 675 de 2001 dispone:»PARCELACIÓN. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones».

        En relación con su inquietud que la Ley mencionada solo es para edificios, el art. 63° señala como UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS: «Las unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras. El acceso a tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y controles de ingreso».

        • Buenas noches vivo en un conjunto que tiene 420 apartamentos. El concejo y el administrador realizaron una construcción de un bar biquiut en una zona común. Donde había un parque infantil pero me dicen ayer tocaba sacar una licencia de construcción esta obra no fue aprobada por la asamblea si llegarán a cobrar la multa por parte de planeación nos toca pagar a todos los residentes o solo al concejo y el administrador ya que no fue aprobada por la asamblea. Mil gracias por tu asesorIA

          • Cualquier obra que se realice dentro de la P.H. debe estar aprobada por Asamblea de Propietarios y más cuando se trata de zonas comunes y, aprobada por la correspondiente Curaduría. El Administrador, dentro de sus responsabilidades debe responder en caso de ocasionar perjuicios a los copropietarios con sus actuaciones.

            Si el Administrador actuó sin la aprobación de la Asamblea o del Consejo de Administración es responsable, según La ley 675 de 2001, artículo 50, porque: «responde por los perjuicios que por dolo o culpa grave o leve, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros, esta norma presume la culpa leve del administrador en caso de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal».

  • buena tarde, mi pregunta es. Si la copropiedad construye un piso más en la terraza del edifico, esta se puede vender a un tercero? y el dinero de la venta entra a la contabilidad de la persona jurídica o queda en las del propietario? si el caso es de es de quedar el dinero en la persona jurídica esta se reparte entre los copropietarios de acuerdo a su coeficiente; muchas gracias por la atención prestada.

    • Sí se puede vender a un tercero, previo procedimiento para tal fin. El dinero de la venta pertenece a la persona jurídica que está conformada por todos los copropietarios de acuerdo a su coeficiente.

  • Buenas tardes, quería preguntar qué sucede si un acta de asamblea ordinaria no es firmada por el presidente y secretario designados?. Que sucede con las decisiones que allí se toman?

    • El acta de una asamblea, tal como lo establece el art. 47 de la Ley 675 de 2001, debe estar firmada por el presidente y secretario de la misma. Pero, en caso de ausencia de éstos será el revisor fiscal quien lo haga, dando así aplicación al art. 437 del Código de Comercio, por vacío en la norma inicialmente citada. Las decisiones tomadas serán válidas mientras estén de acuerdo a la Ley y al reglamento de propiedad horizontal y hayan sido aprobadas debidamente por los propietarios; en cuyo caso serán de obligatorio cumplimiento, inciso 3o. del art.37 de la Ley 675 de 2001-

    • Luz Esmith, eso depende de si las dos tienen un contrato de arrendamiento. Además, si el apartamento no es tuyo, en el contrato correspondiente, generalmente, se prohibe subarrendar.

      • Doctora Maria cristina Agrdezco su asesoria, dimos nuestro apartamento a una inmobiliaria , lo arrendo a unos venezolanos y estan subarrendando. La administracion nos informo pidiendo autorizacion para sacar unas cosas. Los soportes que nos dio la administracion de tres trasteos y los registros de huella como residentes en el apartamento nos sirven como pruebas para dar por terminado el contrato? Muchas Graciasss…

        • Cualquier documento que sirva como prueba para demostrar el incumplimiento, por parte del arrendatario, sirve como fundamento para dar por terminado el contrato de arrendamiento. Es decir, si el contrato incluía cláusula prohibiendo el subarrendamiento, esto se constituye como causal para la terminación del mismo.

  • buenas tardes doctora,

    que pasa si ocurre una explosión o un terremoto en el edificio y la administradora no ha suscrito una póliza de daños materiales, quien responde por los daños, es obligatorio adquirir una póliza que cubra esos riesgos?
    agradezco su respuesta.

    • Según lo establece la Ley 675 de 2001, las Copropiedades están obligadas a constituir un seguro para amparar los bienes comunes, por lo menos en caso de incendio y terremoto, con el fin de garantizar la reconstrucción total de los mismos. Este tipo de pólizas ofrecen coberturas adicionales, adquiridas de forma opcional, como: Responsabilidad civil, daños por granizo, remoción de escombros, anegación, terrorismo, explosión, daños por agua, corriente débil, daños por rayo, entre otros. Es recomendable, indagar con el Administrador si el Conjunto de P.H. posee este tipo de garantía y si no, plantear y someterlo a Asamblea para su adquisición.

  • La administración de el edificio de mi abuela cuenta con una mala administración, este año han fijado cuitas extraordinarias y aumentos en los pagos de administración pero por ningún lado se ve reflejado el dinero que se paga en el edificio, no contamos con una vigilancia 24 horas, el vigilante se duerme a las 9pm y no hay una persona contratada para el aseo!
    No se ante quien puedo quejarme de la arbitrariedad que se está come tiendo acá!
    Necesito ayuda para poder solucionar este problema

    • Juan Camilo, según lo establecido por la Ley 675 de 2001, todas las decisiones inherentes a la gestión y funcionamiento de la Copropiedad(administrador, empresa de seguridad privada), deben ser tomadas en Asamblea de Copropietarios, de la cual usted debió ser parte; Igualmente, para establecer cuotas extraordinarias se acude a una asamblea extraordinaria, o se delegan al Administrador elegido en la misma. Si la Copropiedad cuenta con un Consejo de Administración, dirija sus inquietudes por medio de un Derecho de Petición. En caso que no se cuente con este órgano debe convocar a Asamblea Extraordinaria, según el art. 39 de la Ley mencionada anteriormente: «Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad».

      • Dra. María Cristina buenas tardes: cuando ocurre un accidente de tránsito en las zonas comunes de un edificio y dos vehículos colisionan quien debe responder por los daños? Es responsabilidad de la administración o debe responder la empresa de vigilancias. Favor citarme la norma según el reglamento de propiedad horizontal. Gracias

        • La Ley 769 del 2002, que expide el Código Nacional de Tránsito, también, rige para las vías públicas y privadas, incluidas las de la propiedad horizontal,reglamentan la circulación de peatones, usuarios, pasajeros, conductores, motociclistas, ciclistas, agentes de tránsito y vehículos, por lo que en el manual de convivencia deben plasmarse las estipulaciones pertinentes en caso de accidente de tránsito dentro de los parqueaderos de los conjuntos residenciales o P.H., estipulando que en caso de colisión como el que nos comenta, la autoridad será resuelta por la autoridad de tránsito y transporte.

          En el caso de la responsabilidad de los daños, como en cualquier accidente de tránsito, la autoridad determinará el causante del hecho y, por lo tanto, responsable de los daños causados.

  • Dra: Cristina: Como hago para hablar personalmente contigo, sobre un problema que tengo con un parque infantil que lo situaron puro frente a mi apartamento, en un conjunto cerrado, el cual me ha generado muchos problemas con los vecinos y con las personas que hacen uso de este.

    Gracias.
    Cordialmente:

    Nestor Lopez
    Correo: nelosan2008@hotmail.com
    Cel: 3164205815

    • Señor López, suponemos que el parque infantil fue situado después que usted compró o arrendó el apartamento. En tal caso, acuda ante el Comité de Convivencia y/o Consejo de Administración para que presente su queja y se consideren las medidas pertinentes para solucionar sus problemas: Redes de protección, horario de uso del parque, entre otras. Debe recordar que el parque infantil es una zona común y que, por principio constitucional, prima el bien común sobre el interés particular; especialmente el derecho de los niños.

  • Buenas tardes. La pregunta es el consejo de administración tiene la potestad de dar por terminado o no renovación el contrato firmado con el administrador..?
    La administradora está incurriendo en alguna irregularidad al convocar a una asamblea extraordinaria para tratar el tema de la cancelación del contrato por parte del consejo ?

    • El Consejo de Administración, previamente aprobado por el reglamento de Propiedad Horizontal, tiene la facultad para dar por terminado el contrato, o no hacer la renovación del mismo. En caso que la Copropiedad no cuente con este órgano administrativo, debe convocar a asamblea extraordinaria, según el art. 39 de la Ley 675 de 2001: «…Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad». La Administradora no está incurriendo en irregularidad, porque el artículo citado anteriormente establece que el Administrador puede convocar a reunión extraordinaria de la Asamblea General.

      .

    • Buenos días quiero saber por que motivo puedo perder mi casa mela entregaron ASE un año no ecometido ninguna clase de irregularidades soy desplazada y atoda hora nos dicen q nos van aquitar la casa de seo saber si eso es posible le agradesco mucho

      • Damos por hecho que su casa hace parte de un conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. ¿Quién le dice que le van a quitar la casa?, ¿Por qué motivo harían eso?, para poder resolver su inquietud es necesario que nos aporte más información. Si no ha cometido ninguna irregularidad, no hay motivo que justifique el «quitarle su casa».

  • Buenas noches…. si estoy atrasado en las cuotas de administración por quedar sin empleo puedo hacer un acuerdo de pago? podría empezar de nuevo a pagar el valor mensual de la cuota y hacer un abono a lo atrasado? pero el abono a lo atrasado es estipulado por el administrador? pregunto esto pq en la actualidad mi trabajo es informal… tengo que pagar otras obligaciones mensuales y no podría abonar una cantidad muy alta a lo atrasado. Yo puedo estipular el valor que puedo pagar extra cada mes? y si lo puedo hacer así usted seria tan amable y me dice donde esta estipulado esto? muchísimas gracias.

    • En referencia a la mora, la Ley 675 de 2001 establece que: «Cuando un propietario de un inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal se encuentra en mora, el administrador por obligación que le impone la Ley y sin necesidad de autorización del consejo de administración o asamblea de copropietarios, debe iniciar las acciones de cobro en contra de los morosos (llamadas, cartas) con el propósito de cobrar las cuotas atrasadas, en este orden está en la obligación de:
      – Liquidar intereses de mora conforme al art. 30 de la ley 675 de 2001, salvo que la asamblea (únicamente esta como máximo órgano social), autorice de forma expresa la condonación o reducción de intereses de mora, de lo contrario, el administrador tendrá que cobrarlos.

      – Iniciar las acciones de cobro prejurídico y jurídico, para lo cual no necesita autorización de la asamblea o del consejo de administración. Lo anterior puede observarse en el artículo 50 y ss. de la Ley 675 de 2001, especialmente en el artículo 51 así:

      “Las funciones del administrador” el cual tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, entre las cuales destacamos para el tema de consulta, las siguientes:
      8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
      11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.
      12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
      De igual forma, sin necesidad de autorización de consejo o asamblea puede entregar la cartera morosa para el cobro a una empresa de cobranzas o abogado. También, en ejercicio de una de sus obligaciones como cobrador, podrá iniciar de manera autónoma demanda ejecutiva, por medio de la cual podrá solicitarse al Juez que ordene el embargo principalmente del inmueble, no obstante, tratarse de un inmueble afectado a patrimonio inembargable de familia, podrá perseguirse el patrimonio restante de ese propietario como otros inmuebles, vehículos y cuentas bancarias entre otros, y dado el caso que usted como propietario moroso no cuente con otros bienes para embargar, el abogado podrá pedir al juez que ordene el embargo de los bienes muebles que se encuentran al interior del inmueble como televisores, equipos de sonido, entre otros». Proponga un acuerdo de pago, todo es viable de mutuo acuerdo.

  • Dr Cristina . mi inquietud va , por que donde yo vivo no es conjunto ni urbanización cerrada y solo 2 manzanas de 25 piden administarcion y la plata no se ve en mejoras de nada . soy prolpietario y aca existe una mafia que amenazan con quitar los apartamento por un cobro de una administracion . que solo les importa el dinero . puede usted llamarme . 3013380008 Mil Gracias . Atte Jose Avila Torres

    • Suponemos que su vivienda no está sujeta a régimen de propiedad horizontal y, por lo tanto, la cuota de administración que cobran algunos de sus vecinos fue acordada por unos pocos. obviamente, sin asamblea de copropietarios que obligaría al pago de la misma, de tal forma que usted no estaría comprometido al pago de cuota de administración y, por ello, no pueden embargarle su inmueble. Si la amenaza continúa, acuda ante las respectivas autoridades y denuncie el hecho.

  • Buenos días
    Pasa lo siguiente, vivo en un conjunto soy arrendataria tengo una moto, la cual no la guardo el en parqueadero del conjunto por falta de seguridad sino que la guardo en la casa, el dueño de la casa no tiene ningún inconveniente con esto, pero el administrador del conjunto me dice que esta prohibido guardarla en la casa y que tengo que pagarle y guardarla en el parqueadero, de lo contrario me va a prohibir el ingreso de la moto al conjunto, que puedo hacer en este caso?

    • En este caso es necesario acudir a lo que determine el reglamento de propiedad horizontal donde se plasmó lo acordado en la Asamblea de copropietarios. Si está expresamente prohibido hay que cumplir la norma, so pena de incurrir en la multa establecida para ello. Si no se encuentra prohibido el ingreso de la moto a la casa en el reglamento, usted no tendría por qué guardarla en el parqueadero, pero tenga en cuenta que esto se trata de simples normas de convivencia (No tener la moto encendida cuando la ingresa a su casa, por ej.). Solicite, a través del propietario del inmueble, que en asamblea se proponga un sitio especial y con buena vigilancia (celdas para motos, cadenas, cámaras, etc.) para que tengan óptima seguridad.

  • Buenas tardes. En un conjunto de dos etapas y donde solo hay una casa y estoy construyendo la mia me estan cobrando administracion cuando aun no han entregado ni areas comunes ni zona social…cuando debere empezar a pagar ?
    Gracias

    • Hay que recordar que la cuota de administración es un aporte al bien común. ¿Asistió a la Asamblea anual de copropietarios donde se determinó el valor de la cuota que quedó plasmado en el reglamento del conjunto?, si fue así sabrá cómo se estableció el valor de la misma y en qué se invierrte. La cuota de administración es un pago obligatorio dentro del régimen de propiedad horizontal, porque con ese dinero se contribuye a la vigilancia del conjunto, mantenimiento, reparación y ejecución de obras en pro de las cooropiedades. El valor de la cuota de administración está determinado por el número de copropiedades y los coeficientes de cada inmueble.

  • Buenos días tengo dos preguntas
    1. Vivo en un apartamento ubicado en primer piso, dicho apartamento es el único que tiene patio el cual está cubierto con un domo o cubierta de acrílico, todo lo que cae encima de ese acrílico es arrojado por los vecinos de los pisos 2° al 12°, es responsabilidad mía realizar la limpieza a dicho domo cuando no soy yo el que lo ensucia o de la administración del conjunto?
    2. Mi esposa, mis hijos y yo salimos muy temprano y llegamos muy tarde todos los días al apartamento, el horario establecido para uso del gimnasio es de 4:00 a.m a 9:00 p.m por ende no podemos hacer uso de ese servicio que ofrece el conjunto, deseamos utilizarlo, pero la administración dice que ese es el horario y no es modificable. Puedo acudir a alguna instancia que posibilite que el gimnasio sea cerrado a las 10:00 p.m teniendo en cuenta que cualquier vigilante de turno lo puede cerrar y no amerita la contratación de una persona para que lo haga?

    Muchas gracias

    • Respecto a la primera pregunta, lo más sano es acudir al Comité de Convivencia tal como lo establece el art. 59 de la Ley 675 de 2001: «SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: : COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión a la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem. En cuanto a la segunda pregunta: El gimnasio es un bien común que pertenece a todos los copropietarios y, por tanto, su uso debe ser regulado por la Asamblea y plasmado en el reglamento de propiedad horizontal, aprobado por la mayoría de los copropietarios. Traten de disfrutar el gimnasio los fines de semana y festivos.

  • Ramiro Ruiz Ospina pregunta:

    Doctora María Cristina Molina Romero: Le pregunto, si las cuotas de administración se acumulan por varios años y estas no han sido pagada por el arrendador o por el propietario. Cual es el tiempo de prescripción y desde cuando puedo cancelarlas, es decir, a cuales cuotas estoy obligado a pagar y a partir de que tiempo?

    • Los títulos ejecutivos (como lo es la certificación de la deuda de administración hecha por el Administrador con la cual se presenta la demanda en contra de los propietarios morosos) prescriben en 5 años, según el C.C. Si la propiedad horizontal demandó, cuente desde la fecha de la presentación de la demanda las cuotas en mora de los últimos 5 años hacia atrás y el Juez las va a cobrar; a partir del sexto año hacia atrás no se las van a cobrar porque se declara la prescripción. En caso que no lo hayan demandado, lo mejor es negociar con la propiedad horizontal para llegar a un acuerdo, porque si usted tiene una deuda de, por ej., 8 años, al realizar pagos se los van a imputar, con intereses, desde el comienzo de esos 8 años y no a los últimos. Ahora, si su interés es no pagar, ni lo han demandado, usted como deudor puede acudir (por medio de un abogado), a través de un Proceso Declarativo y solicitar al Juez para que declare la prescripción de las cuotas. Una vez el Juez declare la prescripción, la propiedad horizontal no podrá demandar por esas obligaciones que el Juez declaró prescritas. Pero, lo mejor es negociar y hacer acuerdos de pago.

  • si vivo en un segundo piso en un barrio de un municipio de antioquia el volumen que puedo tener a las 6 de la tarde cual seria .por favor me ayuda con esta pregunta

    • El nuevo Código de Policía le pondrá solución a este desagradable inconveniente que muchos hemos sufrido en algún momento. Por ahora pasó el último debate y, entre los principales temas se encuentra el de los vecinos ruidosos; para lo cual se establece que:»Podrán apagar equipos. Una de las principales quejas de los ciudadanos es cómo lidiar con ese vecino que acostumbra poner su equipo de sonido a alto volumen en horas en las que el vecindario duerme.En e l nuevo Código se establece que las autoridades podrán “desactivar temporalmente la fuente del ruido” y, además, establece que los infractores se enfrentarán a multas de 367.000 pesos» Para mayor información: http://www.eltiempo.com/politica/congreso/nuevo-codigo-de-policia/16622588

  • buen dia sra Maria Cristina mi caso es el siguiente se me presenta una filtracion de fachada la cual en el mi apto afecta el closet de la habitacion ya expuse mi caso al administardor y este me dijo inicialmente que esa humedad no era de el y que era del piso superior el hizo su segumiento y verifico que si era de la fachada y prometio arreglar ante el no arreglo de la filtacion en la asamblea de copropietaarios expuse mi problema y manifeste ante todos que yo ya habia mandado arreglar desde el interior la humedad pero que esta seguia existiendo ya que esta esta es desde la fachada y se aprobo por asamblea y por acta quedo escrito dicho arreglo que aun no me han solucionado, recientemente le hago el reclamo al administrador y este me dice que no me hace el arreglo porque yo debo un saldo de cuota extraordinaria pero en las cuotas de la administracion estoy al dia le manifiesto que esto no es una respuesta ya que por acta se habia aprobado dicho arreglo el manifesto que no habian fondos porque se han tenido otros imprevistos se llega a un acuerdo de 20 dias para su solución dando como acuerdo el pago del saldo de deuda en concepto de cuota extraordinaria… adicionalmente, ayer revisando mis objetos personales encuentro que la humedad ya penetro nuevamente la pared del closet dañandome unos bienes materiales los cuales eran nuevos y no se pueden utilizar nunca ya que la humedad los pudrió…mi pregunta primera pregunta es cuando ya este dicho arreglo estoy obligada a hacer el pago? y segundo yo puedo exigir el pago y/o indemnizacion por perjuicios de estos bienes materiales ya que por omision y no cumplimiento de las funciones y acta, se dañaron por la filtración del agua? terccera pregunta de ser asi a quien le exijo el pago al adminitrador o a la propiedad horizontal que en este caso seria al edificio? a donde me dirijo para una solucion antes de seguir perdiendo mas objetos materiales.

    • Cuando se trata de humedades que se originan en bienes comunes esenciales (por ej., falta de mantenimiento en la impermeabilización de fachadas), los arreglos corresponden a la Propiedad Horizontal, a través de su Administrador. Estuvo bien que mediante la Asamblea de copropietarios se aprobara el mantenimiento de la fachada. Éste es quien debe afectuar el arreglo, so pena que deba responder por los daños y perjuicios que se le ocasionen al propietario o arrendatario, tal como lo determinam el art. 50 de la Ley 675 de 2001: «NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR…Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal». Si a pesar de su solicitud no le arreglan y/o responden por los daños, usted puede acudir a la acción policiva y/o a las acciones judiciales que se pueden instaurar contra el administrador.

  • Buenos días, actualmente tengo una servidumbre de agua en una finca, y necesito modificarla, pues esta atraviesa la finca completa. Al cambiarla ya no le llega el agua al vecino al mismo punto a donde le llega actualmente. mi obligación es llevarle el agua hasta donde él me diga o solo darle agua?

    • No nos indica si su servidumbre es activa o pasiva. Es decir, si su predio es el que aporta la utilidad (sirviente), o el que la recibe (dominante), arts. 879 a 914 del C.C.m Lea los siguientes artículos: «ARTICULO 883 . Las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen.

      ARTICULO 884. . Dividido el predio sirviente no varía la servidumbre que estaba constituida en él, y deben sufrirla aquél o aquéllos a quienes toque la parte en que se ejercía.

      Así, los nuevos dueños del predio que goza de una servidumbre de tránsito, no pueden exigir que se altere la dirección, forma, calidad o anchura de la senda o camino destinado a ella.

      ARTICULO 885. . El que tiene derecho a una servidumbre, lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente, situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título.

      ARTICULO 886. . El que goza de una servidumbre puede hacer las obras indispensables para ejercerla; pero serán a su costa, si no se ha establecido lo contrario; y aun cuando el dueño del predio sirviente se haya obligado a hacerlas o repararlas, le será lícito exonerarse de la obligación, abandonando la parte del predio en que deban hacerse o conservarse las obras.

      ARTICULO 887. . El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo.

      Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas».

  • Vivo en un apartamento en un edificio de 4 pisos sin ascensor que tiene construido mas de 40 años. Vivo en el primer piso. Los copropietarios de pisos superiores pretenden instalar un elevador porque algunos de ellos tienen ahora complicaciones de salud por lo que no pueden subir bien las escaleras. Estoy obligado a participar de la compra de este elevador, su mantenimiento y demas, si no voy a utilizarlo ni representa un beneficio para quienes vivimos en el primer piso?

    • Para aclarar esta situación hay que remitirse al art. 29, en su tercer parágrafo que dispone: «. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores,cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento d e propiedad horizontal correspondiente».

  • teniendo en cuenta que el articulo 32 de la ley 675 define el objeto del ente jurídico llamado copropiedad así;**Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal**.
    Pregunto: ?Se puede solicitar ante un juez la extinción de la copropiedad, demostrando la inexistencia del objeto referido por la ley, al probar la total y absoluta ausencia de bienes y servicios comunes en dicha copropiedad?.
    ?cual seria el proceso jurídico a seguir , asi como el juez competente?

    • La respuesta la encuentra en el art. 9o. de la Ley de Propiedad Horizontal por usted mencionada, el cual establece que las causales de extinción son:
      «1. Por la destrucción de la propiedad o deterioro de por lo menos el 75% ya sea del edificio o edificaciones que conforman un conjunto.
      2. Por la decisión de los propietarios la cual debe ser única y tomada por todos, pero en este caso debe haber por escrito la aceptación de los acreedores que tengan garantía real sobre los bienes de dominio particular o sobre el conjunto o edificio.
      3. Por orden emitida por autoridad judicial o administrativa, en este caso un ejemplo seria que se ordene la expropiación»
      La propiedad horizontal se entiende extinta una vez se eleve a escritura publica la causal de extinción y, oposteriormente, se registre en la oficina de instrumentos públicos. Otorgada la extinción, es decir una vez efectuado el correspondiente registro, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes. Finalmente, una vez registrada la extinción total de la propiedad horizontal, se realiza la liquidación y disolución de la persona jurídica y el acta de liquidación final se registrará en la entidad correspondiente.

  • DRA BUENOS DIAS. UN COPRPIETARIO SE TOMO UNA ZONA DEL APRQUEADERO QUE AREA COMUN COMO SU PARQUEADERO DE UNA MOTO, POR VARIAS VECES SE LA HA INFORMADO AL ADMINISTRADOR, PERO NO HA TOMADO NINGUN CORRECTIVO POR PARTE DEL MISMO, PREGUNTAMOS.
    QUE DEBEMOS HACER ?
    ALGUNA NORMA LEGAL PARA CITARLE ?

    • En Asamblea de Copropietarios (de la cual usted hace parte) debió establecerse el uso de las zonas comunes y la imposición de multas por el mal uso de las mismas. Lo primero que debe hacerse es acudir al Comité de Convivencia para hablar con el propietario de la moto y llegar a un acuerdo sin necesidad de conflicto. En cuanto al cobro de una multa por el uso indebido de la zona de parqueaderos comunes, es potestad del Consejo de Administración, si así se estableció en los reglamentos de la copropiedad.

  • Buenas tardes, doctora quisiera que por favor me colabore diciendome si yo como copropietaria de un conjunto bajo propiedad horizontal debo estar pagando administracion sin estar entregadas las zonas sociales , es decir, la picisna aun no esta lista, ni canchas y el proycto aun se encuentra en construccion porque algunas torres aun no han sido entregadas.

    le agradezo me oriente acerca de este tema.

    • Hay que recordar que la cuota de administración es un aporte al bien común. ¿Asistió a la Asamblea anual de copropietarios donde se determinó el valor de la cuota que quedó plasmado en el reglamento del conjunto?, si fue así sabrá cómo se estableció el valor de la misma y en qué se invierrte. La cuota de administración es un pago obligatorio dentro del régimen de propiedad horizontal, porque con ese dinero se contribuye a la vigilancia del conjunto, mantenimiento, reparación y ejecución de obras en pro de las cooropiedades. El valor de la cuota de administración está determinado por el número de copropiedades y los coeficientes de cada inmueble. La administración provisional del edificio o conjunto es una facultad otorgada por la Ley 675 de 2001 al propietario inicial (constructor), hasta tanto se nombre al administrador definitivo, o se haya terminado la construcción y enajenación de bienes
      privados que representen por lo menos el 51% del coeficiente de copropiedad.

  • Buenas tardes Dra

    Quisiera por favor me aclare un duda recien compramos una casa de interes social en conjunto cerrado, la contructora aun no ha terminado la obra, no han puesto el tanque subterraneo tenemos problemas de humedad, parques y demas adicional no se ha vendido ni el 50% de las casas.
    Ahora nos estan imponiendo una cuota de administracion donde nombra a la administradora de la cual no tenemos ninguna referencia o procedencia, la constructora puede nombrar administradora? la cia de vigilancia e imponer la cuota teniendo en cuenta que no se ha vendido el 50% mas uno de los inmuebles.
    Gracias

    • La administración provisional del edificio o conjunto es una facultad que otorga propiedad horizontal al constructor en este caso, hasta tanto se nombre al administrador definitivo, o cuando se haya terminado de construir y enajenar los bienes privados. Art. 24 de la Ley 675 de 2001: «… ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos
      según las actas correspondientes». Suponemos que usted está gozando de vigilancia, portería, servicio de aseo de las zonas comunes a su copropiedad.

        • En uno de nuestros artículos hacemos referencia a lo importante que es el pago de la cuota de administración, porque no debe mirarse como exclusiva de un propietario, sino como un beneficio para toda la copropiedad, pues hay servicios que se están prestando a pesar de no estar construido en su totalidad.

  • Dra Maria Cristina Molina Romero. Tengo una inquietud tengo un apto en una unidad residencial o conjunto cerrado ,no vivo en el lo tengo arrendado, la administracion me pasa cuentas de cobro por concepto de administracion en mora pero yo cancelo todo a tiempo, desde el 2015 q compre el apto me estan haciendo los cobro yo he hablado con los administradores y adjuntado copia del certificado de paz y salvo del mes de enero 2015 y las consigaciones de cada mes con sus respetivos aumentos por cada año y aun asi no me dan solucion, la dos preguntas son hay alguna entidad q supervise regule o sanciones estos abusos cuales son y como logro ubicarlas, y como hago para saber si la unidad esta sujeta a PH. Gracias

    • Desafortunadamente, no hay una entidad reglamentada para el control de los problemas que se presentan con los administradores de la Propiedad Horizontal; de tal forma que el control que se hace de la labor de un administrador es más interno que externo y es el Consejo de Administración quien tiene entre sus funciones vigilar que éste cumpla con sus deberes, igualmente puede buscar el apoyo del Comité de Convivencia, o acudir a mecanismos alternos de solución. Para saber si la unidad está sujeta a propiedad horizontal solicite la emisión del certificado de existencia de representación legal de la persona jurídica en la que debe estar constituido el conjunto residencial. De no obtener resultado, acuda a las autoridades jurisdiccionales con las pruebas en contra del administrador.

  • Doctora buenas tardes, vivo en un conjunto cerrado de 124 casas, me gustaría preguntarle lo siguiente: las decisiones que se toman en una Asamblea, las puede cambiar o modificar el consejo de administración o la administración del conjunto. En caso que no cuál sería el procedimiento a seguir y que repercusiones pueden tener las personas que toman este tipo de desiciones

    • No, las decisiones de la Asamblea, sea ordinaria o extraordinaria no pueden ser cambiadasa su antojo por el Consejo de Administración, ni por el Administrador. Lo que deben hacer es tomar las determinaciones necesarias para que se cumpla lo establecido en el Reglamento de Copropiedad y lo establecido por asamblea de copropietarios. Art. 37 Ley 675 de 2001: “…Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”. En caso que la decisión de asamblea sea contraria al reglamento, la Ley dispone del mecanismo de la impugnación, el cual puede ser usado por el administrador, el revisor fiscal, o cualquiera de los copropietarios. ¿Ante quién se impugna? Art. 49 de la Ley citada: …Acciones de impugnación interposición y trámite. Las acciones de impugnación previstas en este Capítulo se intentarán ante los jueces, aunque se haya pactado cláusula compromisoria, y se tramitarán como se dispone en este mismo Código y, en su defecto, en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil para los procesos abreviados.

  • Doctora, las desiciones que se toman en una Asamblea General o extraordinaria, pueden ser modificadas o cambiadas por el Consejo de Administración o la Administarcion del Conjunto. Existen algún mecanismo legal para que lo puedan hacer.

    • Nos hace dos preguntas similares sobre el mismo tema y la repuesta es la misma: NO, las decisiones de la Asamblea, sea ordinaria o extraordinaria no pueden ser cambiadasa su antojo por el Consejo de Administración, ni por el Administrador. Lo que deben hacer es tomar las determinaciones necesarias para que se cumpla lo establecido en el Reglamento de Copropiedad y lo establecido por asamblea de copropietarios. Art. 37 Ley 675 de 2001: «…Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto». En caso que la decisión de asamblea sea contraria al reglamento, la Ley dispone del mecanismo de la impugnación, el cual puede ser usado por el administrador, el revisor fiscal, o cualquiera de los copropietarios. ¿Ante quién se impugna? Art. 49 de la Ley citada: …Acciones de impugnación interposición y trámite. Las acciones de impugnación previstas en este Capítulo se intentarán ante los jueces, aunque se haya pactado cláusula compromisoria, y se tramitarán como se dispone en este mismo Código y, en su defecto, en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil para los procesos abreviados.

  • puede una administracion prohibir ingreso al inquilino a la piscina, si el propietario debe cuotas de administracion? en este caso el inquilino esta al dia en el canon de arrendamiento. la prohibicion es para el niño del inquilino, se le puede vulnerar ese derecho?. gracias por su atencion

    • Para el caso de morosos: Si el conjunto cuenta con normas restrictivas para los morosos, el administrador puede restringir el uso de servicios mientras estos no afecten derechos fundamentales.
      Para el uso de Piscinas, La ley LEY 1209 DE 2008 en Colombia reglamenta las normas de seguridad en piscinas

    • Dr. gracias por su respuesta, es tan amable cuales son los servicios que no afectan derechos fundamentales? en el caso de mi hija, es la restriccion al niño a la piscina.
      Muchisimas gracias.

      • Ha dicho la Corte Constitucional, por ej. en la Sentencia SUV509-01: «…Es el caso del uso de la piscina y de las zonas aledañas a la misma, de otro tipo de comodidades, del ingreso de los morosos a la asamblea general de propietarios, entre otros eventos. Estos derechos tienen su fundamento en la ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante tutela».

        La misma Corte los ha establecido: «…1. Utilización del salón social; 2. Utilización de piscina y zonas húmedas; 3. Utilización de gimnasio; 4. Utilización de canchas y elementos deportivos».

  • Hola, un señor arrendó su apartamento a una persona que lo convirtió en oficina donde montó computadores y estanterías y en la cual atiende gente extraña con sala de espera y demás. Esto es legal teniendo en cuenta que se trata de un conjunto residencial y no de uso comercial ni mixto? Que se puede hacer ya que el arrendatario dice que de ahí lo sacaran pero con orden judicial? Se ha vuelto un problema de seguridad para el conjunto por las personas que entran y salen como clientes de dicho inmueble. Gracias por su amable orientación.

    • Lo primero que deben hacer es acudir al Comité de Convivencia y dialogar con el dueño del apartamento, tal vez no esté enterado del uso que el arrendatario le está dando a la vivienda. En el contrato de arrendamiento está especificado. Si por este medio no se logra resultado, acudir al Consejo de Administración y al administrador, porque en el los estatutos de la copropiedad está especificado el uso o destino de la copropiedad. Imponer sanciones o multas para el caso, si así está normado en el reglamento. Convocar a asamblea extraordinaria y decidir entre todos los demás copropietarios el paso a seguir internamente. Finalmente, acudir a la autoridad competente.

  • 1.- pregunto : ?es causal de extincion de la copropiedad la ausencia total de areas y servicios comunes? .
    2.- ?Se puede constituir una copropiedd como ente juridico,sin que existan areas y servicios comunes, es decir sin que exista objeto como lo establece el articulo 32 de la ley 675.

    gracias por su colaboracion

  • En un condominio (conjunto de casas) de las cuales algunas están pegadas, que porcentaje de esa casa pertenece al área común??

    la fachada, techos y ventanas corresponden a área común?? o área privada?

    Las casas de las esquinas tienen mayor área común??

    si el propietario de la casa la tiene asegurada bien sea por el crédito o por una póliza independiente a la de la propiedad, que porcentaje del seguro, le correspondería pagar?

    El valor del metro cuadrado de fachadas y demás es diferente para calles, canchas y parqueaderos??

    Como diferenciamos esto en la póliza?

    En que parte de la ley 675 hace referencia exacta a que porcentaje es área común y privada?

    En que parte de la ley 675 hace referencia exacta a que partes del condominio son áreas comunes?

    Mil gracias por su colaboración

    • Los coeficientes de copropiedad se usan para distribuir de manera equitativa los costos de mantenimiento y administración de la propiedad horizontal entre sus propietarios, los coeficientes corresponden al porcentaje de área habitable de las propiedades privadas, no de sus zonas comunes, y se encuentra en el reglamento de la copropiedad que entrega la constructora.
      Por favor, mira el artículo: La importancia de los coeficientes en la propiedad horizontal, en él se explica tema.

  • Dr.Como propietaria en que términos y a quién debo solicitar el detalle de los ingresos y los gastos de la copropiedad ? lo prudente es presentar la solicitud del mes anterior, del trimestre anterior ? lo `pregunto por que el concejo no renovó el contrato a la persona natural que venía prestando un buen trabajo y a mutuo propio contrato a una firma administradora para encargarse de admon del edificio.

    • Cuando se hace Asamblea Ordinaria de copropietarios (máximo órgano de dirección de la persona jurídica que es el conjunto o edificio) que tiene entre sus funciones dos de los puntos en el orden del día son: La aprobación de estados financieros del año anterior y la presentación y aprobación del presupuesto del año que viene. Igualmente, eligen al Consejo de Administración el cual, mediante el reglamento que apruebe la Asamblea de copropietarios, tiene como funciones el nombramiento y la remoción del Administrador cuando sea del caso.

  • La inscripciуn se realizarб mediante la presentaciуn ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constituciуn del rйgimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representaciуn legal y del revisor fiscal. Tambiйn serб objeto de inscripciуn la escritura de extinciуn de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidaciуn de la persona jurнdica.

  • Buenas Noches Dr,

    Tengo un apartamento en un segundo piso, el cual colinda a todo lo largo con una losa de área común, la propietaria del apartamento del primer piso puso en la losa 7 aires acondicionados a todo lo largo de mi apartamento. Ley el reglamento de propiedad horizontal del edificio y no hace referencia a la situación mencionada, mi deseo es que ella quite esos aires acondicionados ya que el apartamento está en venta y casi todos los posibles compradores hacen referencia a la presencia de esos equipos. La consulta es, cual sería la base legal para solicitar el desmonte de estos equipos. Agradezco su atención

    • Dice que ya verificó que en el Reglamento no haya tal permiso para la colocación de los aires acondicionados. Suponemos que tampoco fue autorizada por Asamblea de Copropietarios, porque usted lo sabría. Así que lo que sigue es acudir al Administrador, Consejo de Administración, e incluso Comité de Convivencia para llegar a un acuerdo con la copropietaria que colocó los aires en una zona común . De no lograr ninguna conciliación, debr acudir a las instancias judiciales.

  • Tengo un parqueadero PRIVADO en propiedad horizontal (el parqueadero es mio esta en las mismas escrituras del apartamenteo) sin embargo en la administracion solo se me permite el registro de un vehiculo (soy escolta y cambio de vehiculo constantemente) si es mi propiedad privada ellos tienen derecho a no dejarme ingresar (registrar) mas de un vehiculo a mi parqueadero? es como si a mi apartamento solo puedo ingresar yo y ningun otro miembro. que ley me puede ayudar?
    Muchas Gracias

    • Debe entenderse que la Asamblea de Copropietarios (que usted también conforma) establece unos lineamientos sobre diversos temas, se someten a votación y sus desiciones son de obligatorio cumplimiento, lo mismo que lo estipulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal (o Estatutos). Aunque en la Ley 675 de 2001 no se habla del Manual de Convivencia, se puede adaptar de acuerdo al Reglamento. Debe verificar si la prohibición de usar más de dos vehículos y guardarlos en su garaje particular está prohibido por asamblea y normado por el reglamento.
      La ley, al señalar las obligaciones de los copropietarios concernmientes a los bienes de dominio particular (ej. parqueaderos privados) determina que se deben usar, conforme a su naturaleza y uso, como lo previene el reglamento de propiedad horizontal, o sea, sin comprometer la seguridad o solidez de la copropiedd, y sin producir molestias, actos que perturben la tranquilidad y la salud pública (ruidos).
      La asamblea, principal órgano de administración de la P.H. y, por ello, administradora de los bienes y servicios comunes, también puede tomar decisiones sobre el uso de los parqueaderos privados mediante el Manual de Convivencia. Incluso, sujetándose al reglamento de propiedad horizontal, sin modificar o afectar el derecho de disposición que tiene el propietario sobre su unidad de dominio particular.
      Esto significa que el Manual y la decisión de la asamblea al aprobarlo pueden ser demandados ante el juez civil por cuanto limita arbitrariamente el derecho de propiedad exclusivo que el consultante tiene sobre su garaje.

  • Tengo un parqueadero Privado este como todos los otros se encuentran a la intemperie ¿puedo como propietario construir una especie de carpa (que no invada los otros parqueaderos) esto para proteger mi vehiculo o ¿puedo instalar un eleva parqueadero (segundo parqueadero con ascensor «gatos hidráulicos») esto para aprovechar mejor el espacio y tener dos parqueadedos en mi mismo espacio privado.

    Muchas Gracias

    • Constantemente se ha dicho que lo que la Asamblea de Copropietarios y el Reglamento permita se puede hacer. Consulte con el administrador y, de ser posible con el Consejo de Administración, su inquietud para saber si le autorizan los cambios que desea, previa comprobación de lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

  • Buenos días
    Sra Maria Cristina
    El arrendatario se atraso 4 meses en el pago de las cuotas de admon en el cual no tenia conocimiento, me iniciaron un proceso de cobro jurídico pero nunca fui notificado del atraso de los pagos, me informa el administrador que notifico al arrendatario pero el ya no habita el inmueble y no tengo como confirmar esa versión. El administrador esta actuando dentro de la ley o esta ejerciendo un abuso de autoridad

    • Favor leer el artículo en nuestra página ¿Qué servicios me pueden suspender por la mora en cuotas de administración?, en él se señala que el administrador debe hacer el cobro porque, de lo contrario, incurre en una omisión de sus obligaciones y es él quien puede ser sancionado. Para permitir que el arrendatario abandonara el conjunto por mudanza, debió pedírsele el certificado de paz y salvo (usted también debió verificarlo). Hable con el administrador y llegue a un acuerdo de pago y, para la próxima, debe estar más pendiente.

  • Buena tarde Dr(a)

    en el conjunto donde tengo arrendada una casa no me han otorgado parqueadero por que el propietario tiene mora con la administración, actualmente parqueamos el vehiculo en visitantes pero nos cobran 5.000 pesos de dia y 5000 de noche. cuando el vehiculo permanece dia y noche debemos pagar los 10.000, en promedio mas de 200.000 mensuales. es esto legal? teniendo en cuenta que no nos dan factura ni recibo por el pago.

    gracias

    • Sandra, te recomiendo leas el artículo ¿Qué servicios me pueden suspender por mora en el pago de cuotas de administración?
      Ahí encontrarás respuesta a tu inquietud. Cuando se va a tomar en arriendo un inmueble es esencial pedir el paz y salvo de administración al dueño, para no incurrir en lo que te está aconteciendo.

    • La Ley 675 de 2001 dejó algunos vacíos que no se han suplido como es el caso de la creación de un ente legal que vigile y controle las P.H. Todo asunto relacionado con la copropiedad debe manejarse con los órganos de control internos como son la Asamblea de Copropietarios, el Consejo de Administración y el Administrador.

  • Buenas Dra Maria Cristina mi pregunta es si se puede sacar a un copropietario de su vivienda ya que altera el orden del conjunto y no acatar las normas de convivencia de el, incluso ha amenazado a los de la junta y a la administración y vigilantes como podemos hacer para resolver esa cuestión ya que no nos sentimos seguros en el conjunto

    • No, no se puede sacar al propietario de su vivienda, podrían estar vulnerando un derecho fundamental. Si no han obtenido resultados a través de los entes administradores dentro de la copropiedad, inicien las correspondientes acciones policivas y judiciales, dado el caso.

  • buenas tardes vivo en un conjunto residencial exclusivo para viviendas mi preguntas en este conjunto an generado varios apt que tienen ventas puede decirse tiendas que consecuencias pueden llevarse ? . y entro una administradora nueva donde me dice que eso no tiene importancia fuera de eso ella con el empleado se baña en la piscina por que dice que le esta tomando una prueba eso se puede?

    • Por reglamento de la propiedad horizontal se sabe si el conjunto es de uso residencial o mixto. En cuanto a lo del empleado no tiene sentido que le tome prueba dentro de la piscina, a menos que sea para contratarlo como salvavidas de este bien de uso común de la copropiedad. Acuda ante el Consejo de administración y, de no ser posible la solución a su problema, acuda a las autoridades policivas y judiciales correspondientes.

  • Tengo un apartamento que estaba por medio de un secuestre este señor nunca lo conocí, el señor dio el apartamento a otras personas y estas dejaron de cancelar administración. El apartamento me lo devolvieron después de 10 años y me están haciendo el cobro de dicha administración a partir del año 2008 y me lo entregaron en marzo de este año. ¿Debo asumir dicha deuda?? o que procedimiento debo seguir. Gracias

    • Por favor, lea nuestro artículo sobre cuotas de administración (prescripción). Igualmente, cuando hay un secuestre a éste se le asignan funciones dentro de un mandato y, dentro de esa relativa facultad de administración que le otorga la calidad de mandatario, una vez recibido el inmueble,debe velar porque se continue con el sistema de administración vigente, respetando las relaciones económicas ya establecidase, debiendo limitar su labor a verificar que se mantenga el inmueble en toda su integridadse, que se cumpla con el pago de los servicios públicos, expensas de administración, impuestos,por nombrar algunos y que se paguen oportunamente.El SECUESTRE es un auxiliar de la justicia y como tal responde administrativamente como funcionario público, por lo que cualquier reclamación por su labor, se dirige no contra él separadamente, sino contra La Nación, a través de la Acción de Reparación Directa.

  • Muy buenas tardes, tengo un conflicto en una propiedad horizontal donde vivo y no se ha dado solucion, puedo presionar con el no pago de la administracion y si puedo hacerlo bajo que articulo, ya que la administracion solo da respuestas superficiales y en realidad no hace nada para escuchar el problema.

    • Sin saber a qué tipo de conflicto se refiere, debe acudir a los órganos autorizados dentro de la copropiedad para que le solucionen su problema, dependiendo de lo que establezca el reglamento y lo que se haya decidido en asamblea de copropietarios si es el caso. No considero correcto que deje de cancelar la cuota de administración como forma de presión, porque esa cuota está destinada con las cuotas de los demás copropietarios al cumplimiento de una serie de obligaciones que de no realizarse perjudican el pago de salarios, de expensas comunes, de servicios, etc.

  • Doctora, en mi conjunto hay un problema con el gas natural dado que los segundos pisos del conjunto pusieron techos en sus patios y esto no se podía hacer según el manual de las especificaciones técnicas que la constructora nos entregó, esto a acarreado a nuestro conjunto problemas de ventilación y gas natural no nos ha certificado. Le agradezco que por favor me guié a quien debo acudir, porque no se que hacer y me toca realizar unos cambios dentro del apartamento que me generan un costo y me amenazan con quitar el servicio si no cumplo pero no es mi culpa. Lo que dice la administración es que ninguno quiere quitar los techos. La administración se lavó las manos. Mil gracias.

    • Como hemos reiterado en varias ocasiones, cuando se aprobó la implementación del gas natural en la copropiedad debió hacerse por aprobación en la asamblea de copropietarios. Acuda ante el administrador, o ante el consejo de administración, comité de convivencia para establecer lo que se determina en el reglamento para tal caso y, de no tener respuesta, acuda a los medios policivos y judiciales.

  • Buenas tardes quería saber que debo hacer porque en el edificio que vivo fue construido por el hoy administrador y propietario de 9 apartamentos. El problema es que el resto de propietarios no quieren involucrarse en hacer cumplir las normas de del reglamento de propiedad donde no hay concejo administrativo y los poderes que dan los propietarios se los dan al administrador que se no debe ser pues el administrador no puede ser arte y parte. Las leyes son manejadas a su antojo y los problemas de los inquilinos (de los apartamentos del constructor y administrador)no se les llam atenciónporque viven en aptos del administrador. A quien debo dirigirme para hacer cumplír el reglamento. Gracias

    • Por lo que nos comenta, en la copropiedad no se hace valer lo establecido en el reglamento, ni en la asamblea de propietarios, no hay autoridades en la P.H. ante las que se puedan hacer valer los derechos de los copropietarios, por lo que debe acudir a las autoridades policivas y judiciales correspondientes.

  • Buenos Días, adquirí un apartamento la persona que vendió solicito al administrador un paz y salvo el cual fue entregado por la administracion con fecha 27 de Junio 2016 donde dice que esta a paz y salvo por cuotas de administraciòn y NO especifica que el 17 de abril 2016 se aprobó una cuota extraordinaria de $ 2.000.000 pesos, este apartamento lo compre en junio del 2016 y el administrador dice que soy solidaria en la deuda ademas que la cuota de administracion se cobra después de septiembre del presente año.
    Y me cita Capitulo IX, articulo 35 y en sentencia 376/04 de la Corte Constitucional.
    Gracias por sus comentaarios.

    • La ley concede al administrador de una P.H. las facultades para efectuar los cobros a los copropietarios para el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias, debidamente aprobadas por la asamblea general de copropietarios. De lo dicho, se desprende el concepto de solidaridad existente entre el propietario anterior y el nuevo propietario con respecto al pago de expensas ordinarias o extraordinarias no pagadas por el dueño anterior, al momento de llevarse a cabo la enajenación del inmueble, (articulo 29 ley 675 de 2001). Con esta figura jurídica de la solidaridad, la ley 675 pretende la protección no solo a los nuevos propietarios y usuarios a cualquier título, sino a los demás copropietarios que acordaron en asamblea el pago de esa cuota extraordinaria, que debe hacerse de manera oportuna para el efectivo funcionamiento de la copropiedad y en beneficio de todos los que allí habitan. Es muy importante saber que al momento de la venta del inmueble, usted debió comprobar que se encontrara a paz y salvo con la copropiedad, tanto en cuotas ordinarias como extraordinarias. Por ello, usted debió tener total certeza en este aspecto, pues de no hacerlo puede enfrentarse a acciones judiciales por parte de la copropiedad. Por ello, la Ley ha dispuesto que el notario debe solicitar un paz y salvo al administrador con respecto al bien raíz objeto de compraventa por cuotas ordinarias o extraordinarias u otro concepto, al celebrar la escritura pública, que de no tenerse, el notario debe dejar constancia de ello en la escritura.

        • La Ley 675 de 2001 «Régimen de Propiedad Horizontal» dejó vacíos sin legislar en algunos temas de P.H., como es el caso de un ente especializado que regule este tipo de régimen; sinembargo, hay unos entes autorizados dentro de la Copropiedad y en caso de no encontrar solución allí, se deberá acudir a Centros de Conciliación, autoridades policivas o judiciales.

  • Dra María Cristina
    En un edificio en el reglamento de PH está estipulado que los miembros del consejo solo pueden ser propietarios. En la asamblea se presentó un residente con un poder de un propietario donde faculta al residente para que lo represente y se postule como miembro del consejo en su nombre. Este residente puede ser elegido como miembro del consejo

    Gracias por su pronta respuesta

    • Si la Asamblea de Copropietarios determinó mediante votación que los miembros del Consejo sólo podían ser copropietarios (lo cual se determina a través de la Escritura del inmueble y/o Certificado de Tradición y Libertad del mismo), por lo que no es posible que otra persona actúe como tal, a pesar de la autorización del dueño del inmueble.

  • Dra Maria Cristina. Me urge una respuesta suya. Soy propietaria de un apartamento de una unidad residencial. En dias pasados el adminstrador me solicito permiso para romper el piso de la cocina para arreglar una fuga de agua del apartamento del piso de abajo. Esto significo que tuvieron que quitar varias baldosas de mi piso y al buscarlas en el mercado no las encontraron iguales. La admon me dice que yo puedo escoger otra baldosa y que ellos asumen el trabajo. Tambien dice que la aseguradora solo cubre hasta allì.
    Al yo aceptar esto, se desvaloriza el inmueble ya que el piso quedaría disfrazado. Creo que deberían cambiarme todo el piso de la cocina la cual es pequeña, y asi sería menos notorio el daño¿que me sugiere ?

    • En mi opinión, estoy de acuerdo con usted en que deben cambiar todo el piso de la cocina, lo cual debe hacérselo saber al administrador de su copropiedad. Es obligatorio para la copropiedad adquirir una póliza de seguros que cubra este tipo de eventualidades. Averigüe hasta dónde le cubren. De no cubrir todo el piso, hable con el administrador, porque deben solucionar su problema eficientemente, sin causarle perjuicios a usted. Puede instaurar una querella policiva contra el administrador y la persona jurídica que es la copropiedad, para que se ordene que cese el perjuicio que le causan en el uso y goce de la cocina de su apartamento, y se ordene la ejecución de las obras, sin perjuicio de las demandas judiciales que la Ley le otorga para lograr la indemnización por daños y perjuicios.

  • Buenas tardes muy buena y de mucha ayuda su pagina. Para un arreglo personal de una terraza común de uso privativo solicitaron votación por asamblea no presencial para aprobación de la obra porque en teoría podría afectar estructura del edificio. el 30 % no votaron y del otro 70% la mitad aprobo el arreglo. Sin embargo no aprobaron la obra. Esta votación es valida o hay recurso de reposición legal ?.
    Los arreglos por filtraciones y humedades a un apartamento por esa terraza deben realizarlas los dueños o el fondo de imprevistos del edificio ??
    muchas gracias por su respuesta y su ayuda

    • Favor leer del art. 37 al art. 49 de la Ley 675 de 2001 donde se regula todo lo referente a la Asamblea de copropietarios, las decisiones, las reuniones y la impugnación de decisiones.

  • Puede el consejo de administración cambiar el color de la fachada del conjunto sin aprobación de asamblea y usando el dinero aprobado para mantenimiento de la misma fachada?

    • Puede si así lo aprobó la Asamblea de Copropietarios, con un 70% de porcentaje de votación a favor, donde se le haya delegado escoger el color. Si no, son los copropietarios en Asamblea los que determinan el color; lo mismo sucede con el dinero que se vaya a usar. Si la Asamblea aprobó que se tomara dinero para la pintura como parte del mantenimiento de la fachada.

  • Buenas tardes. La administradora de un conjunto residencial, tiene un contrato de administración, basado en el articulo 50 de 2001. Ha cometido varios errores y la Junta Directiva ha decidido dar por terminado su contrato de administración. La preguntas son: Se debe especificar en el contrato la causa por la cual se termina el contrato?. 2a. Con cuántos dias de anticipación se debe notificar la fecha de terminación de contrato?

    • Tienes una confusión con respecto al contrato «basado en el art. 50 de 2001». Debes estar citando una Ley.
      La Ley que regula lo referente a las obligaciones de un administrador es la 675 de 2001, suponemos que a esta te refieres. El contrato debe ser un contrato de trabajo, posiblemente. Aunque, hay copropiedades que tienden, equívocamente, a realizar contrato de prestación de servicios que, luego, la persona demanda ante la justicia y tiende a constituirse en un contrato realidad (Hay subordinación, horario y ejecuta labores establecidas).En un contrato de trabajo se establecen las cláusulas de incumplimiento de las partes. Favor leer el art. 64. Del Código Sustantivo del Trabajo, TERMINACION UNILATERAL DEL CONTRATO DE TRABAJO SIN JUSTA CAUSA, artículo modificado por el artículo 28 de la Ley 789 de 2002.

  • Buenas noches, Tengo varias preguntas?
    1. Los morosos tienen voz y voto en las Asambleas
    2. Se pueden colocar los listados de morosos en los bloques de la copropiedad
    3. Los morosos pueden ser elegidos para formar parte del Consejo, o de algún Comité
    4. A que se le puede llamar ¿ Zonas de uso exclusivo?
    5. Se puede cobrar el parqueadero de visitantes
    Muchas gracias de antemano. Y Bendiciones

    • Al respecto, contamos con varios artículos en nuestro blog que te darán respuesta a muchas de tus inquietudes.
      Respecto a qué se denomina zonas de uso exclusivo, Ley 675 de 2001, Artículo 22. «Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización pueden disfrutarlos.

      Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
      Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción»

      La respuesta a su pregunta No.5: Sí se puede, pero esto constituye un cambio que afecta la destinación del bien común, cobro de parqueadero de visitantes, y requiere la aprobación de un 70% de copropietarios en la respectiva Asamblea.

      • ¿Se puede desafectar un parqueadero de uso exclusivo estando de acuerdo más del 70% de la asamblea y venderlo a quien lo está usando? Son 15 apartamentos con 11 parqueaderos de los cuales 4 son de uso exclusivo.
        Gracias.

        • Se deduce de su pregunta que el parqueadero de uso exclusivo hacer referencia a un parqueadero privado, el cual forma parte de la propiedad del inmueble de la persona. Favor leer los siguientes artículos para aclarar las dudas al respecto: ART. 20.-Desafectación de bienes comunes no esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.

          En todo caso, la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos, con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

          PAR. 1º-Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

          PAR. 2º-No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

          ART. 21.-Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

          En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley.

          ART. 22.-Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

          Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

          Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

          ART. 23.-Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

          1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

          2. No cambiar su destinación.

          3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

          4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

          PAR. 1º-Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3º del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

          PAR. 2º-En ningún caso el propietario inicial, podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.

          ART. 24.-Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

          Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

          PAR. 1º-Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

          PAR. 2º-Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

  • Buenas noches

    Con un primo poseemos un vehículo, este es guardado en el parqueadero del conjunto donde el vive, hace unos días estando el vehículo en el parqueadero le rompieron el vidrio panorámico, hicimos la reclamación a la administración, esta contesto que no respondían por daños ya que una entidad sin animo de lucro y no estaba dentro de sus obligaciones, ademas aducen que el sistema de seguridad no cuenta con cámaras no pueden determinar que paso. Esto es cierto no deben responderme?. Gracias

    • Lo de que es una entidad sin ánimo de lucro es cierto, hace referencia a que no es contribuyente de impuestos nacionales, ni del de industria y comercio, pero en nada tiene que ver con la responsabilidad que surge entre la Copropiedad y los copropietarios.
      El régimen que regula las administraciones de copropiedad horizontal (ley 675 de 2001) habilita y obliga a sus administradores a la compra de una póliza de seguros que cubra las indemnizaciones concernientes a los daños y perjuicios para estos casos. Para ello, el administrador tiene las facultades disciplinarias articuladas en el reglamento de propiedad horizontal para ejercer autoridad, previamente aprobadas por la Asamblea de Copropietarios.

  • Dra Maria Cristina, buen dia.

    Mi pregunta es en estos momentos estoy pagando arrendo en una unidad residencial de la ciudad de cali, el contrato se vence en noviembre de 2016, y el propietario me anuncia que a partir de este noviembre me hara el incremento del 12% o 14%. mi inquietud es: el propietario me puede cobrar este incremento o sera el que determina el gobierno oficialmente para el 2017?. Este incremento iniciaria a partir de noviembre si aun no han establecido el incremento 2017?.

    Quedo atenta y muchas gracias,

    • Los contratos de arrendamiento de vivienda están regulados por la Ley 820 de 2003. Lo referente al incremento y al valor legal lo encontramos en el art. 20 de la mencionada Ley, que establece:» REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

      El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación».
      -Eso quiere decir que: el IPC (Índice de Precios al Consumidor) que mide la variación de precios que tienen una serie de bienes y servicios en la economía nacional, llegó a 6,77% en el año 2015, el cual será el tope máximo que la Ley permite para el aumento del cánon de arriendo. Multiplique el valor del arriendo por el IPC que resulte de este año y sabrá cuánto deberán incrementarle, máximo.

  • Buenos días. Trabajo en un edificio de oficinas que funciona hace tres años, durante este tiempo mi jefe me ha permitido parquear mi moto al lado de su carro, esto en ningún momento afecta a otros propietarios. Sin embargo la asamblea acaba de cambiar el reglamento para prohibir que mi jefe que es propietario del parqueadero me permita el uso del espacio (es decir, están limitando sus derechos como propietario) y así obligarme a pagar cuota de parqueadero en otra zona. Pueden hacerlo? qué puedo hacer al respecto?

    • Nos habla de una Asamblea de copropietarios donde se tomó la decisión y, posteriormente, se hizo la respectiva modificación del reglamento. Su jefe, como copropietario, asistió a la asamblea y si no fue así, se aprobó lo decidido con la mayoría requerida para ello. El administrador de la propiedad horizontal, el revisor fiscal y cualquier propietario de bienes privados, tiene la facultad de impugnar las decisiones que la asamblea considere, para lo cual hay una oportunidad de 2 meses.
      El artículo 49 de la ley 675 de 2001, señala un plazo de 2 meses para impugnar las decisiones, plazo que se cuenta desde el momento en que se publique o comunique el acta que contiene la decisión a impugnar.
      En conclusión, quien debe impugnar es su jefe.

      • Muchas Gracias por su respuesta… Me queda una duda al respecto. Puede la Asamblea por votación limitar y condicionar el uso de un bien privado? es decir, en caso de que mi jefe impugne la decisión, tiene posibilidades de ganar el pleito?

  • Buen Día
    Tengo una pregunta que quisiera que por favor me ayuden.
    debo unas cuotas de administración,me reuní con el administrador para hacer un convenio de pago,ya que estoy recién separada y se me ha dificultado el pago, con esfuerzo abone 2500000. ahora el administrador me demando en un juzgado.lo que es de extrañar es que yo estuve en comunicación con el abogado que el le dio el poder y ellos me dijeron que se estarían comunicando conmigo y no lo hicieron.tengo plazo de 5 días para pagar la deuda o 10 días para contestar la demanda.este senor fue retirado de su cargo de administrador por desfalco y malos manejos .que pedo hacer.como le contesto al juez. gracias bendiciones

    • No nos dice si ha ido a la administración para verificar que le hayan abonado su pago, hace cuánto tiempo lo hizo, cuál es su deuda total, le llegó citación para la demanda, si es así…ya se notificó de la misma?. La conducta del administrador no la exime de su obligación de cancelar un valor que usted se comprometió a pagar desde el momento en que se domicilió en un inmueble de P.H. Para contestar la demanda necesita un abogado, al cual debe manifestarle su situación económica, pero con disposición de pago, para llegar a algún acuerdo.

  • Dra. Maria Cristina, muy buenos dias. Soy propietario de una cabaña en un condominio campestre, la cual cuando yo no voy, la presto tanto a mi familia, como a la familia de mi señora y a nuestras amistades. El dia 31 de Agosto de 2016, en asamblea extraordinaria, se aprobó por mayoria el manual de convivencia y en el articulo 32 dice: «NO SE PERMITE EL ARRENDAMIENTO Y/O PRESTAMO DE LAS CABAÑAS EN TODO O EN PARTE, SI SE COMPRUEBA EL ALQUILER O PRESTAMO SE SANCIONARA SEGUN EL PROCEDIMIENTO DE INFRACCION AL MANUAL DE CONVIVENCIA». Y en numeral 4 del Artículo 57 MULTAS, dice: «MULTA EQUIVALENTE AL 100% DE LA CUOTA DE ADMINISTRACION VIGENTE POR EL ARRENDAMIENTO O PRESTAMO DE LA CABAÑA». Como así, siendo la cabaña de mi propiedad, por que razón no la puedo prestar?. Somos 30 los copropietarios y a esta asamblea extraordinaria asistimos 12 copropietarios y 6 enviaron poder para que los representaran. Estoy casi seguro que el cuorum para una asamblea extraordinaria debe ser del 70%, o sea mas de 21 copropietarios. Favor aclararme esto.

    • Señor Gómez, debido al alto número de personas que ingresan a nuestra página y que como usted plantean sus inquietudes, éstas se van resolviendo de tal forma que les podamos responder a todos, estudiando cada caso específico, para lo cual requerimos de ciertos números de días.

      A su pregunta, la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, establece las normas donde se indican los requisitos, procedimientos y demás relacionados con las asambleas ordinarias y extraordinarias y para el caso en concreto se determina que: El quórum con el que se delibera y toman las decisiones en una reunión extraordinaria es igual al de una reunión de primera convocatoria, a menos que los estatutos de la PH aumenten los requisitos anteriormente mencionados, porque disminuirlos está prohibido, Art. 39 de la mencionada Ley. El quórum decisorio se basa en el quórum inicial de la reunión, no con el que se va a tomar una decisión al final, pues podría llegarse a una situación inconcebible, ya que si se empieza con el 60% del coeficiente de la reunión y al inicio de ésta las personas empiezan a retirarse, quedando 30 personas al final de las cuales sólo 16 tomarían la decisión, por ej., representa una situación que no es válida. En conclusión, El quórum deliberatorio y decisorio debe ser el mismo que se usa para las reuniones de primera convocatoria, con excepción del quórum que se requiere para tomar decisiones especiales señaladas en la Ley 675 del 2001, las cuales exigen un quórum especial superior al 70%, como cuando deben modificarse el uso de zonas comunes o áreas privadas. Habiendo el Quórum, la decisión es válida y puede implementarse. Si no, haga uso de la impugnación que la ley antes mencionada le faculta.

  • Buenos dias Doctora
    Mi vehiculo se encontraba estacionado en el parqueadero asignado y fue golpeado por un vehiculo no registrado como residente que con la autorizacion y aprobacion de los porteros se estaciono en zona distinta a la asignada para visitantes. Solicite copia de los videos de las camaras de vigilancia los cuales no fueron entregados y la administracion se niega a reparar el daño causado. como debo proceder ?
    Gracias por su atencion.

    • Si en el Reglamento se estableció que la administración o la empresa de vigilancia se harían responsables por este tipo de daño que usted nos comenta, lo legal es que respondan. Hay unas pólizas de seguros que cubren esta clase de situaciones. En su defecto, acudir a la jurisdicción correspondiente.

  • Doctora Cristina. Desde el 21 de Octubre envie un comentario para que me hiciera el favor de respondermelo, aun no he recibido respuesta.
    Para mi es muy importante su comentario

    Le qudo altamente agradecido

  • BUEN DIA
    EL PERTENECER AL CONSEJO DE UN EDIFICIO DE 16 APARTAMENTOS COMO PRESIDENTE Y EL CUAL ESTA INTEGRADO POR TRES PERSONAS INCLUYENDOME, SI YO RENUNCIO ES VITAL CITAR A ASAMBLEA EXTRAORDINARIA PARA EL NOMBRAMIENTO DE UNA NUEVA PERSONA?, CUANDO FALTAN DOS MESES PARA CITAR A LA ASAMBLEA ORDINARIA DE CAD AÑO.

    • Cuando se nombran miembros del Consejo se hace lo mismo con los suplentes que los reemplazarán en este tipo de caso que usted nos refiere.

      • Doctora sobre el tema de los suplentes del consejo, deben asistir al tiempo con los titulares a todas las reuniones? Me podría indicar cuál norma regula este tema.
        Ocurre alguna sanción para los suplentes que no asisten a las reuniones? Muchas gracias.

        • La figura del suplente o delegado no cuenta con una definición dentro del régimen de propiedad horizontal, por lo cual se debe acudir al sentido natural de las palabras, lo que quiere decir que un delegado es una persona que está comisionada por otra para realizar algo en su nombre, es una autorización que se le da para actuar en algún asunto de la p.h. Igualmente, se concluye que no solo los propietarios pueden formar parte del Consejo, sino sus Representantes», que son aquellas personas de su confianza a las que delegaron la participación con poderes amplios y suficientes en la respectiva Asamblea General. Ello se tiene previsto para aquellos casos en los que las copropiedades no quieran que los consejeros sean arrendatarios o personas ajenas a la copropiedad.

          No deben asistir al tiempo con los titulares, a menos que por ausencia deban delegar su labor a la persona que escogieron para tal fin. En la Ley 675 de 2001 sólo 3 artículos hacen referencia a este tema: «CAPITULO XII. DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.
          ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

          Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

          ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

          ARTÍCULO 55. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal».

  • vivo en una propiedad horizontal en la cual se me asigno un parqueadero el cual no puedo utilizar debido a sus condiciones imposibles de parqueo, es de aclarar que es zona comun y por orden se asignaron, he pasado la peticion formal al concejo y a la administracion y su respuesta ha sido de indiferencia aludiendo que yo si tengo parqueadero pero que lastimosamente no lo puedo usar por lo incomodo y que no pueden hacer nada al respecto. me toca parquear en otros lugares lo cual causa incomodidad a mis vecinos que puedo hacer Doctora? como me ampara la ley ? en el reglamento interno no dice nada de asignaciones pero hay lugares establecidos, soy cumplidor con mi pago puntual de administracion . gracias por la colaboracion y orientacion.

    • Cuando se adquiere un inmueble se verifican las características del mismo para determinar si se adecúa a los requerimientos personales del futuro propietario. En su escritura deben figurar los coeficientes de propiedad, los cuales debío haber valorando previamente. No especifica si hay forma de ampliarlo.

  • Dra. Buenos Dias. Soy jose emilio , tengo embargo solo 50% la party de mi Esposa mi part no esta embargada pro Administracion. Le demanda la hicieron Octubre de 2002 y la medina cautelar la hicieron en 2013 solo el 50% aplica para mi preescripccion y puedo pagar 5 Años ultimos. Que hago.

    • Ante todo, el pago de la cuota de administración es una obligación como copropietario del conjunto que ayuda, junto a las cuotas de los demás copropietarios, al bien común para cubrir necesidades que redundan en beneficio de todos los que allí habitan, no es porque a alguien se le ocurrió simplemente. Suponemos que la explicación que usted da es la de no tener recursos para el pago de la misma. Sobre si aplica la prescripción de cuotas de administración es necesario saber si usted hizo algún abono de las mismas y fechas en las que se estructuraron, entre otros.

  • Buenos Días: Mi pregunta es que en el conjunto donde vivo, me voy a postular como presidenta, necesito como unos tips para presentarme, ante los copropietarios, como comenzaría con mi presentación, y luego con las propuestas que tengo hacia la propiedad horizontal….

    • Ante todo, contar con las capacidades y el conocimiento necesario para la ejecución de esta labor. Ser una persona honesta, comprometida, que trabaje en pro del Conjunto de P.H., siendo clara y concisa en la presentación y exponiendo unas propuestas coherentes y que sean de gran interés para la copropiedad.
      A pesar que el presidente del Consejo suscribe el contrato con el administrador, ésto no lo convierte en jefe directo del administrador.
      El presidente del consejo preside sobre el consejo. Las solicitudes y decisiones del consejo deben plasmarse en actas, para que el administrador tenga un documento donde se fundamente lo decidido y gestione, cuando sea concordante y legal con el reglamento de la copropiedad.
      El consejo de administración, toma determinaciones “necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines de acuerdo con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal” (Art. 55 de la ley 675 de 2001).

  • BUENOS DIAS DRA MARIA CRISTINA
    MI ESPOSO FUE ADMINISTRADOR DEL CONJUNTO DONDE RESIDIMOS, SOMOS ARRENDADOS. LA NUEVA JUNTA PAGO UNA AUDITORIA INTERNA LA CUAL NO ARROJO MAYOR COSA Y DONDE EL AUDITOR DICE QUE LEGALMENTE NO SE PUEDE HACER NADA PORQUE LA ASAMBLEA APROBO LOS BALANCES, AUN ASI EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DICE QUE VA A DEMANDAR A MI ESPOSO Y NO CONFORME CON LA AUDITORIA, EL SE HA DADO EN LA TAREA DE INVESTIGAR CADA EGRESO, ESE SEÑOR ESTA OBSESIONADO CON MI ESPOSO, LE HA DAÑADO EL BUEN NOMBRE Y DICE QUE EL NO VA A DESCANSAR HASTA VERLO PRESO. NOSOTROS DEBEMOS EL MES PASADO DE CONDOMINIO Y TENIAMOS SEPARADO EL KIOSKO PARA EL SIGUIENTE MES, ENTONCES OS MANDO A DECIR EN NOMBRE DE LA JUNTA QUE NO PODEMOS USAR EL KIOSKO POR DEBER CONDOMINIO QUE ES UN SOLO MES, Y SUPUESTAMENTE UNA CUOTA EXTRAORDINARIA QUE YA CANCELAMOS, YO TENGO LAS CONSIGNACIONES PERO EL PRESIDENTE DICE QUE NO HEMOS CANCELADO Y NO HAY NADIE QUE LO SAQUE DE AHI APESAR QUE LE ENVIE COPIA DE LAS CONSIGNACIONES, EL OTRO DIA VINO A LAS 7 DE LA MAÑANA JUNTO CON LOS DEMAS MIEMBROS DE LA JUNTA Y ARMARON UN ESCANDALO APARTE QUE AMENAZO A MI ESPOSO. MI HIJO MENOR YA ESTA AFECTADO SICOLOGICAMENTE CASI NO SALE DE LA CASA A JUGAR CON SUS AMIGOS. DRA. NO SE QUE DEBO HACER. ORIENTAME POR FAVOR.

    • Si ha acudido a los conductos regulares determinados en el Reglamento como son administrador, comité de convivencia, consejo de administración y exponiendo sus motivos ante la asamblea no ha encontrado respuesta, debe acudir a las autoridades judiciales respectivas con los recibos de consignación.. No le entendí sin son propietarios o arrendatarios.

  • Doctora Cristina. En la respuesta que me dio del 31 de Octubre, no hace alusión a mi pregunta sobre si puedo o no prestar mi cabaña. Pues me dicen que lo que hizo la Asamblea es ilegal, ya que yo puedo prestarle a quien quiera mi propiedad. Le agradezco su respuesta

    • Como le dije, si en el Reglamento se prohibe alquilar las cabañas (porque puede dar paso a personas inescrupulosas, delincuentes, terceros ajenos a la copropiedad a los que no les importe causar daño a los bienes, etc.), debe respetarse el compromiso adquirido en Asamblea. Prestar su propiedad, si las personas son autorizadas expresamente por usted mediante una comunicación escrita y haciéndose responsable por los perjuicios que se lleguen a causar por éstas.

  • Buenos días Dra. Actualmente vivo en un edificio hace dos años el cual no ha sido entregado por la constructora y no han legalizado servicios públicos para cada apartamento. Estamos en una disputa con la constructora porque segun ellos no tienen plata para pagar la legalización de los servicios públicos a pesar de que los apartamentos de pagaron. En una averiguación con las empresas de servicios públicos nos dijeron que no podíamos colocar los servicios públicos por nuestra cuenta pues el edificio no está registrado en el indisvu y hay que pasar un proyecto el cual la constructora no lo ha hecho. Pero revisando la ley de propiedad horizontal dice que en Asamblea general se puede decidir por la colocación de los servicios. Es posible que aplique para nosotros este artículo? O hasta donde llega la responsabilidad de la constructora? Agradezco su colaboración.

    • Efectivamente, es a la Constructora a quien le corresponde legalizar los servicios públicos de cada apartamento, así lo señala el «ARTÍCULO 80°. COBRO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS. Los urbanizadores y constructores de Unidades Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada inmueble. Las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para cada inmueble en forma individual. PARÁGRAFO. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no posean medidor individual podrán instalarlos si tal solicitud tiene la aprobación de al menos la mitad más uno de los copropietarios».

      ARTICULO 24º. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y en general de los servicios públicos domiciliarios. PARÁGRAFO 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido. PARÁGRAFO 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con los señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

  • Buen Día, Doctora Maria Cristina.
    Mi inquietud es que debo hacer o a quien acudo para que me dejen instalar la televisión que vengo manejando desde hace mucho tiempo, en el conjunto la administradora solo admite 2 operadores que son etb y claro pero yo no deseo contratar los servicios de otro operador, y la administración no quiere dejar insstalar mi televison digital que debo hacer

    • La administradora del conjunto no puede negarle un derecho que está avalado por la Corte Constitucional que ha reiterado: «Los conjuntos residenciales no pueden hacer valer sus decisiones por encima o en contra de los derechos constitucionales de los copropietarios o residentes, obligándolos a suscribir contratos individuales o colectivos con determinada firma de TV por suscripción, ni prohibiéndoles que lo hagan».
      En caso de no solucionar el conflicto, debe acudir ante un juez civil, instaurando una Tutela ante la vulneración de su derecho fundamental a contratar libremente su operador, a disfrutar del acceso a la cultura y al conocimiento y al derecho que usted tiene a la recreación, a través de un sistema de televisión por suscripción.

  • Buena tarde, que debemos hacer los propietarios de un conjunto en el cual el administrador arbitrariamente a tomado dos determinaciones sin consultar con los Asambleístas o Propietarios.
    1.- Está alquilando los parqueaderos de visitantes.
    2.- Prohibió el ingreso de domiciliarios al Conjunto teniendo que desplazarnos hasta la portería. Agradezco una pronta respuesta

    • Si la Asamblea no lo autorizó expresamente para ello, el administrador está abusando de su cargo y de sus funciones. Hay que remitirse al Reglamento de Propiedad Horizontal para verificar si éste puede tomar las decisiones mencionadas por usted.

  • Buenas tardes, qué sucede si la secretaria que fue elegida en una asamblea extraordinaria para elegir administrador se niega a firmar el acta; días después de la reunión y sin que haya puesto objeción durante la asamblea. Ella sustenta su voluntad en el hecho de que uno de los apartamentos, recientemente comprado aún no dispone del certificado de tradición y libertad y que en consecuencia ella no puede confirmar la validez de la propiedad sobre ese inmueble. Sin embargo, en el orden del día de la asamblea no hubo un punto que refiriera entrega de certificados de tradición. A la asamblea no asistió el revisor fiscal. Solo está el presidente de la asamblea quien tiene la voluntad de firmar el acta. Qué se hace. la secretaria dice que hay que convocar otra asamblea.

    • Art. 37 a 49 de la Ley 675 de 2001. La asamblea es la máxima autoridad de la Copropiedad, sus decisiones deben tomarse con el quórum y mayoría calificada según el asunto a tratar y como lo establece el art. 37 «…Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto».

  • buenas tardes doctora mi pregunta es ¿ un grupo de propietarios puede anular una asamblea extrordinaria utilizando panfletos convicando el no pago de la cuota extrordinaria aprobada por la asamblea y por votacion ademas de recolectar firmas para tal motivo argumentando q hay irregularidades en la informacion dada a los coopropietarios en dicha asamblea de la cual reposa un video de su totalidad ‘? ademas de conformar un comite de anulacion de asamblea extraordinaria pero no mencionan los integrantes del comite ni hay un representante

    • Su respuesta la encuentra en la Ley de Propiedad Horizontal en su «ARTICULO 49º. IMPUGNACION DE DECISIONES. El administrador, el revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación solo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley».

  • Buenos días Doctora Cristina.tengo una inquietud con respecto a lo de parqueaderos, resido como propietario de una unidad de bloques residenciales en la actualidad existen 80 apartamentos para 66 zonas de parqueo meses atrás solicite ante la administración un parqueadero adicional para otro vehículo de mi propiedad (2 vehiculos ) solicitud que me la aceptaron siempre y cuando pague una tarifa mucho más alta que la que están establecidas en actas de Asamblea para vehiculos adicionales. Mi pregunta es la siguiente el Consejo de la administración puede establecer tarifas más altas que las que están establecidas en actas de Asamblea aludiendo que esto es para el fondo de imprevistos y a otros residentes otras tarifas menores afirmando que esto es para el bienestar de todos para obras menores?
    Pueden arrendar a personas externas las zonas de parqueo sin haber desafectados los bienes comunes impidiendo el uso a los propietarios afirmando que esos son ingresos para el conjunto (de las 66 zonas 9 estas arrendadas a no moradores del conjunto)?

    Agradezco su respuesta

    • Reiteradamente hemos manifestado que la Asamblea de Copropietarios, mediante el Reglamento de Propiedad Horizontal, allanándose a lo allí estipulado, es quién tiene la facultad para establecer ese tipo de decisiones; mientras que el Consejo de Administración sólo le competen las funciones expresamente estipuladas en el Reglamento de Copropiedad:»ARTÍCULO 55º. FUNCIONES. Al consejo de administración, le corresponderá tornar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal»

  • Buenas Tardes: Dra
    Mi pregunta es, una persona del consejo de administración en este caso la persona que se eligió como tesorero puede tomar decisiones o tomar la vocería durante toda la reunión, convocar reuniones sin contar con la presidenta del consejo. el lo puede hacer o tiene que contar con la opinión de la presidenta?

    • Arts. 53 a 55 de la Ley 675 de 2001.
      El Consejo de Administración tiene como función determinada la de vigilar el cumplimiento del reglamento de copropiedad velando que se ejecuten las decisiones de las asambleas generales (ordinarias o extraordinarias), que se constituye en LA MÁXIMA AUTORIDAD.
      A los Consejos de Administración se les prohibe el manejo de las finanzas y la ejecución de trabajos por su propia decisión, ni contratar sin el permiso de la asamblea de propietarios, tampoco podrá coaccionar al administrador a la toma de decisiones que contravengan lo reglamentado legalmente.
      El administrador está facultado para citar a asamblea extraordinaria, en caso de ejercicio indebido de autoridad por parte del Consejo o de alguno de sus miembros, para que se tomen las medidas adecuadas.

  • Buenas tardes doctora mi pregunta es la siguiente una persona que no es copropietarios de un apartamento pero es hija de la copropietarios puede aspirar hacer administradora del edificio, ya que ella dice que si puede cuando la fiduciaria nos entregó los apartamentos nos dijeron que en el comité y en la asamblea sólo pueden estar personas que sean copropietarios muchas gracias por su atención y colaboración.
    Atentamente
    Carlos Enrique villa

    • La Ley 675 de 2001, en sus artículos 50, 51 y 52, reglamenta lo referente al Administrador de la Copropiedad, sin hacer prohibición expresa de que un copropietario no pueda ser administrador. Como ya lo hemos dicho anteriormente, EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, aprobado por Asamblea de Copropietarios, es el que puede prohibir o no tal aspecto.

  • Buenas Días Doctora Maria Cristina Molina

    Mi consulta es la siguiente.

    Vivo en una propiedad horizontal de 4 pisos, yo vivo en el ultimo piso y tengo graves problemas con el techo (Comején, goteras, humedades entre otras) El próximo sábado nos reuniremos todos los propietarios para observar el problema y algunos de ellos me mencionan que si bien el techo les toca a todos, la tablilla NO porque pertenece a decoración y embellecimiento interno del techo. Leí el reglamento de propiedad horizontal y hace referencia a que todos aportan para reparaciones del techo o bienes comunes sin ningún tipo de exclusión. En otro sentido no entiendo como puede construirse un techo de teja sin la respectiva tablilla. Quisiera conocer si la persona tiene razón o por el contrario a todos nos toca contribuir en las proporciones que indica el reglamento de propiedad horizontal.

    • «ARTÍCULO 29º. PARTICIPACION EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal…»-

  • buenas tarde, mi suegra tiene un apartamento que le dio el gobierno, coloco una tienda dentro del apartameto y la administradora le esta dicendo a todo el mundo que tiene que pagar impuestos y fon vivienda dice que es local de bajo impacto. que hago o cual es el proceso,

    • Favor revisar el reglamento de propiedad horizontal para que se determine si hay prohibición o no para colocar locales comerciales de bajo impacto, como debe ser la tienda que nos menciona. Si tiene que pagar impuestos o no, eso lo determinarán las leyes tributarias.

  • Buen día,
    vivo en un edificio pequeño, no hay vigilancia privada, el acceso al edificio es mediante tarjeta de acceso, en días anteriores se entraron los ladrones a un apartamento.
    Al mirar las grabaciones se observa que los ladrones ingresaron al edificio porque personas ajenas al edificio se encontraban realizando trabajos en el mismo, sin supervisión de la administración, quien además les entregó tarjeta de acceso al edificio, la cual los trabajadores utilizaron para abrirle a los delincuentes pensando que vivian en el apartamento.
    Los afectados por el robo presentaron un derecho de petición preguntando quién va a responderles por lo sucedido. Cabe anotar que el edificio no cuenta con ningun tipo de seguro a pesar que hace mas de 6 meses se solicito a la administracion que gestione los seguros para la copropiedad.
    Quien debe responderles a los afectados por lo sucedido??
    Que acciones se pueden tomar contra la administración, toda vez q no está cumpliendo con sus funciones??

    • Hay un poco de todo en su caso, irresponsabilidad de la administración al dar la tarjeta de acceso sin tomar medidas preventivas para evitar situaciones como la que nos comenta. Igualmente, descuido de las personas que dejaron ingresar extraños al conjunto; tampoco se adquirió un seguro que responda en estos casos…así las cosas, le corresponde tomar la vía judicial ante la correspondiente autoridad.

  • Buen dia!!

    Quiero saber que debo hacer ya que en nuestro parqueadero dejamos siempre la moto con sus dos cascos, nunca había sucedido nada durante ya un año que tenemos ya que todo el parqueadero tiene camaras y vigilante pero hace poco se perdió uno de estos, se le envio carta a la administracion ya que nos informaron que eso lo debia validar la vigilancia privada la cual pagamos y que tendriamos respuesta. El dia ayer nos dijeron que la vigilancia no iba a responder por objectos dejados en la moto y tampoco quisieron mostrar las camaras para saber que paso segun ellos que despues de una semana los videos se borran nosotros informamos lo sucedido el mismo dia del hurto pero hasta casi dos semana dieron ellos las respuesta…. Quiero aclarar que en ningun lado del conjunto o el parqueader existe reglamento ni avisos sobre no dejar nada en los vehiculos. Posteriormente la administradora en todo grosero y altanero grito que si la vigilancia no respondia ella tampoco. Mi pregunta es se puede hacer algo??? Existe alguna articulo que diga como debe ser la conducta de una Administrador??? ya que existe muchas quejas de su mala actitud y groseria con los propietarios.

    • Lo primero que debe hacer es saber si en el reglamento de copropiedad existe alguna norma donde se establezca que en los parqueaderos no deben dejarse objetos personales, aunque debe saber que debemos ser «precavidos» en estos casos y no sólo en nuestro domicilio, sino en todos los sitios. Sinembargo, averigüe lo que el reglamento exprese al respecto.

  • Dra, buenos dias
    Tengo una consulta:
    En mi apartamento donde vivo, tengo una terraza asignada como comun de uso exclusivo, esta mide 125 metros cuadrados, la terraza esta encima de tres apartamento osea es el techo de estos apartamentos, en este momento presentan goteras debido a filtraciones que tiene la terraza por el paso de los años, la terraza esta desocupada, realmente poco la uso. Los dueños de los apartamentos y la administración me dicen que yo debo correr con los gastos de arreglos
    Dra.yo pregunto:
    Debo responder por todo los arreglos?
    La terraza mide casi el doble que mi apartamento.

    • Por favor, remítase al siguiente tema en la Ley 675 de 2001: «ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

      1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
      2. No cambiar su destinación.
      3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
      4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

      PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

      Las filtraciones y los daños causados, por ej. en la terraza,no son siempre ocasionados por el paso del tiempo, sino por mala calidad en materiales de construcción, en los diseños, etc., por lo que es mejor solicitar que un profesional en el área establezca las razones de las humedades o filtraciones a los techos de los apartamentos debajo de ella, para saber a quien reclamar, pues a veces es el constructor debe responder. Como usted es usufructuaria del bien, porque no es dueña de la terraza, podemos aplicar el artículo 2028 del Código Civil, “las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió, pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y usos legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito o de la mala calidad del edificio, vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción».

  • Dra.Maria cristina buenas noches vivo en una propiedad horizontal,tengo un niño en condicion de discapacidad,oxigeno dependiente nos habian venido dando el parqueadero de discapacidad,pero ahora dicen q el consejo administrativo aprobo q solo ami me cobren el doble del valor del parqueadero mensual por q mi carro no entra en sorteo semestral,mi pregunta es si es legal esto??o que debo hacer?mil gracias

    • ¿Sorteo semestral?…El Consejo no puede imponer medidas que no estén previstas en el reglamento. Y, en tal caso, debe estar autorizado previamente por éste. Acuda a los órganos establecidos en el Reglamento como son administrador, al mismo Consejo para que le aclare, Comité de Convivencia y averigüe si esa disposición se encuentra dentro del reglamento de propiedad horizontal de su conjunto residencial.

  • Buenas tardes mi inquietud es referente a que soy propietaria de un segundo piso donde vivo hace 8 anos .hace tres meses fallecio el propietario del primer piso y la propiedad fue vendida y el actual propietario me prohibe hacerle la salida independiente a mi casa argumentando que debo salir por la que tiene frente a su. entrada…que puedo hacer esta dificultad la cubre la ley 675 ?.mil gracias por su ayuda

  • Una constructora esta haciendo cuatro torres y ya vendió una ademas locales comerciales,a los compradores de la primera torre que nos corresponde pagar de vigilancia, administración y servicios comunes?

    • Eso depende de lo que hayan acordado con la administración temporal que haya establecido la constructora y de acuerdo a la proporción que le corresponde a cada copropietario según el coeficiente de su copropiedad.

  • Buenos días, doctora María Cristina tengo 2 preguntas…
    1. Yo recibí un apartamento en una nueva construcción el 10 de agosto. Pero no habían terminado algunas parte del apartamento, los cual quedó consignado en él acta de recibo, a hoy el apartamento no lo han terminado y yo no lo estoy habitando aunque la constructora me está otorgando la vivienda temporal, yo debería pagar administración por este inmueble? Existe algo que legalmente pueda hacer por el incumplimiento en la entrega?
    2. Esta unidad esta construida por etapas con el compromiso de entregar algunas zonas comunes de la unidad completa con la primera etapa, y aún falta mucho por hacer en esta etapa y en el edificio mismo que deteriora la vida de los habitantes ..como ascensores que se bloquean continuamente, zonas que se inundan, desagües que gotean, problemas eléctricos en las zonas comunes..etc… la administradora temporal ya empezó a cobrar administración pues en esta estapa ya hay entregado más del 51 % de los apartamentos (esto corresponde a el 30% del total de la unidad residencial) , pero aún no se ha hecho una asamblea ni se ha recibido oficialmente el edificio, es legal que se cobre la administración desde este momento?…si esta administración si se debe cobrar , no debería ser por los servicios que si estamos recibiendo a satisfacción que en este caso es únicamente por la vigilancia?
    Cordial saludo

    • En el contrato de compraventa del inmueble debe ir especificada la fecha de entrega del mismo, e igualmente deben existir las correspondientes cláusulas por incumplimiento en la fecha de entrega, por favor revíselo. En cuanto al pago de administración, no nos dice si es por vigilancia o mantenimiento del conjunto. Respecto a su segunda pregunta, la administración provisional recauda la cuota para solventar los gastos que se van presentando: seguridad, mantenimiento, aseo, etc. ¿Qué cuota se pactó y entre quiénes?

  • Buen dia. Puede un vigilante de seguridad de un conjunto residencial vender gaseosas, es decir, a demás de llevar a cabo sus funciones vigilar y brindar seguridad, puede dedicarse a manipular dinero proveniente de la venta de gaseosa y entregar reporte de ventas a la administración?…Existe.alguna ley que lo prohiba?. Gracias por la atención.

    • El portero o vigilante de seguridad, como su nombre lo indica, tiene como función velar por la seguridad del conjunto residencial, custodiar y brindarle protección a los copropietarios, los bienes muebles e inmuebles de los mismos y controlar la entrada salida de las distintas personas que ingresan al conjunto, recibir la correspondencia. En ningún momento está obligado a vender cigarrillos, gaseosas, recibir niños a las rutas escolares, o cualquier otra actividad ajena a su trabajo. Su contrato laboral, regularmente, a través de una empresa de vigilancia privada así lo debe establecer. Lo que sucede es que, la administración previa autorización de la Asamblea de Copropietarios, con el fin de recaudar más ingresos para la copropiedad, han hecho de esta actividad algo usual, pero no es legal.

  • Buenos días, me pase a un apto donde aun no se ha terminado el proyecto son 9 torres, y apenas han entregado la primera y segunda torre, por ende no hay piscina ni zonas verdes, y ya nos están cobrando administración ellos lo pueden hacer sin haber entregado el proyecto completo, gracias por la atención y quedo atenta a su respuesta.

    • Si usted revisa casos parecidos al suyo que han sido objeto de respuesta en anteriores ocasiones, verá que les hemos informado que la Constructora establece una administración temporal y va cobrando por vigilancia y mantenimiento de las zonas comunes que se encuentran en uso.

  • Hola, mi apartamento presenta daños en las paredes y pisos ocasionados por el apartamento de arriba. El dueño de arriba arregló el daño pero no quiere reconocer los perjuicios ocasionados en mi apartamentos que sería daños por cuantía menos: que debo hacer?

    • Si los daños provienen por causa del apto. de su vecino, lo legal es que él le responda. De no ser así, acuda al Comité de Convivencia, agote los medios establecidos en el Reglamento y, si no es posible conciliar, acuda a las instancias legales pertinentes.

  • Dra buenas tardes

    Quisiera saber por favor si las sentencias tienen mas validez que las normas establecidas por la asamblea en el manual de convivencia, los pregunto porque en el conjunto donde vivo por asamblea se definió que los residentes no pueden utilizar el ascensor cuando vayan con su perro, es decir deben subir y bajar por la escalera ya que representa peligro, esta norma se empezó a implementar y la mayoría de personas colocaron derechos de petición ya que existen sentencias al respecto, la norma establecida por asamblea en este caso no es valida? se puede tomar otra medida al respecto?

    Mil gracias

    • Hay sentencias de la Corte Constitucional donde se establece que en casos de discapacidad, personas de tercera edad que presenten dificultades para bajar y subir escaleras, entre otros, pueden usar el ascensor para subir y bajar a la mascota. Hay que tener presente que lo que se busca al impedir usar el ascensor con mascotas es que éste permanezca limpio y sin olores desagradables. Para finalizar, tiene más validez jurídica una sentencia de la Cte. Constitucional que el manual de convivencia.

  • Mi vivienda esta como patrimonio familiar y mis padres aun viven, tengo 22 años yo puedo firmar, asistir a reuniones representar mi casa o solo lo deben hacer ellos ???

  • Dra buenas noches
    Si el propietario de un apto esta atrasado con la cuota de la Admón y ya esta en cobro jurídico …esos srs de cobranza o abogados q trabajan para el conjunto pueden embargar los bienes de las personas q vivan en el apto siendo estas personas arrendatario
    Gracias

    • Cuando se compra o arrienda un inmueble de P.H., debe tenerse la precaución de investigar si hay deudas de administración y/o servicios públicos para que no ocurran situaciones como la que comenta. Demuestre que la deuda no es suya, la fecha en la que usted tomó el apartamento en arriendo (por medio del contrato) y que usted no es el propietario del inmueble para evitar que le embarguen sus bienes.

  • DRA. BUENAS TARDES.
    EN ESTE MOMENTO VIVO EN UN CONJUNTO DE 21 CASAS Y ME NOMBRARON COMO ADMINISTRADORA LOS SEÑORES DE LA JUNTA ADMINISTRATIVA Y POSTERIORMENTE APROBADA POR LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS.
    POSTERIORMENTE INICIE EL PROCESO PARA QUE ME DIERAN LA REPRESENTACIÓN LEGAL EN LA ALCALDÍA Y ME LOS HAN DEVUELTO. DEBIDO A ESTO,MIENTRAS HAGO OTRA VEZ LA DOCUMENTACIÓN, EL SEÑOR REPRESENTANTE LEGAL ACTUAL ME DIO UN PODER ANTE NOTARIA PUBLICA DONDE DICE QUE YO PUEDO REMPLAZARLO A EL EN TODO LO REFERENTE COMO ADMINISTRADORA ENCARGADA PARA RECIBIR, GESTIONAR, REPRESENTARLO EN PROCESOS JURÍDICOS Y LEGALES, ETC.
    ESTO FUE LLEVADO A LA ASAMBLEA GENERAL Y ME LO ACEPTARON MIENTRAS ME SALEN LOS PAPELES.

    LA PREGUNTA ES: SI SE PUEDE HACER ESTO MIENTRAS LOS DOCUMENTOS LEGALES SALEN A MI NOMBRE?, PUEDO ENVIAR CARTAS CONVOCANDO A LOS PROPIETARIOS A REUNIONES EXTRAORDINARIAS Y ORDINARIAS?, SE PUEDE COBRAR CUOTAS EXTRAORDINARIAS PARA ALGÚN PROYECTO QUE SEA PARA EL BIEN COMÚN DEL CONJUNTO, AVALADO POR LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS Y EL REPRESENTANTE LEGAL?

    • El orden es: la Asamblea de Copropietarios elige y remueve administrador libremente. Hay ciertas inconsistencias en lo que nos dice, porque nos hace referencia a un representante legal que le da poder ante Notaría, o sea que está actuando como tal en la Copropiedad?
      No existe una Junta Administrativa, sino un Consejo de Administración. ¿A esto se refiere?
      Como se dijo, la Asamblea elige al Administrador…»salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad” contenida en el artículo 50 de la Ley 675 de 200l.
      «Para que el administrador pueda aprobar ante terceros que lo es también se requiere la certificación de existencia y representación legal expedida por el alcalde».

  • muy buenas tardes doctora mi pregunta es la siguiente compre un apartamento en un edificio de 4 pisos donde no somos sino 7 apartamentos estamos obligados a crear personeria juridica para la administraccion ya q no contamos sino con las escalas para subir al apartamento .

    • Eso depende de los copropietarios del edificio al reunirse y decidir por mayoría si lo desean o no. La Ley 675 de 2001 establece unas normas que sirven para unificar los regímenes existentes, no crear una norma adicional estableciendo tres sistemas de propiedad horizontal, y actualizar los reglamentos con la Constitución y normas que se han creado.
      Uno de los objetivos más importantes de la Ley es proporcionar a todos los edificios y conjuntos de una personería jurídica, con el fin de que sean más operativos y, por ello, aplicar más fácilmente el reglamento que los copropietarios, en asamblea, decidan establecer para el edificio.reglamentos y de las normas de propiedad horizontal.
      Suponemos que por pocas que sean las zonas comunes, deben tener reglas para su aseo, para el ingreso de las personas, de los domicilios, al garaje, etc., lo que implica tener una seguridad jurídica para que, al llegar la fecha señalada, cada persona cumpla con los deberes que adquirió para el ejercicio de éstas, lo que puede dificultar el cobro de las cuotas en mora, la imposición de sanciones, entre otros aspectos.
      -Cuando se elaboran los reglamentos, el constructor y las personas que intervienen no conocen aún los aspectos favorables y desfavorables de cada grupo de propietarios y residentes. Esta es una oportunidad para que el legislador revise y corrija las fallas existentes y se ajusten los reglamentos a las necesidades de cada inmueble.

      -La mayoría de las entidades exigen para cualquier trámite que los reglamentos estén sometidos a la Ley 675 del 2001, pues no existe duda de que esta derogó a las leyes anteriores.

  • Un saludo.
    Tengo dos preguntas:
    Soy propietaria de un apartamento nuevo que me fue entregado por parte del Ingeniero que lo construyó en Diciembre de 2015.
    1. En el acta de entrega manifesté por escrito unos arreglos que consideraba pertinentes toda vez que habían daños en el apto, como por ejemplo unos muebles dañados por una humedad, una grieta en una pared y dos paredes que se encontraban a ladrillo a la vista cuando la promesa de compraventa decía que debía ser todo pintado y estucado. En el mes de Abril reiteré los daños, pero al día de hoy no me han arreglado nada. que puedo hacer para que el Ingeniero me cumpla el arreglo de dichos daños?
    2. Asi mismo el apto desde Abril de 2016 viene sufriendo una gotera generada porque en la terraza se empoza el agua y se ha filtrado muchisismas veces. Por esta razòn no se han recibido las zonas comunes por parte del Consejo de Adminitración. Como puede hacer el Consejo de Adminitración para presionar al Ingeniero que arregle la terraza y entregue las áreas comunes?

    Mil gracias.

    • El Ingeniero (Constructora) debe cumplir con lo pactado en la promesa de compraventa. Reúnase con otros copropietarios que tengan problemas similares e intenten, a través del Comité de Convivencia (si lo hay) llegar a un arreglo con la Constructora hasta agotar las vías establecidas dentro de los órganos de administración. De no ser procedente, acuda a las vías judiciales correspondientes.

  • Para que se pueda dar una sanción por la administración a un copropietario, el administrador debe tener la matricula expedida por el consejo nacional de administradores de propiedad horizontal, de acuerdo al proyecto de ley 120 de 2015 que modifica la ley 675 de 2001?

    • Como respondí anteriormente, el Proyecto de Ley 120 de 2015 se encuentra en trámite legislativo para su aprobación, así que aún no son aplicables sus disposiciones y debemos regirnos por lo que establece la Ley 675 de 2001, que señala que el fundamento legal es el reglamento de propiedad horizontal. Es en éste donde se deben determinar los actos o conductas sancionables, así como el procedimiento que se debe seguir para imponer la sanción, sin desconocer el derecho a la defensa del acusado.También,es fundamento de sanciones lo que la ley establezca y el manual de convivencia de la Copropiedad.Aunque la ley 675 de 2001 no señala específicamente el manual de convivencia, es una herramienta que muy útil a la hora de fijar reglas y principios dirigidos a garantizar una sana convivencia.Es importante tener presente que las sanciones pueden señalarse en el reglamento interno o en el manual de convivencia, pero la imposición de las sanciones son atribución exclusiva de la asamblea general o del consejo de administración.
      El comité de convivencia no puede imponer sanciones por expresa prohibición del parágrafo 2 del artículo 58 de la ley 675.
      El administrador tampoco puede imponer sanciones. El administrador ejecuta o hace efectivas las sanciones impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, o iniciar el proceso dirigido a la aplicación afectiva de las sanciones, como en el caso en que es necesario acudir a la jurisdicción civil, o a la acción policiva.

  • Mi hijo a venido desde hace varios meses en el programa samein debido al consumo de droga, en estos días en un momento de ira ocasionó unos daños en las zonas comunes de la unidad residencial, fue necesario hospitalizarlo en la clínica Medellín, donde estuvo dos días y fue remitido a un samein para hospitalización, decidimos hacerlo en un centro particular donde está actualmente, con un diagnostico de tratamiento psiquiatrico, la ley nos proteje en algo respecto a sanciones económicas y daños, es posible que en este caso se pueda reclamar a la compañia de seguros?

    Muchas gracias por su respuesta

    • Sugerimos leer en nuestro blog el artículo sobre Responsabilidad Civil Extracontractual. Ustedes, como padres a cargo de su hijo con problemas de drogadicción, deben responder por los daños que él ocasione. ¿A cuál póliza de seguros se refiere?

    • No. Hay dos proyectos, el 213 de 2015, y el 120 de 2015. No han sido aprobados, porque aún se encuentran en trámite legislativo y hasta que los aprueben comienzan a regir. El primero adiciona y complementa algunos artículos de la Ley 675 de 2001 y el segundo modifica la Ley 675 de 2001.

    • El dueño de un parqueadero en P.H. puede arrendarlo siempre y cuando no infrinja la normativa, la cual está estipulada en el Manual del Propiedad Horizontal o el Manual de Convivencia, Consulta los de tu copropiedad y en caso de incumplimiento, el administrador es la persona encargada de gestionar las sanciones o multas correspondientes.

  • Doctora:
    Buen día
    Mi pregunta es, ¿tiene una persona derecho a grabarme mientras yo esté dentro de mi apartamento? Pues sucede que la vecina del piso inferior en varias ocasiones ha grabado sin conocimiento ni autorización previa.
    Muchas gracias por responder.

    • CATEGÓRICAMENTE NOOOOOO. Hay varias sentencias de la Corte Constitucional respecto a este Derecho Constitucional y Fundamental como es el de la Intimidad Personal y Familiar, como en la C-640/10 (Agosto 18, Bogotá DC), donde manifiesta que: «Reiteradamente esta Corporación ha señalado que el derecho a la intimidad permite y garantiza en los asociados, el poder contar con una esfera o espacio de vida privada no susceptible de la interferencia arbitraria de las demás personas, que al ser considerado un elemento esencial del ser, se concreta en el derecho a poder actuar libremente en la mencionada esfera o núcleo, en ejercicio de la libertad personal y familiar, sin mas limitaciones que los derechos de los demás y el ordenamiento jurídico. En ese orden de ideas, y al no ser un espacio que forme parte del dominio público, obedece al estricto interés de la persona titular del derecho y por consiguiente no puede ser invadido por los demás. Por esta razón, ese espacio personal y ontológico, sólo «puede ser objeto de limitaciones» o de interferencias «en guarda de un verdadero interés general que responda a los presupuestos establecidos por el artículo 1o. de la Constitución». La jurisprudencia de la Corte Constitucional tal y como se ha dicho, ha señalado que el derecho a la intimidad es entonces, inalienable, imprescriptible y solo susceptible de limitación por razones legítimas y debidamente justificadas constitucionalmente»

  • Buenos días, vivo en conjunto cerrado durante más de seis años el.piso de la entrada a mi casa se vio afectado por el daño de un tubo de agua que pasa por debajo, la administración en su tiempo nos informo el arreglo de nuestro piso pero jamás se solucionó. Actualmente hemos hecho el debido arreglo y cambio del piso por uno nuevo, ahora aducen que hicimos cambios en la fachada y nos piden retirarlo. Nuestra casa no es la única que ha tenido el cambio de piso. Como se puede solucionar dicho impase. Gracias

    • La fachada es un bien común esencial y, por lo mismo, todos los copropietarios del conjunto de P.H. deben asumir su reparación. El administrador debe realizar el arreglo, porque de lo contrario, tal como lo prevé el artículo 50 de la Ley 675, debe responder por los daños y perjuicios que se le ocasionen al copropietario en su bien particular con ocasión de la reparación de la fachada. Ahora bien, en el evento que el daño al inmueble del copropietario, debidamente notificado a la administración, ocasione modificación a la fachada por el arreglo que se realice, como es su caso, acuda al Comité de Convivencia para solucionar el conflicto y de no llegar a un acuerdo, instaure acción policiva para que se haga la obra. Si debe quitar el piso que colocó, deben reconocerle los pagos en los que incurre con ésto y los gastos que realizó para reparar el daño que afectaba su inmueble y que le coloquen el piso que corresponde a la fachada.

  • Buenas tardes. Vivo en un conjunto residencial. Hace un año compré una bici-moto eléctrica. Solicité autorización a la Administradora del momento para instalar un punto de conexión en mi parqueadero para cargar mi vehículo, y ella me lo otorgó, asegurándome además que contaba con la aprobación del Consejo de Administración de ese momento. Con el cambio de administrador, informé a este del acuerdo hecho, pero me pidió que desinstalara la conexión ya que «perjudicaba al conjunto». Solicité audiencia con el Consejo para exponer mi caso, pero me fue negada y confirmaron la decisión del Administrador. Mi pregunta es si ¿están en el derecho de prohibirme dicha instalación, siendo este vehículo fundamental como medio de transporte para mi trabajo (lo cual argumenté en comunicaciones escritas)? ¿No se vulneran mis derechos? No me dieron nunca una explicación argumentaba a su negativa. ¿De qué otra manera puedo solucionar mi caso, siendo que incluso es parte de la política del estado el estímulo al uso de vehículos eléctricos como una forma de evitar la emisión de mas gases de efecto invernadero?¿Existe alguna normatividad al respecto, alguna herramienta jurídica a la que pueda acogerme?

    • ¿El punto de conexión eléctrica para recargar su bici-moto eléctrica proviene de la energía eléctrica de su inmueble o pertenece al Conjunto residencial?
      De su respuesta depende la nuestra, porque si la conexión depende de la energía que usted cancela y si la conexión que instaló no afecta la fachada del parqueadero, no hay inconveniente. Pero, si el costo de la carga que usted hace a la bici-moto de su propiedad lo está asumiendo la Copropiedad, lógicamente, es un perjuicio para la Copropiedad que están asumiendo un costo mayor con ocasión de su conexión.

  • Buenos dias doctora Cristina, mi consulta es que en el parqueadero de visitantes de mi conjunto se mantenía lleno de los carros de los propietarios, siempre que viene un visita no hay en donde parquear y hay suficiente espacio, la administración coloco unos soportes de hierro (burros) con candado, para cuando lleguen los visitantes se abre…. Mi pregunta es ???…..Está bien que se haya hecho eso…. solo con la autorización del administrador y su consejo????. Algunos propietarios dicen que no se puede hacer…. que van a colocar una tutela para quitarlos….. Lo dicen los propietarios morosos…

    • Como ya lo hemos dicho anteriormente, las decisiones sobre los usos que se den a los bienes comunes, como en el caso de los parqueaderos, debe estar previamente establecido en el Reglamento de propiedad horizontal, aprobado en Asamblea Gral. de Propietarios. En caso que se esté haciendo sin que haya sido determinado en el reglamento, tal como se señaló anteriormente, acudir a los órganos establecidos como Consejo de Administración o al Comité de Convivencia; de no ser posible ante éstos, acudir a las autoridades judiciales correspondientes.

  • Buenas noches,

    Si yo vivo en una torre abierta de 40 apartamentos, es obligatorio constituir una personería jurídica, o se puede escoger simplemente a un administrador y un consejo, para realizar ciertas actividades. A esta torre se le denomina Multifamiliar 1
    O la personería jurídica se constituiría con todas las torres ya que son 20 torres .
    Muchas gracias.

    • Lo primero es someter la Copropiedad al régimen de Propiedad Horizontal de la Ley 675 de 2001 y, una vez hecho esto, la copropiedad se constituye en Persona Jurídica… no en «personería jurídica». Luego, se reunen en Asamblea de Propietarios y establecen un reglamento de propiedad horizontal y un manual de convivencia, nombrarán administrador o dejarán esa facultad en cabeza del Consejo de Administración. Como son 20 torres, lo ideal es que cada una tenga su propio reglamento y, consecuentemente, su propio administrador para que pueda desarrollar una labor eficiente.

  • Buenas Doctora.

    Ante todo gracias por usar su conocimiento para resolver dudas acerca de los inmuebles.

    1. Vivo en un edificio de 21 apartamentos. El acceso a la azotea hasta hace algún tiempo era de uso común. Recientemente mi hermano decidió usarla para hacer unas fotos y la administradora le dijo que no la puede usar porque el edificio no tiene una póliza de seguro y si algo pasa entonces no podría responder a una demanda. Esto es cierto?

    2. La segunda pregunta es si es legal lo que quiere hacer la administración de cobrar más a los apartamentos que tienen una mayor área? se había acordado que los que tuvieran tres cuartos pagaban más como es lo que rige actualmente pero la administración dice que ahora se debe cobrar por metros cuadrados, si esto es falso a qué artículo me puedo referir en una reunión que habrá mañana? en el caso de los apartamentos que tienen zona común con uso exclusivo si lo anterior se puede hacer, entonces estos pagarían por éstas zonas o sólo por la parte que se considera privada?

    Le agradezco me pueda ayudar con su sapiencia.

    Gracias doctora.

    • Ante su primera inquietud: Imaginamos que la azotea representa peligro para las personas que accedan a ella, ya sean propietarios, residentes o visitantes y, por ello, la administradora hizo la recomendación por seguridad de tu hermano. Existen unas pólizas de seguros, tal como lo establece el art. ARTÍCULO 15 de la Ley de régimen de P.H. » SEGUROS. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.

      PARÁGRAFO 1o. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurado».

      En cuanto a la segunda pregunta: Sí es legal, cada apartamento, según su coeficiente de Copropiedad, según el art.25 DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.

      «OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

      1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

      2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

      3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento».

  • Dra. Cristina, me gustaria saber si el comite de convivencia debe redactar algun reglamento o en si cuales son sus funciones. mil gracias

    • Primero, El Comité de Convivencia es un órgano de constituido a través de los estatutos de la Copropiedad, que hacen los mismos propietarios dentro de su Reglamento Interno. Su principal función es la de intentar solucionar controversias o conflictos, proponiendo fórmulas de arreglo ante los problemas que surgen con ocasión de la convivencia entre propietarios, residentes, administradores, Consejo de Administración y Revisor Fiscal, por cuanto es más demorado acudir a las autoridades policivas, a centros de conciliación y/o ante los jueces. El ARTÍCULO 58° de la Ley 675 de 2001 señala la función específica de éstos:» SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: : COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión a la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia. PARÁGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas. PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones. PARÁGRAFO 3º . Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen». El Comité de Convivencia se ciñe según un Manual de Convivencia que ha sido previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios que se autoregulan con diferentes normas de convivencia (horarios piscinas, horarios fiestas, tema de mascotas, zonas verdes, etc.), con la imposición de sanciones (imposición multas, sanciones no pecuniarias), aprobado por mayoría calificada del 70% en la mencionada asamblea.

    • Agradecemos sus comentarios, nuestro interés es tratar, en lo posible, de brindarles la información para que sepan qué vía tomar en determinada situación que los esté aquejando en temas de propiedad horizontal.

  • Buenas tardes Dra.

    Quisiera saber algo. Sucede que vivimos en un conjunto residencial y en el apartamento decidimos colocar una mini tienda, es decir vendemos lo basico (leche, huevos, pan,chocolate,aceite, gaseosa,etc.) las ventas son muy esporadicas pero hay personas que se quejan con el administrador que esta prohibido el usar los apartamentos para dicho fin comercial. El apartamento tiene 3 habitaciones 2 baños cocina y sala mide 59 mts2 pero se esta usando solo el pacillo el cual tiene las cosas que le mencione.
    Quisiera saber si me pueden sancionar o que proceso pueden tomar las personas del consejo. O dado el caso que me llamen la atencion que debo hacer para seguir prestando ese servicio. Gracias

    • Por favor, lea el art. 3o. de la Ley 675 de 2001, cuando define lo que es el Reglamento de Propiedad Horizontal : «REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal»; asimismo, el art. 5: «ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

      1. El nombre e identificación del propietario.
      2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
      3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
      4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
      5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
      6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
      7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
      8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

      Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

      PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

      PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, éstos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

      PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

      PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título». Con esto, lo que deseo que comprendamos que es el reglamento, APROBADO EN ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, donde se establecen las prohibiciones, lo que se permite, las sanciones. Revise el Reglamento que rige en la copropiedad donde usted vive y aclare sus dudas con los órganos correspondientes: administración, Consejo y Comité de Convivencia que son los que tratan de conciliar en caso de divergencias.

  • Buenas tardes Doctora, existe en el edificio de propiedad horizontal que yo habito como copropietaria, una administradora copropietaria y la queremos cambiar hace muchos días, ella puede tener voz y voto en ese cambio, de ser así habría un empate de votos en la deliberación, que debemos hacer? hay muchos motivos para cambiarla y ha sido imposible puesto que su voto por ella misma, nos deja en una posición de empate en la deliberación. Mil gracias

    • La Ley 675 de 2001 determina que la Administración es un cargo de libre nombramiento y remoción. Esto lo hace la Asamblea de Propietarios, sin necesitar causales taxativas para revocar al administrador.

  • Buenos días
    Soy propietaria de un apartamento en el cual no vivo, quiero arrendarlo, fui a poner el aviso en la puerta de la entrada del edificio ya que no hay otro lugar visible para hacerlo, lo voy a arrendar directamente así que no tengo otro lugar distinto para publicarlo, y la administradora no autorizó dejar poner el aviso escudándose en que el consejo lo prohibió, que debo ponerlo en la ventana de mi apartamento, lo cual no tiene sentido porque es un apartamento interno y nadie más que los vecinos de enfrente podrían leerlo, lleva más de seis meses desocupado y la administración es muy costosa, a parte de cuotas irrisorias que piden cada vez q se les ocurre, es legal que me prohíban poner el aviso al único lugar accesible para hacerlo? Agradecería su asesoría!!

    • Si en el reglamento o manual de convivencia se encuentra determinado así, hay que acatar la norma, porque fue previamente aprobada por la Asamblea de Copropietarios. Ahora hay páginas web sin costo donde puede publicar sus clasificados. Dentro del mismo edificio puede recomendar a sus vecinos que le publiciten el apartamento para arriendo o que le recomienden a alguien. O, hacer el esfuerzo, y pagar un clasificado en un diario de amplia circulación.

  • Dr. Cristina, de acuerdo a la ley de Habeas Data, esta permitido publicar la cartera de morosos en las carteleras del conjunto?, si por la ley no es permitido, se puede pedir autorización en la asamblea para que quede aprobado por asamblea y no tener inconvenientes a un futuro.

    • Si el conjunto cuenta con un medio de información oficial no es ilegal que se dé a conocer el estado financiero de la copropiedad. Sinembargo, hacer pública la lista de morosos en las carteleras de la copropiedad, puede representar una violación del derecho a la intimidad ( Art. 15 de la Constitución Nacional), porque el derecho a la intimidad prevalece sobre el derecho a la información. La cartelera de la copropiedad no solo es leída por los residentes del conjunto, sino por los visitantes ; asimismo, la publicación de este listado de propietarios y/o residentes morosos es una forma coercitiva para lograr recuperar la cartera en mora, pero esta manera de presión se convierte en ilegal, por lo que se mencionó anteriormente.

  • Doctora Maria Cristina
    Vivo como propietario de apartamento en conjunto residencial mixto, poseo una moto y pago parqueadero comunal, el día 31 de enero cuando llegue al conjunto sobre la una de la mañana (soy pintor de construcción y trabajamos hasta tarde con mi esposa)no me dejaron ingresar la moto, con la explicación que la administradora había prohibido mi ingreso sin más justificación. Me equivoqué al subir a su apartamento y timbrar en repetidas ocasiones sin hayar respuesta esa noche.
    Ayer estuvimos en su oficina y nos dice que mientras ella este de administradora no tendremos parqueadero, pues» lo a tomado como algo personal » ( por mi forma inapropiada de reclamar )
    Debemos el
    Mea de febrero de administración y parqueadero y una póliza de seguridad, y que por tal motivo ella tomó esa decisión.
    En la asamblea general del año 2015 se fijó un término de 90 días de mora para retirar parqueaderos,
    Ella puede actuar de esa manera?
    En que delito está incurriendo?
    Tengo la moto fuera del conjunto
    A que ente y a que estatutos legales puedo recurrir para solucionar esta situación
    Me puede retirar el parqueadero por causa de la deuda de la póliza ($75.000)
    Le agradezco su orientación
    Bendiciones

    • La administradora no puede prohibir o permitir situaciones sin que estén reguladas en el reglamento de propiedad horizontal, o en el Manual de Convivencia, sreviamente aprobados por la Asamblea de Propietarios. Usted ya reconoció que actuó de forma «inapropiada» para reclamar, pero eso no es excusa para imponerle sanciones que no estén contempladas de la forma como se mencionó anteriormente. Si en el reglamento se estableció que eran 90 días de mora para retirar los parqueaderos y usted no los ha cumplido, no pueden hacerle efectiva esa medida. Delito como tal no, pero sí la toma de decisiones que no está basada en el reglamento. Hable con el Consejo de Administración y póngase al día con su deuda. Si en el reglamento se especifica que por no pago de la póliza de seguridad se retira el parqueadero, la administradora lo puede hacer.

  • Dra MOLINA mi pregunta es la siguiente
    Soy parte del consejo de administración de un conjunto residencial el cual es entregado por la constructora por etapas y estás son tres etapas
    Cuando entregaron la etapa uno y parte de la dos se completó el 51% y el constructor dejo de ser el propietario inicial esto ocurrió en octubre del 2015, peto ellos en enero del mismo año cambiaron el Rph y establecieron que las cuotas de administración de la tercera etapa solo es responsabilidad a la entrega luego de ser enagenados por los nuevos propietarios y la constructora queda exonerada del pago de cuotas de administración de las demás casas y/ o lotes en proceso de construcción.
    El propietario inicial efectuó este cambio al Rph sin informar a los copropietarios de las etapas 1 y2
    Al colocar este Mico ellos se amparan con el Rph del no pago de cuotas de administración de la etapa 3
    Y a pesar que tenemos entre las 3 etapas solo el 63% de coeficientes no podemos cambiar dicho artículo porque no contamos con el 70% para tomar decisiones
    Que nos recomienda usted?

    • ARTÍCULO 7o de la Ley 675 de 2001: «CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

      Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escrituras adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

      En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.

      Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

      PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad».
      Ahora, veamos el art. 52 de la misma Ley: «ARTÍCULO 52. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

      No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.

      Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo» Ahora bien, En virtud de lo anterior, se establece que es posible darle al propietario inicial el cobro de cuotas de administración para solventar los gastos de administración provisional y la prestación de servicios comunes a los propietarios de unidades privadas, hasta el momento en que finalice la construcción y enajenación de bienes privados que conformen el 51% del coeficiente de copropiedad, el propietario inicial deberá entregar los bienes comunes de uso y goce general y comunicarle a los propietarios para que se reúna la asamblea y proceda anombrar el administrador definitivo.

  • Quisiera saber si el Administrador de un conjunto residencial tiene la potestad para realizar el aumento de la cuota de administración, unincremento porcentual igual al aumento del salario mínimo, esto sin haber sido aprobada por la Asamblea General?

    • En el Capítulo X “De la Asamblea General” Artículo 38 Numeral 2 de la Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal dice “Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador”

      Esto quiere decir que es facultad de la asamblea y no del administrador. Si la asamblea considera que la mejor opción es subir de manera proporcional al salario mínimo la cuota de administración. La asamblea en sección ordinaria o extraordinaria debe aprobar el aumento y es función del administrador realizar esta tarea.

  • Buen dia,

    Un propietario de un apto. puede solicitar en cualquier momento copia de los pagos de facturas de servicios y alegar que es para no dudar de la honestidad del administrador.? si no se entrega la informacion se puede interponer tutela?

    • Copia de los pagos de facturas de servicios inherentes a toda la Copropiedad?, alegando que es para no dudar que el administrador es honesto.
      Si usted desea hacer eso es porque tiene desconfianza o alguna inquietud sobre esto. Recuerde que existe una contabilidad y un Revisor Fiscal, según lo determine la Copropiedad. Acuda al Consejo de Administración, al Comité de Convivencia y al mismo Administrador, en tono amable, y de no haber nada «extraño», seguramente le será otorgada la información. Antes que una Tutela puede, en caso que lo anterior no funcione, presentar un Derecho de Petición, basado en el art. 23 de la C. Nal., solicitando respuesta a su inquietud o, dado el caso, los documentos que usted nos menciona.

  • doctora buen dia… tengo la siguiente inquietud y quisiera su valiosa orientación al respecto.. se esta haciendo la reforma definitiva al reglamento de propiedad horizontal de un edificio construido por etapas, (ultima etapa), por parte del constructor, sin embargo en dicha reforma se va a afectar el area inicial ya registrada de una de las unidades inmobiliarias vendidas es decir va a pasar de 155mts a 153mts, esto es de conocimiento de la propietaria actual, sin embargo me asalta la duda si con esta afectación pudiesen rechazar o devolver la escritura de reforma por parte de la oficina de instrumentos públicos teniendo en cuenta lo comentado… en caso de ser así como se subsanaría dicha situación..

    mil gracias de antemano por su valioso aporte.

    • Si usted revisa, dentro de los artículos de nuestro blog hay dos relacionados directamente con este tema. Por favor, léalos.
      ienes de dominio particular.

      ARTÍCULO 28.» MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

      1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

      2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

      3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.

      4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad».
      Estas reformas se hacen ante Notaría, mediante Escritura Pública que luego debe inscribirse en la Oficina de Instrumentos Públicos correspondiente.

  • Vivo en un edifico p . horizontal,tiene el reglamento de prop h .ley 675 2001
    Se presento duda en aplicar arreglo ascensor como cuotas extras,dice el art 29 # 3 de la ley marco que el primer piso no esta obligado a aportar,en el reglamento en base a la ley en el articulo 8 y 9 se reglamento como bienes de interés general y nos compromete a dar apoyo al edificio,que se debe hacer ,por favor una recomendación .-

    gracias por apoyo,favor enviar concepto al correo.

    • Le agradezco se remita a las inquietudes ya planteadas sobre el tema; incluso, al artículo donde se desarrollo éste y encontrará su respuesta.
      No enviamos conceptos al correo, porque la respuesta que les damos puede ser de interés para otro de nuestros usuarios.

      El Parágrafo 3 del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 habla sobre el tema. Si como propietario no se tienen bienes privados en un piso donde se tenga que utilizar ascensor, y este no es usado, entonces no se debe pagar por el mantenimiento.

  • Buenas noches.

    He vivido en un conjunto residencial por 7 años y por primera vez, en el mes de noviembre de 2016 olvidé pargar la cuota de administración (estaba de viaje… sé que no es excusa), pero no lo noté hasta el mes de enero 2017. Por consiguiente, realicé los pagos correspondientes a diciembre de 2016 y enero de 2017 dentro de los plazos que estableció la Asamblea de la copropiedad para hacerme acreedor a un descuento por pronto pago equivalente al 10% del valor de la cuota de administración. Al notar en enero de 2017 que no había realizado el pago de noviembre de 2016, realicé el pago de la cuota completa Administración de noviembre (es decir, sin descontar el 10%) y aparte consigné los intereses calculados hasta la fecha del pago.

    Al solicitar un paz y salvo a la administración del conjunto, me encuentro con la sorpresa que estoy en mora debido a que ellos registraron el pago de diciembre de 2016 como un abono a la deuda de noviembre de 2016, y los pagos de enero de 2017 como abonos a las deudas de diciembre de 2016 y enero de 2017. En consecuencia, tengo una deuda con la administración del conjunto equivalente al 20% de una cuota de administración más los intereses sobre estos montos, ya que no me hicieron válidos los descuentos por pronto pago de las cuotas de diciembre 2016 y enero 2017.

    Mi pregunta es si la decisión de la administración de sancionarme al no permitirme acceder a los descuentos por pronto pago debido al atraso en la cuota de noviembre tiene validez; caso en el cual yo debería aceptarla y pagar lo que ellos me exigen. O por el contrario, debo inistir en que mi forma de ponerme al día con los pagos es correcta y solicitar la revisión y correción por parte del área contable de la copropiedad.

    Muchas gracias por su atención, Feliz tarde.

    PD: He consultado con otros propietarios y a varios les ha pasado lo mismo, todos consideramos no estar de acuerdo con la decisión de la administración. Además, al consultar en los estatutos en ningún momento hemos aprobado algo diferente al pago de un interés de mora como sanción por el no pago de la cuota de administración. Es decir, esta es una decisión tomada por el administrador y el contador del conjunto…

    • Te sugiero leer uno de nuestros artículos: «El cobro de cartera en Propiedad Horizontal». Asimismo, para responder su pregunta es necesario remitirnos al Código Civil Colombiano que trata en sus art. 1653 y 1654. Art. 1653: «Artículo 1653. Imputacion del pago a intereses. Si se deben capital e intereses, el pago se imputará primeramente a los intereses, salvo que el acreedor consienta expresamente que se impute al capital. Si el acreedor otorga carta de pago del capital sin mencionar los intereses, se presumen éstos pagados».
      Art. 1654 del C.C.:»Si hay diferentes deudas, puede el deudor imputar el pago a la que elija; pero sin el consentimiento del acreedor no podrá preferir la deuda no devengada a la que lo está; y si el deudor no imputa el pago de ninguna en particular, el acreedor podrá hacer la imputación en la carta de pago; y si el deudor lo acepta, no le será lícito reclamar después».

      «Cuando entre un deudor y un acreedor existen DIFERENTES obligaciones, será el deudor quien determinará a cuál de estas obligaciones desea realizar la imputación del pago incompleto, siempre y cuando respete las siguientes reglas: i) Que ambas sean actualmente exigibles, que estén vencidas y ii) Que si con el pago puede extinguirse una entera de las varias obligaciones prefiera esa.

      En caso que el deudor no impute, lo podrá hacer el acreedor en el recibo que expida del pago, y si el deudor acepta, se entenderá que ha realizado este último tal imputación y nada podrá reclamar.

      Si el deudor escoge una de entre las varias obligaciones, y esta obligación escogida tiene intereses y capital sin que puedan extinguirse ambos con el pago parcial realizado, se aplicarán las reglas del primer escenario para esa sola obligación». Esto quiere decir, que las cuotas de administración, cada mes, constituyen una obligación distinta, independiente una de la otra por tratarse de expensas comunes ordinarias de propiedad horizontal, no conforman una sola obligación en conjunto ni con intereses integrales; la cuota del mes de noviembre de 2016 es totalmente independiente de la cuota del mes de diciembre de 2016 y así sucesivamente; por lo tanto, acá es donde se aplica el artículo del C.C. anteriormente citado.
      Usted debió informarle al administrador a cuál mes imputaba el pago. Al no hacerlo, él lo realizó a la deuda vigente y al pago de los intereses causados por ésta. Si dice que en el reglamento no se menciona nada al respecto, me parece extraño, háblelo cordialmente con los órganos correspondientes, aclare y, reconociendo su «olvido» asuma que lo que debe hacer es ponerse al día. Aspirar al descuento por pronto pago es un tema que debe ver cómo se encuentra tratado en el Reglamento de P.H.

    • Sí, es muy importante, porque el inmueble que escojamos será nuestro hogar y estaremos rodeados de personas con las que también «conviviremos» de otra forma, pero que podrán o no trascender en nuestras vidas de una u otra manera.

  • tengo un local comercial en un centro sometido a PH el constructor en las asambles generales(3) siempre impone tres miembros en el consejo de administracion, de cinco, argumentando que lo hace porque tiene el 71 porciento del coeficiente de propiedad,colocando empleados que no son propietarios,violando el reglamento de la propiedad que dice que para ser miembro del consejo se debe ser propietario y estar a paz y salvo con el condominio poseer escrituras,el constructor se apodera del coeficiente de los propietarios que aun no han hecho escrituras pero que ya cancelaron en su totalidad los locales,y muchos de ellos no se encuentran a paz y salvo con el condominio,es legal que el contructor haga esto.agradezco mucho su colaboracion ya que estamos proximos a la asamblea general.

    • No es legal, como usted nos comenta, se está violando el reglamento de Propiedad Horizontal.
      Lea el siguiente artículo que se relaciona directamente con su inquietud: «ARTÍCULO 7o. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

      Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

      En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.

      Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

      PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad».

      Por todo lo anterior, los reglamentos de las edificaciones desarrollados por etapas se ha esce indispensable, precisamente para no caer en este tipo de situaciones por las que usted está pasando, un estudio y cuidado especiales, teniendo presente que todos los reglamentos deben ser diferentes, a pesar de que el marco jurídico es general».

      El reglamento de propiedad horizontal es de obligatorio cumplimiento. En caso de considerar que una de sus cláusulas viola o desconoce una ley, puede ser demandada ante el Juez Civil Municipal para que declare su nulidad.

  • Buenos dìas mi pregunta es la siguiente.
    si el propietario de un apto del conjunto tiene cuentas atrasadas del pago de administraciòn, puede el comitè del edificio ordenar que los pagos que se hagan con las administraciones presentes sean valoradas como abonos a la administraciòn adeudada sin previo acuerdo con el deudor?.

    • La Ley 675 de 2001 regula relaciones de naturaleza civil, y no comerciales como el tema de las expensas (cuotas de administración de la Copropiedad),las cuales están normadas por el Código Civil, como en el Artículo 1652 del Código Civil, que especifica que: «…cuando concurran entre el mismo acreedor y el mismo deudor, diferentes deudas, cada una de ellas se podrá pagar separadamente, con lo que, el deudor de varias expensas podrá obligar a la Administración a recibir el pago de una atrasada aunque al mismo tiempo no pague las demás». Según lo anterior, mes a mes nace una nueva expensa de forma independiente y separada de la anterior o posterior, por lo que al presentarse la acumulación de las cuotas de administración entre el deudor que es el propietario o residente y el acreedor que es la Copropiedad. En lo que tiene que ver con la imputación al pago, debemos ceñirnos a los arts.
      1654 y 1655, los que reglamentan la imputación al pago de obligaciones estipuladas en el Artículo 1652, de tal forma que existiendo varias deudas entre el mismo deudor y el mismo acreedor, será el deudor (copropietario y/o residente) quien podrá imputar el pago a la que elija.

  • Doctora buenas tardes
    En el edificio donde vivo (en Bogotá) no hicieron asamblea el año pasado y al parecer esta año tampoco la quieren realizar, y el problema es que el edificio esta con problemas de iluminación y seguridad, pero no se como hacer para que realicen la asamblea, sobre todo cuando varios propietarios son de una misma familia y el administrador es uno de ellos. En este caso a que ente legal puedo acudir para que la administración responda por el cuidado y mantenimiento del edificio, ademas porque no se sabe que pasa con el dinero de las cuotas de administración.
    Gracias

    • De la Asamblea General, Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal:

      «ARTÍCULO 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

      Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002 bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

      Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

      Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

      ARTÍCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

      1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

      2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.

      3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

      4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

      5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.

      6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

      7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

      8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.

      9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

      10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.

      11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.

      12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.

      PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo «. Reunirse la cantidad necesaria para conformar la Asamblea. Acudir a los órganos como Consejo de Administración y Comité de Conviviencia para dirimir los conflictos, pero de no poderse continuar con la jurisdicción correspondiente.

  • Buenos días doctora, quisiera saber lo siguiente, tengo un apartamento en un conjunto de 7 torres cada uno de 12 pisos y 4 apartamentos cada piso, solo han entregado 2 torres las demas estan en construccion, del conjunto lleva el 40% de la obra , solo hay 25 propietarios o menos, y la constructora nos esta cobrando cultas de administración con un presupuesto como si fuese entregada la obra al 100%, mi pregunta es si no hay zonas comunes ni accesos al conjunto adecuados, ni siquiera contadores de luz ni agua, quien decide el monto de la cuota de administración? y quien las debe pagar?

    • Como ya se ha contestado en varias oportunidades, ante esta misma inquietud, cuando una constructora entrega un proyecto hay una administración provisional que, posteriormente, deberá ser entregada a los propietarios, una vez se hayan construido y vendido los bienes privados que representen un 51%, como mínimo. Luego, deben realizar una Asamblea de Propietarios que decida el contenido del reglamento de P.H y el Manual de Convivencia, seleccionando la persona que fungirá como Administrador, elegido por la Asamblea, o designando al Consejo de Administración para que se encargue de esta labor.

  • Buenos Días Dra. Tengo una pregunta (no se si peque en la ignorancia). Soy arrendataria de un apartamento y tengo una deuda con la administración del mismo, pero necesitó mudarme a un lugar más económico. No es posible llegar a un acuerdo de pago con el edificio y poder trastearme? Es decir, me preocupa un poco el hecho de que se me convierta en una deuda impagable con el pasar de los meses, ya que cada vez aumenta con sanciones obviamente incluidas. Mil Gracias!!!

    • Para poder «trastearse» ese necesario que cuente con un Paz y Salvo por concepto de cuotas de adminisración del conjunto donde se encuentra ubicado el inmueble por el que usted adeuda cuotas; el cual será solicitado por las personas de portería, por mandato del reglamento de propiedad horizontal.

  • Buenos Dias ,
    Tengo 26 anos actualmente residiendo fuera de Colombia y estoy comprando un apartamento en Sta Marta.
    Tengo 2 pregunticas, Antes de firmar el compromiso de compraventa (he intentado leerme la ley pero no encuentro esta informacion);
    1. Podrian informarme el tiempo para las garantias y reclamaciones por danos e imperfecciones del inmueble segun la ley Colombiana? En el contrato pone desde 15 dias hasta 1 ano maximo, lo cual me parece muy poco, teniendo en cuenta danos no visibles al momento de la entrega.
    2. Segun los bienes y servicios esenciales (agua, luz y gas) es obligatorio que esten instalados y con su medidor individual a la hora de la entrega del apartamento?

    Muchas gracias por su colaboracion

    • Te dejo este link donde puedes «empaparte» de todo lo relacionado con tu inquietud. Nuestro blog se ha dedicado, especialmente, a temas relacionados con Propiedad Horizontal. Debe tener en cuenta la Ley del Consumidor para que sepas de tus derechos y cómo la Ley los protege.

      Ley 142 de 1994: Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones.

      http://www.fasecolda.com/files/1013/9965/1104/memoriaSolarteCDS2.pdf

      Por favor, lee el Artículo 80 de la Ley 675 de 2001(8), «corresponde a los urbanizadores y constructores de Unidades Inmobiliarias cerradas la obligación de instalar medidores de consumo de los servicios públicos domiciliarios para cada inmueble (medidores individuales), y a los prestadores de los mismos realizar lafacturación de los mismos en forma individual».Entonces, son los constructores de inmuebles los que deben instalar los medidores, que a su vez deberán cumplir con los requerimientos técnicos que estipulan las empresas de servicios públicos domiciliarios y serán éstas quienes deban facturar tales servicios, en términos generales, de forma individual conforme a la medición del consumo que corresponda a cada uno.

      Revisa muy detenidamente el Contrato que firmes con la Constructora. Allí debe estar estipulado todo lo anterior.

  • Buenos días,. Dra. tengo una pregunta.

    Vivo en un edificio de 3 pisos, era una propiedad de una sola familia, pero que luego fue adecuado en varios apartamentos por piso, en total hay actualmente 4 aptos. Resulta que hoy día, una de las propietarias me llevó un documento, donde supuestamente todos los habitantes copropietarios nos reunimos en una asamblea y la elegimos a ella como Administradora y Presidenta de la Junta, cuando en realidad dicha reunión o Asamblea nunca se hizo. En los documentos ella solicita a la Secretaria de Gobierno de Medellin asignarle personería Jurídica y que el edificio se rija por las leyes de la Propiedad horizontal.
    Mi pregunta es, debo o nó firmar dicho documento?…

    • En ese documento (Acta) deben aparecer las firmas de los copropietarios que asistieron y aprobaron las decisiones que, supuestamente, tomaron. Es prudente que el edificio se constituya como Propiedad Horizontal, pero la firma debió ser darse dentro de una asamblea.

  • Dra. Cristina, me gustaría saber si la administración, sin me haber invitado a ninguna reunión ni escuchado mi opinión, puede imponer por circular que solamente se ingrese al edificio con las motos apagadas o sea empujadas (Soy una arrendataria de 45kg con una moto de 120kg y uso parqueaderos comunes). Y además decir que quienes violen tales normas establecidas tendrán multas como lo determina la Ley 675/01. (¿Pueden hacer esto? ¿Tiene esto que estar en acta? ¿Pueden haberse reunido sin mi conocimiento? ¿Qué valores pueden cobrar?). Le agradezco cualquier información.

    • La base legal por excelencia para la imposición de sanciones es el reglamento de propiedad horizontal, en éste se estipulan los actos o conductas que se sancionan , lo mismo que el procedimiento que se seguirá para la imposición de la misma, sin desconocer el derecho a la defensa que tiene la persona acusada de incurrir en la conducta incorrecta. También se pueden imponer sanciones en el manual de convivencia y, obviamente, las establecidas en la Ley. Aunque la ley 675 de 2001 no habla específicamente del manual de convivencia, éste se convierte en una ayuda muy útil a la hora de fijar reglas y con las que se pretende garantizar una sana convivencia, por lo que deben imponerse las sanciones cuando se incurre en una causal que lo hace merecedor de esa sanción.Es importante recordar que las sanciones pueden estar contenidas en el reglamento interno o en el manual de convivencia, pero es la Asamblea General o el Consejo de Administración a quienes corresponde la imposición de las sanciones compete sólo a la asamblea general o al consejo de administración.El comité de convivencia no puede imponer sanciones , tal como lo determina el parágrafo 2 del artículo 58 de la ley 675.
      El administrador tampoco puede imponer sanciones. El administrador ejecuta o hacer efectivas las sanciones impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, o adelanta el trámite que conduzca a la aplicación de las sanciones, como cuando se debe acudir a la jurisdicción civil, o a la acción policiva.

  • Buenas tardes.
    En una copropiedad de 18 apartamentos, 5 no tienen parqueadero, ¿al definir la cuota de administración, es legal que estos apartamentos aporten al mantenimiento de puertas de garaje cuando nunca utilizan dichas puertas , ya q el ingreso peatonal es por puerta independiente ?

    • LEY 675 DE 2001:»De los coeficientes de copropiedad

      ARTÍCULO 25. Obligatoriedad y efectos. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

      1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

      2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002.

      3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

      ARTÍCULO 26. Determinación. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

      El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

      Parágrafo. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación».

  • Doctora Buenas Tardes

    Hechos
    Tengo una deuda de la administración lo cual me tienen con abogados quienes estoy pagando a cuotas de la administración y por orden de la junta no tengo ningún derecho de usar el parqueadero hasta que este al dia eso lo tengo muy claro.
    He estoy montando un negocio «panaderia » en mi casa lo cual esto me implica utilizar el parquidero para ingresar el vehiculo para entrar la mercancia y a la vez salir pero no hago uso del parqueadero ya que estoy en mora con la administración , el día de ayer me llamaron a la policía donde tuve que agilizar la entrada de la mercancía y la salia del vehiculo , la administradora de la urbanización manifestó que esto afectaba a la urbanización ya que estaba cumpliendo lo que decía la junta ¿ Que debo hacer para No volver a presentar este tipo de inconvenientes y que no me afecte mi negocio ya que es la unica entrada y sustento de mi familia ?¿ Con quien debo dirigirme para poder entrar materiales a mi casa ya que es donde voy a montar una panaderia pequeña ? gracias por su atencion

    • Inicialmente, usted es consciente que tiene una deuda y que, por ello, le están limitando el uso del parqueadero. Le aconsejaría que trate de pagar lo más pronto posible y que busque una alternativa de solución con el Comité de Convivencia para que le permitan el ingreso de los productos que necesita para su negocio. ¿El reglamento le permite desarrollar una panadería dentro de la Copropiedad?

  • Doctora buenas Tardes
    Hechos
    Tengo una deuda de la administración lo cual me tienen con abogados quienes estoy pagando a cuotas de la administración y por orden de la junta no tengo ningún derecho de usar el parqueadero hasta que este al dia eso lo tengo muy claro.
    He estoy montando un negocio “panaderia ” en mi casa lo cual esto me implica utilizar el parquidero para ingresar el vehiculo para entrar la mercancia y a la vez salir pero no hago uso del parqueadero ya que estoy en mora con la administración , el día de ayer me llamaron a la policía donde tuve que agilizar la entrada de la mercancía y la salia del vehiculo , la administradora de la urbanización manifestó que esto afectaba a la urbanización ya que estaba cumpliendo lo que decía la junta ¿ Que debo hacer para No volver a presentar este tipo de inconvenientes y que no me afecte mi negocio ya que es la única entrada y sustento de mi familia ?¿ Con quien debo dirigirme para poder entrar materiales a mi casa ya que es donde voy a montar una panaderia pequeña ?

    Me dirijo nuevamente con el fin de preguntarle que entidad me protege ante los hechos mencionados anteriormente o cuales son mis derechos como propietario ya que estoy cumpliendo con los pagos de la administración de acuerdo lo que junta y los abogados de la misma me informaron el valor de las cuotas para cancelar la administración y poder ponerme al dia …
    Gracias por su atencion y espero pronta respuesta

    • Como ya le dije, «Inicialmente, usted es consciente que tiene una deuda y que, por ello, le están limitando el uso del parqueadero. Le aconsejaría que trate de pagar lo más pronto posible y que busque una alternativa de solución con el Comité de Convivencia para que le permitan el ingreso de los productos que necesita para su negocio. ¿El reglamento le permite desarrollar una panadería dentro de la Copropiedad?».

  • Buen día Doctora,

    ¿puede un conjunto residencial contratar la figura de porteros a través de una temporal o es requisito que pertenezcan a una empresa de vigilancia ???

    • No. Las personas que realizan labores de vigilancia,porteros, celadores con armas, con perros,con bolillos, etc., con funciones como custodiar y velar por la seguridad de los copropietarios y/o residentes de la propiedad deben pertenecer a una empresa de vigilancia privada (porque son personas preparadas para ejercer estas labores) , tal como lo establece la Ley y se encuentran vigilados por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada que está facultada para imponer multas en caso de encontrar personas que no estén preparadas para cumplir con este trabajo.
      El Decreto 2187 de 2.001 en su artículo 2, expresa: “Se entiende por Vigilante, la persona natural que en la prestación del servicio se le ha encomendado como labor proteger, custodiar, efectuar controles de identidad en el acceso o en el interior de inmuebles determinados y vigilar bienes muebles e inmuebles de cualquier naturaleza, de personas naturales o jurídicas, de derecho público o privado a fin de prevenir, detener, disminuir o disuadir los atentados o amenazas que puedan afectarlos en su seguridad…”. El mismo artículo establece: “Esa persona natural, denominado vigilante o escolta de seguridad, debe prestar su labor necesariamente a través de un servicio de vigilancia y seguridad privada”.

  • Dra.soy parte del consejo de administracion a la administradora se le vence el contrato de prestacion de servicios el dia 30 de marzo…para informarle que no va continuar y que se publique en cartelera la convocatoria del administrador, el consejo debe reunirse y levantar acta o se puede redactar una carta firmada por los del consejo y se radica a la administradora.

    • Como ya se ha dicho en anteriores ocasiones, el cargo de administrador es de libre nombramiento y remoción y no requiere de causales taxativas para removerla del cargo. Se prepara un acta con la remoción y designación de un nuevo admistrador, colocando un lugar y fecha determinados, y los copropietarios se dan a la tarea de juntar firmas hasta llegar a la mayoría necesaria. Es válido aunque no esté en el libro de actas. Se le Comunica por un documento que se celebró la asamblea y la decisión tomada.

  • Saludos, soy residente de un inmueble por el cual pago un canon de arrendamiento, por consiguiente he evidenciado poca intervención en los factores de seguridad de la propiedad (conjunto cerrado)mas específicamente en las áreas comunes y zonas de recreo de infantes, por tal motivo y con un histórico de eventos presentados a infantes en dichas áreas designadas para juegos, desearía saber cual es la responsabilidad de la administración en este tipo de situaciones, las cuales han dejado lesiones en infantes, y como lo podría exigir desde mi situación de copropietario.

    • Si paga cánon de arrendamiento no es copropietario del mismo inmueble. Aclarado lo anterior, existe un reglamento aprobado por Asamblea de Propietarios y un Manual de Convivencia donde también se estipulan conductas y sanciones. Hay que ver qué responsabilidad tienen los padres por los distintos accidentes que usted manifiesta, si hubo descuido de los mismos o inadeucado uso de los juegos o de las zonas. Aunque usted no sea propietario, tiene derecho a exigir el uso de zonas o bienes comunes por razón del pago de cuota de administración que usted hace.

  • Buen día, si en el consejo no teníamos mucho conocimiento sobre la ley 675 y nunca definimos ni firmamos UN contrato con el administrador, en apenas dos años que llevamos como conjunto, que dificultades se nos pueden presentar a la hora de dar por terminado los servicios de la administración?

    • La Ley 675 de 2001 establece que es en Asamblea de Propietarios donde debe elegirse al Administrador. El cargo de administrador es de libre nombramiento y remoción, según esta misma Ley y para removerlo de su posición no se requieren causales específicas y es el Consejo de Administración quien puede removerlo, previa autorización de la Asamblea.

      • Dra Maria Cristina en la asamblea me aprobaron el ingreso del taxi que manejo como caso especial porque la tarjeta de propiedad no esta a mi nombre. Hubo nueva asamblea donde se aprobo que unicamente ingresan los carros que tengan tarjeta de propiedad y mi caso unico que habia sido aprobado en la asamblea anterior no se menciono. Mi pregunta es la decisiones que se tan en una asamblea derogan la que se tomaron el año anterior
        Tengo derecho con base en el acta de la asamblea de 2016 a seguir ingresando mi taxi. Si tengo razon por favor me puede citar el articulo en la ley. Ya que el consejo no me va a dejar ingresar el taxi

        • ¿Usted tiene derecho a parqueadero como parte de la copropiedad que habita?. Las decisiones tomadas en la asamblea son válidas y obligatorias, en tanto no haya pronunciamiento judicial en contravía como resultado de la impugnación. Trate de que se dirima su conflicto con intermedio del Comité de Convivencia, acuda a los medios conciliatorios; si no, Los que no estén conformes con las decisiones que se tomaron en la asamblea, antes de acudir al juez competente para dirimir los conflictos creados, pueden acudir a mecanismos como la de buscar la celebración de una asamblea que ratifique o subsane las decisiones que afectan los derechos de los copropietarios, como es su caso, por ser el taxi su medio de trabajo. Si no se logra el mismo quórum, o no se llega a un acuerdo, deberá acudir ante el juez. Art. 49, Ley 675 de 2001.

  • Buenas tardes, mi inquietud es la siguiente: mi mamá tiene una casa de primer piso y el segundo piso es de otro copropietario y el quiere construir un tercer piso, pero la vivienda del primer piso no cuenta con columnas ni cimientos para soportar el peso de un tercer piso; mi mamá ya llevó una carta a la curaduria indicando las razones por las cuales no se puede construir el tercer piso y el señor copropietario del segundo piso citó a una asamblea general extraordinaria, la pregunta es si es necesario asistir a esta sabiendo de antemano que la negación a esta construcción ya está presentada en la curaduria?.
    Gracias por su atención.

    • Usted ya acudió al ente encargado de analizar y permitir o no la construcción. Nos hace suponer que la casa está sometida a régimen de propiedad horizontal, pero si usted sabe que no es posible y que la Curaduría así lo manifestó?

      Eventualmente, en caso que el señor comience a construir, usted debe informar a la Curaduría para que ellos tomen las medidas correspondientes.

  • Buenas noches,

    Para la reunión de asamblea ordinaria el usufructuario de un bien puede ir con voz y voto.
    ó necesita del poder de las personas que le otorgaron el usufructo.

    • Poseer el derecho de usufructo sobre un bien no es significado de propiedad, sino que hace referencia al goce del bien sin tener derecho de domino sobre él, para nuestro caso, el inmueble sometido a Propiedad Horizontal. Por lo anterior, requiere de poder otorgado por el propietario de la casa o apartamento constitutivo del conjunto o edificio.

  • Buenos Días

    Quisiera que me colaboraran lo más pronto posible en un conjunto P.H se tiene un contrato firmado con la administradora del conjunto, el presidente del consejo que firmo ese contrato ya no es propietario del conjunto y ese contrato está desde enero 2015 a enero 2016 y dice que si no se le avisa de la terminación del contrato este se renueva automáticamente cada año eso dice el contrato hasta que punto es valido ese contrato? Se hizo asamblea general ordinaria el 25 de febrero de 2017 donde se propuso cambio de administradora la gente estuvo de acuerdo pero según el abogado que se tiene en el Conjunto nos afirmo que había un contrato y que automáticamente se renovó hasta el enero del 2018. Que se puede hacer? el nuevo consejo puede cambiar administradora?. Gracias, quedo atenta

    • Les agradeceríamos que antes de consultarnos lean la información de los artículos que tenemos en este blog. Éstos se han publicado con el fin de llegar a ustedes y darles a conocer de cerca los temas más cuestionados en relación con la P.H.

      Tu inquietud, ha sido respondida en varias ocasiones, igualmente. Favor leer el siguiente artículo de la Ley 675 de 2001:»ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

      1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración»
      El cargo de Administrador es de libre nombramiento y remoción y, cuando no cumple con sus labores, no requiere de causales taxativas para dar por terminado el contrato. En algunos casos, según lo determine la Asamblea de propietarios, designan al Consejo de Administración para contratar al Administrador y para cambiarlo, según sea el caso. Recuerden, la máxima autoridad es la Asamblea y con el quórum legal pueden tomar las decisiones que determinen, apegadas a la Ley.

  • Buen Dia,
    Le agradezco me colabore despejandome algunas dudas que tengo, soy propietaria del primer piso, este apartameto es de una area menor que los demas apartamentos, para ingresar no necesito ascensor, pagaba de administracion 139.000 y el resto de apartamentos pagan 158.000. En la pasada asamblea la señora administradora nos dijo que este año pagariamos 158.000 y los apartamentos mas grandes pagarian 168.000. no se si ella pueda hacer ese ajuste de esa manera y si yo tengo derecho ya que hasta donde se no tengo obligacion a pagar ascensor y por el area de mi apartamento la adminstracion es mas economica. Le trasmite estas dudas a la administradora y me respondio que la pasada administracion cometio un error pero no me dice nada más y le escribo al correo y no responde. gracias por su colaboracion. Dios la Bendiga

    • La Asamblea General de Propietarios (de la cual usted forma parte) es la encargada de determinar el valor de la cuota de administración, que no tiene que ver nada con el porcentaje en que aumenta el salario mínimo o el IPC; la cuota depende del Presupuesto de la Copropiedad y de las necesidades que tenga la unidad residencial para el año que comienza: impermeabilización, pintura, arreglos, seguridad, personal de aseo, etc., tal como lo establece el siguiente artículo de la Ley 675 de 2001: «ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

      … 4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso». Ahora, la misma Ley determina que según el coeficiente de propiedad de los inmuebles que conforman la unidad residencial, así se verá aumentada o disminuida la cuota; “Para determinar el valor de la cuota de administración de un inmueble existe un marco jurídico en la Ley 675 del 2001 que establece parámetros para obtenerlo». En lo relacionado con el uso del ascensor, usted tiene razón, en tanto no lo use absolutamente para nada (acceso al apartamento, al garaje, al depósito, o a zonas comunes, piscina, gimnasio, etc.). Verifique el reglamento de P.H.

  • Buenas noches.
    Soy propietario de un lote en una parcelación abierta. ¿Cómo podríamos conformarnos para tener una personería jurídica, una junta administrativa y velar por los intereses comunes? Agradezco su colaboración.

    • Lo ideal es que se sometan a la Ley 675 de 2001 «Régimen de Propiedad Horizontal». Esta Ley ha permitido que los loteos y las parcelaciones se constituyan como propiedad horizontal. Para ello es necesario que el parcelero constituya el reglamento o que el 100% de los propietarios de los lotes o parcelaciones deseen conformar sus bienes inmuebles de esta forma. Una vez conformados como tal, previos trámites legales, se reúnen en Asamblea de Propietarios y designan un Consejo de Administración, nombran administrador y establecen una cuota de administración para el pago de la expensas que requiera la Copropiedad.

      «ARTÍCULO 85. PARCELACIÓN. Cuando una parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de conflictos y las sanciones»

      • y en cuanto a una asociación? porque de bienes comunes solamente tenemos la vía de acceso a cada lote, y no todos los propietarios están de acuerdo. contamos con un 90%

  • Buenos días, vivo en un edificio de 12 apartamentos, 10 tienen parqueadero privado con escritura y 2 no, pero hay 13 parqueadero de visitantes por lo cual le asignaron 1 parqueadero de visitantes a cada uno de los apartamentos que no tienen parqueadero privado, la administración arrienda a una empresa 6 de los parqueaderos de visitantes, de modo que quedan 5 parqueaderos de visitantes. Nunca había tenido problema con mis visitantes pero ahora la administración prohíbe la entrada de más de un carro de visitante a mi apartamento así haya espacio de parqueo, es eso legal?

    Por otro lado aunque estoy al día con las cuotas de administración, en días pasados me dijeron que debo un dinero de parqueaderos de hace tres años atrás (por manual de convivivencia está establecido el cobro de 5000 pesos a los carros que usen el parqueadero de visitantes por 24 horas) pero no me dan la relación de lo que me están cobrando, como puedo apelar ese cobro, nunca me han pasado cuenta de cobro ni factura de eso y en ese tiempo tuve un vehículo adicional al mío pero ningún día estuvo parqueado 24 horas consecutivas.

    • En la Ley 675 de 2001 se encuentra la respuesta a la gran mayoría de sus inquietudes. A continuación, le transcribo la respuesta a un usuario de nuestro blog que hizo una pregunta similar: «Favor leer el siguiente artículo de la Ley 675 de 2001 “Régimen de Propiedad Horizontal” :ARTÍCULO 20. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizon tal.

      En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate”.

      La legislación urbanística determina que todos los predios deben tener una cuota mínima de estacionamientos cubiertos o al aire libre. El número de parqueaderos para visitantes en edificios residenciales depende del sector de demanda, del estrato socioeconómico y del número de viviendas. La norma los define como estacionamientos de servicio al público. Los parqueos de visitantes son bienes de propiedad y uso común, y forman parte del equipamento comunal señalado por las normas.
      Revise el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad que usted habita y lea lo que dice respecto a parqueadero de visitantes, porque es la Asamblea de propietarios quien reglamenta el uso de estos parqueaderos».
      Respecto de su otra pregunta, solicite un estado de cuenta con el administrador; de no ser posible, acuda al Comité de Convivencia y al Consejo de Administración, agote los órganos establecidos para realizar el trámite de sus planteamientos.

  • mi esposo es propietario de un apartamento en un edificio, y fui su representante en la primer asamblea este año y escuche a la administradora decir que manejaba los dineros desde una cuenta que ella abrio a su nombre que porque era mejor así ya que no tenia que pagar el 4 por mil y que era mejor por muchas cosas mas según ella, nadie en la asamblea puso inconveniente, pero yo la verdad pensé y le dije a mi esposo que eso no me parecía bien, mi pregunta es esto es legal, se puede que ella abriera esa cuenta a nombre de ella donde deposita las cuotas que damos mensuales y extraordinarias?

    • La Ley de Propiedad Horizontal no señala en ninguno de sus artículos la persona específica que debe manejar el dinero de la propiedad, pero como el Administrador es el representante legal de la Persona Jurídica que viene a ser la Unidad Residencial, Edificio, Conjunto, etc., es lógico pensar que es a él a quién corresponde ejecutar el presupuesto aprobado en la Asamblea de Propietarios, pero debe haber un seguimiento de esta labor para impedir, precisamente, lo que usted nos comenta; ante lo cual, deberían tomarse decisiones que permitan la prevención de robos por parte del Administrador como pueden ser la constitución de unas pólizas de seguros de zonas comunales y una póliza de manejo que permita el reembolso del dinero en caso de un robo o un atraco; igualmente, cualquier pago como por ej., el de servicios públicos es más conveniente hacerlo a través de cheques que tengan dos firmas, puede ser del administrador con la firma de un representante de la P.H. que haya sido autorizado por Asamblea, o por el Consejo de Administración si la Asamblea lo decidió de esa forma. La cuenta debe estar a nombre de la Persona Jurídica que forma la Propiedad Horizontal como tal.

  • Buenas noches: quisiera saber con base en que sustento el administrador de una Copropiedad puede arrendar la terraza de un edificio para instalar equipos de telecomunicaciones y determinar los factores que esto implica como fijar el canon, celebrar contrato etc. Gracias

    • omo ya se ha señalado, estas decisiones se toman con base en el Reglamento de Propiedad Horizontal, aprobado por la Asamblea de Propietarios, donde con el quórum legalmente establecido, se toman ese tipo de decisiones que, posteriormente, el administrador debe cumplir. Lea el Reglamento, busque la disposición pertinente y aclare su duda. En caso de no encontrarse estipulado, el administrador estaría llevando a cabo funciones que no le han sido autorizadas por Asamblea.

  • Buenas noches: quisiera saber con base en que normatividad el administrador de una Copropiedad puede arrendar la terraza de un edificio para instalar equipos de telecomunicaciones y determinar los factores que esto implica como fijar el canon, celebrar contrato etc. Gracias

    • Como ya se ha señalado, estas decisiones se toman con base en el Reglamento de Propiedad Horizontal, aprobado por la Asamblea de Propietarios, donde con el quórum legalmente establecido, se toman ese tipo de decisiones que, posteriormente, el administrador debe cumplir. Lea el Reglamento, busque la disposición pertinente y aclare su duda. En caso de no encontrarse estipulado, el administrador estaría llevando a cabo funciones que no le han sido autorizadas por Asamblea.

  • Doctora, buenas tardes, tenemos un problema en el edificio donde soy propietario de un apartamento en el 3 piso y es el siguiente: En el subsuelo donde se encuentra el parqueadero hay filtraciones de agua que vienen de dos vecinos del edificio, ellos alegan que no es problema de ellos y son personas bastantes dificiles de hablar. La administradora ha ido por las buenas y ha allegado copias de esto a la curaduria , la alcaldia, etc, y todos estos entes responden que se traslada su caso a otra oficina y esta a otra y asi como va la cosa a quien recurro para solucionar este impase, le agradeceria su ayuda en esto, ya que yo vivo en otra ciudad donde sucede esto. Gracias

    • Debidamente agotadas todas las vías posibles, como usted indica, acudir a la justicia ordinaria para que un Juez de la República decida.

  • Estimada Dra. Molina.
    Ante todo la felicito por tan interesante medio de consulta que tiene a traves de este medio y por sus acertadas respuestas a las interrogantes que se plantean.
    Mi consulta: Soy arrendatario muy reciente en un apartamento ubicado en un segundo piso de un edificio de cuatro plantas y soy fumador.
    Es el caso que en dias pasados se presentaron a mi puerta dos vecinas de dos apartamentos ubicados en el piso inmediatamente superior al ocupado por mi a reclamar que estan sintiendo mucho olor a cigarrillo proveniente de los ductos de ventilacion forzada que existen en los ba#os de los apartamentos y que los extractores de mi apartamento, supuestamente lo conducen a sus apartamentos. Igualmente cuando procedi a fumar en el balcon del apartamento recibi queja de una de ellas que el humo subia hacia su balcon, por lo que me conminan a prescindir de fumar dentro del apartamento que ocupo y amenazaron con tomar acciones al respecto.
    Ni en el reglamento de PH, o en el manual de convivencia, o el contrato de arrendamiento se establece ningun impedimento al respecto del uso de productos de tabaco dentro de las unidades privadas.
    No he recibido queja alguna de ningun otro vecino de los pisos superiores al de estas se#oras, ni del resto del edificio. Tengo vecinos que son fumadores al igual que yo.
    El dia de hoy he recibido una comunicacion de la representante legal del edificio donde me comunica, y le copio parte textualmente:
    …..me veo en la obligacion de informarle que de acuerdo a la Ley Antitabaco (Ley 1335 de 2009) se deben tomar medidas al interior de su unidad privada para que los demas residentes no se vean afectado con el consumo de cigarrillos y evitar el uso de zonas comunes como balcones, pasillos y zonas de libre circulacion para el mismo.
    La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2011) indica que los bienes privados deben usarse de tal manera que no afecten la salud publica ni ocacionen molestias a los demas residentes. Igualmente, la constitucion politica protege los derechos a la vida, a la salud y a un ambiente sano, los cuales no pueden ser vulnerados por otras personas…….
    Luego de leer la ley 1335 de 2009 no consigo ninguna referencia a lo solicitado por la representante legal al respecto, y mucho le agradeceria su opinion al respecto de si un balcon privado, con acceso exclusivo por mi vivienda forma parte de area comun del edificio, asi como lo rese#ado por ella en la Ley de Propiedad Horizontal y la Constitucion Politica, especificamente sobre este tema.
    Que consecuencias legales pudiese enfrentar por parte de las vecinas que amenazaron con ellas?
    Muchas Gracias.

    • La Ley 1335 de 2009 o Ley Antitabaco, es de obligatorio cumplimiento en todo el territorio nacional, incluyendo las Zonas Comunes en una Propiedad Horizontal; aplicándose igualmente cuando los efectos del cigarrillo (olor, humo y envenenamiento) pasan del Bien Privado a Zonas Comunes u otros Bienes Privados (apartamentos de vecinos de la copropiedad).
      Es importante, de la mencionada Ley, el siguiente artículo: «“Artículo 19. Prohibición Al Consumo De Tabaco Y Sus Derivados. Prohíbase el consumo de Productos de Tabaco, en los lugares señalados en el presente artículo.En las áreas cerradas de los lugares de trabajo y/o de los lugares públicos, tales como: Bares, restaurantes, centros comerciales, tiendas, ferias, festivales, parques, estadios, cafeterías, discotecas, cibercafés, hoteles, ferias, pubs, casinos, zonas comunales y áreas de espera, donde se realicen eventos de manera masiva, entre otras».
      A pesar que la Ley Antitabaco prohíbe expresamente fumar en lugares colectivos, la Ley 675 de 2001 o Régimen de Propiedad Horizontal sí lo señala en su artículo 74, al hacer referencia a «la prohibición de olores o partículas u otros elementos que trasciendan al exterior que afecten los niveles tolerables para la convencía»
      Mi labor es sacarlo de la duda y decirle lo que la Ley señala para determinados casos, como el suyo. Tenga en cuenta que «Sanciones Por Incumplimiento De Las Obligaciones De Los Propietarios, Empleadores, Representantes Legales Y Administradores. Además de las medidas sanitarias, preventivas, de seguridad y de control para las que están facultadas las autoridades sanitarias y de policía, la violación de las prohibiciones y obligaciones de que tratan los artículos 19 y 20 de la presente ley por parte de los propietarios, empleadores, representantes legales y administradores será sancionada por el Alcalde respectivo con alguna o algunas de las siguientes sanciones:

      1. Amonestación.

      2. Multas sucesivas desde 1 s.m.m.l.v. y hasta por una suma equivalente a 100 s.m.m.l.v.

      3. Suspensión temporal o definitiva de la licencia sanitaria.

      Para la aplicación de estas sanciones se seguirá el procedimiento previsto en el Código Contencioso Administrativo.”

      Artículo 74. Niveles de Inmisión Tolerables. Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.”
      No importa que en el Reglamento o Manual de Convivencia no se diga nada al respecto, porque la Ley 675 de 2001, complementada con la Ley Antitabaco, permiten la deducción de este caso y hay normas específica, ya citadas, que lo legislan. Incluso nuestra Constitución Política que garantiza y protege los derechos a la vida, a un ambiente sano y a la salud…no olvide que hay fumadores pasivos que, en muchos casos, son los más perjudicados con el tema. Asimismo, hay normas de Policía que también regulan este asunto. Los balcones de los apartamentos, aunque son de uso privativo, son consideradas zonas comunes de la Copropiedad.

  • Se puede demandar un reglamento de propiedad horizontal por que en su constitución no parecen los poderes de los copropietarios representados para transición a ley 675 y por que desaparecio el único bien común de la copropiedad

    • ARTICULO 49º de la Ley 675 de 2001: » IMPUGNACION DE DECISIONES. El administrador, el revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación solo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley».

  • dra. tengo una duda sobre la conformacion de la samblea para conjuntos residenciales constituidos por etapas, el conjunto residencial es un conjunto constituido por 3 etapas de las que han entregado la etapa 1 y apenas comenzaron a construir la etapa 2, la etapa 1 consta de 600 aparatamentos divididos en 10 torres donde se han entregado aproximadamente 400 apartamentos. la totalidad del conjunto consta de 1440 apartamentos dividos en 24 torres, mi pregunta es ¿podemos convocar una asamblea provisional? tomando en cuenta solo la etapa 1.
    En el conjunto hemos tenido un sinnumero de inconvenientes que no se han podido solucionar debido a la negligencia de la constructora, encargada de todas las funciones de la asamblea, alegando que hasta que no se entregue la mitad mas uno de los apartamentos no se puede citar una asamblea.

    • Art. de Ley 675 de 2001, señala que: » ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión. No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado, un número de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y un por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional. Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo».

  • Buenos dias: Para la asamblea anual de conjunto nos solicitan que atualicemos el certificado de libertad de cada apartamento, esto aparece como norma en la Ley de Propiedad Horizontal 675 como documento único para validar la asistencia y verificar que los que aparecen como propietarios sean los verdaderos y no se presenten personas ajenas a los apartamento que aparezcan como dueños. mil gracias.

    • Favor leer nuestro artículo en el siguiente enlace: http://www.copropietarios.com.co/archivos/145

      Hace referencia al Libro de Copropietarios.
      Cuando se va a citar a Asamblea Ordinaria, éste es una valiosa herramienta para citar a los propietarios y para saber en calidad de qué asiste la persona que llega a la reunión (dueño o apoderado). Para ello no se piden escrituras, ni certificados de tración; sólo en caso de duda

      – ASPECTOS FORMALES DE LA REUNIÓN Este es el procedimiento que se cumple en la asamblea ordinaria: Verificación de asistencia. Generalmente los propietarios no presentan sus escrituras, ni certificados de tradición para demostrar que son dueños de las viviendas; sin embargo, si existe duda sobre su calidad, se le puede solicitar; o cuando es un tenedor, usufructuario y tiene algún interés que quiere exponer en la reunión, debe manifestarlo previamente a la administración (Sentencia C-318 de 2002).

  • Dra. entiendo, que para calcular la cuota de administracion, se tiene en cuenta el coeficiente, que depende del area privada construida… vivo en una coopropiedad en donde han modificado los valores de las cuotas de administracion, sin que se hallan modificado los coeficientes en las escrituras, ellos argumentan que como se han hecho ampliaciones en algunas casas, ellos pueden hacer las mediciones, cambiar los coeficientes, sin modificar las escrituras y modificar los cobros sin llevarlo si quiera a asamblea… entiendo que los cobros se deben de hacer de acuerdo a los coeficientes que aparecen en las escrituras, es eso cierto?? Y cual seria el mecanismo adecuado para modificar los coeficientes y asi mismo las cuotas de administracion?? Muchas gracias

    • «Ley 675 de 2001

      Artículo 25 Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

      1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

      2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

      3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

      Artículo 26. Determinación. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

      El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

      Parágrafo. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación».

      EL MECANISMO ADECUADO PARA MODIFICAR LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD:
      Como ya debió leer en la norma, es La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente, por lo menos, el 70% de los coeficientes de todos los inmuebles (casas o apartamentos) del edificio o conjunto, será la que dé autorización para la modificación o destino de un bien común para convertirlo en privado y lo mismo, hacer la correspondiente modificación en los Estatutos, lo que también significa la modificación del coeficiente de copropiedad de los bienes privados; que a su vez, influye inmediatamente en el valor de la cuota de administración, ya sea ordinaria o extraordinaria. Lo que están diciendo, suponemos que es la Administración, no es posible así como ellos lo manifiestan, porque un copropietario no tiene la facultad de construir en zonas comunes, incluso que sean comunes con uso exclusivo, lo que primero debe acerse es tener la autorización de la Asamblea de propietarios (mínimo 70%) y realizar la respectiva modificación en los estatutos para cambiar el coeficiente y, así, cambiar los valores de administración y los porcentajes de participación de cada co propietario.

      LOS PROPIETARIOS AFECTADOS con la modificación de los coeficientes de propiedad podrán impugnar la decisión de la asamblea ante un Juez de la República, dentro de los dos meses siguientes a la comunicación del acta de la asamblea.

      • pero si es cierto cuando afirmo que el cobro de cuota de administracion, se debe de hacer de acuerdo a los coeficientes que aparecen en las escrituras, por que han hecho modificaciones de estos coeficientes y de cobros via consejo, sin pasar por asamblea.

  • Soy propietario de un apartamento, parqueadero y deposito en una propiedad horizontal, cada uno tiene escritura publica por separado. La asamblea del edificio bajo el argumento de «seguridad para los residentes» puso una prohibición para que una persona que no sea residente del edificio haga uso de los parqueaderos, es decir no se le puede arrendar el parqueadero a una persona externa, esto esta afectando mi economia porque necesito ese ingreso para mis gastos mensuales. Yo siento que esto vulnera mis derechos porque mi arrendatario hace un uso adecuado del parqueadero y creo que seria lo mismo que decirle a los propietarios de apartamentos que no arrienden sus apartamentos porque arriesgan mi seguridad. Estoy en lo cierto o es una batalla perdida? Hay alguna normativa, ley o derecho que me proteja?

    • A pesar que la prohibición de arrendar su parqueadero, independiente de su apartamento?, surgió de la Asamblea de propietarios y quedó plasmada en el reglamento de p.h de su conjunto, su parqueadero es un bien propio de su uso exclusivo del cual usted puede hacer uso libremente. PERO, hay que tener en cuenta que al arrendar a una persona ajena a la Copropiedad, es un servicio adicional de portería y seguridad que el Conjunto debe realizar para abrir, cerrar la puerta de ingreso y estar pendiente que la persona no permanezca más tiempo del necesario para parquear o sacar el carro del garaje y de la Copropiedad horizontal. Lo primero que debe hacer es agotar las vías dispuestas para solucionar conflictos como Consejo de Administración, Administrador y Comité de Convivencia. RECUERDE que la Asamblea de Propietarios toma sus decisiones por mayoría y usted también la conforma por ser propietario. Lo ideal es que arrendara a un propietario o residente dentro del conjunto. Pero, si usted insiste en lograr su objetivo, deberá demandar su inconformidad ante el juez civil por cuanto limita arbitrariamente el derecho de propiedad exclusivo que tiene sobre su garaje.

      • Dra. Despues de varios meses intenté conciliar con la asamblea de propietarios en 2 ocasiones y no aceptaron ninguno de mis argumentos, si llego a demandar ante un juez civil en caso de ganar puedo cobrarle los honorarios del abogado/a a la copropiedad? En caso que la respuesta sea no, la demanda y defensa es muy dificil de elaborar o la puedo elaborar yo mismo?
        Muchas gracias por su respuesta estaré atento.

  • Cordial saludo.
    Tenemos una urbanización, la cual se encuentra en proceso de construcción, costa de 3 mazanas y han sido ya entregadas 2 para su uso y habitación. Amparados en la licencia del constructor, tenemos un cerramiento temporal, del cual estamos haciendo uso y tenemos servicio de porteria y vigilancia que lo pagamos los que ya habitamos en esta urbanización. Hemos organizado una junta administradora y hacemos un cobro mensual para sufragar los gastos del personal de porteria y vigilancia. La junta, legalmente no ha sido registrada ante alguna entidad gubernamenteal, pero de comun acuerdo con los vecinos, se viene actuando y exigiendo los pagos acordados para el sostenimiento.
    Quisisera preguntar: 1.- Si por el hecho de no habernos registrado como junta o como coopropiedad, la junta de administración es ilegal? 2.- Podemos hacer exigibles las cuotas acordadas en asambleas generales? 3.- Que procedimientos podemos adelantar con dos vecinos que se niegan a pagar lo acordado en asamblea? Podemos restringir la prestación del servicio o la entrada de los vehiculos de estos dos vecinos?

    Aprecio inmensamente su contestación y sugerencias al respecto.

    Muchas gracias.

    • Aunque no se hayan sometido a la Ley 675 de 2001, ustedes tienen la facultad para constituir una Asamblea de propietarios donde pueden, incluso, decidir si se someten o no al Régimen de Propiedad Horizontal de la mencionada Ley. Pueden hacer exigibles sus cuotas porque debe haber un acta donde conste lo acordado por los propietarios. Los procedimientos de iniciarles un proceso ejecutivo teniendo una obligación clara, expresa y exigible que preste mérito ejecutivo y Sí pueden restringir la prestación de algunos servicios que no violen derechos fundamentales. Pero, la recomendación es someter la urbanización al Régimen de P.H. que también regula los conjuntos que se van construyendo por etapas, como es su caso, y señala su procedimiento.

  • Buenos días, un propietario de un apartamento, ubicado en un edificio que no está sometido al régimen de propiedad horizontal, puede asignarse el uso de una terraza que esta junto a su apartamento, para que esta se convierta de uso exclusivo de él? Puede llegar a un acuerdo con los demás copropietarios para que sea legal su uso? Muchas gracias.

    • Sí, siempre y cuando sea aprobado por la mayoría de los copropietarios que haya quedado establecida en su reglamento y por Asamblea. Recomendamos someterse al Régimen de P.H. de la Ley 675 de 2001 que unificó todas las legislaciones relacionadas con este tema. Tiene muchos beneficios. Favor leer nuestros artículos donde podrán encontrar el procedimiento para someter el Conjunto, Edificio, Unidad residencial a esta Ley.

  • Doctora, Cordial saludo

    Tengo un lote en un conjunto que inicialmente era de 1.200 m2 y formaba parte de un lote de mayor tamaño que se parcelo entre 6 hermanos, no era conjunto residencial campestre pero se transformo en este por decisión de los 6 dueños y se tramito el reglamento de propiedad horizontal, ahora lo quiero vender, pero me dicen que únicamente puedo vender el espacio correspondiente a donde quedaría una casa de 80m2, por que el resto es zona común.

    Es esto cierto? mi lote de 1.200 m2 ahora solo vale lo de uno de 80 m2? que puedo hacer si quiero de vuelta mi lote completo?

    Por anticipado mil gracias

    • La copropiedad rural parcelaria, denominada comúnmente «Condominio Campestre», se encuentra normada por el Decreto 097 de 2006 y sus complementarios, y si al aprobar su correspondiente Reglamento de Propiedad Horizontal no se expresó manifiestamente que se sometía a la regulación de la Ley 675 de 2001, ésta no se le podrá aplicar, puesto que el conjunto o colectividad de comuneros constituida sobre un terreno privado no cumple las características señaladas en el Artículo 1º 675 de 2001 «Régimen de Propiedad Horizontal».

      Por lo anterior, la legislación que regula el condominio campestre es la de la Ley 95 de 1890, arts. 16 a 26 o Régimen de Administración de una Comunidad. Es decir, la Ley 675 de 2001 es aplicable a zonas urbanas y excepcionalmente a zonas rurales.

      Ahora bien, si todos se ponen de acuerdo pueden extinguir el Régimen de Propiedad Horizontal: «Artículo 9° de la ley 675 de 2001; donde las causales de extinción de la propiedad horizontal son:
      -Por la destrucción de la propiedad o deterioro de por lo menos el 75% ya sea del edificio o edificaciones que conforman un conjunto.
      -Por la decisión de los propietarios la cual debe ser única y tomada por todos, pero en este caso debe haber por escrito la aceptación de los acreedores que tengan garantía real sobre los bienes de dominio particular o sobre el conjunto o edificio.
      -Por orden emitida por autoridad judicial o administrativa (expropiación).

      En el Reglamento que aprobaron por Asamblea de propietarios debieron quedar señaladas las zonas comunes.

  • dra. buen dia me gustaria pedir tu consejo para saber que puedo hacer con referencia a q en el mes de enero sali a vacaciones avise a la administracion y dejamos el apartamento bajo llave y cuan regresamos vivos que en una de las habitaciones nos habian hurtado unos elementos y nos habian dañad las chapas de las habitaciones de inmediato se le informo a la administracion los cuales llamaron a la empresa de vigilancia y un mes despues de haber echo la queja por escrito me dicen q ellos no tienen q reponder por nada q la empresa de vigilancia solo cubre servicio de porteria sin ewmbargo el urto fue x mas de 5 millones y me gustaria saber que puedo hacer o donde me puedo quejar ya q no es por el dinero si no por la actitud del administrador que dice que demalas q ellos no tienen por que responder, te agradeceria si me puedes orientar haber que puedo hacer.

    • En varias ocasiones hemos respondido sobre el tema. Le sugerimos leer nuestros artículos al respecto.
      El conjunto o edificio debe contar con unas pólizas de seguros para estos casos, así como la empresa de vigilancia, dependiendo de si hubo negligencia por parte de ellos a pesar de contar con cámaras de seguridad, si no realizan rondas o turnos, si permitieron el ingreso a personas ajenas al Edificio,etc., son ellos quienes deben responder y está en manos del Administrador hacer que esto se cumpla, porque forma parte esencial de sus funciones.

  • Buenas tardes doctora.
    Soy propietario de un apartamento en conjunto residencial y el parqueadero que es de mi propieda lo ocupo con un carro y una moto la cual parqueo detrás del carro sin incomodar a los demás parqueaderos o vehículos que allí se encuentren. La pregunta es: pueden multarmen por tener dos vehículos(moto y carro) en el mismo parqueadero que es de mi propiedad y para lo cual no me paso de la zona demarcada de parqueo? Si el Manual de convivencia dice que solo un vehículo por parqueadero, no estaría vulnerando los derechos que tengo sobre el parqueadero que es de mi propiedad y demostrando que no perjudica a nadie al no salirse ni pasarse del límite de la zona demarcada? Agradezco su orientación.

    • Como ya se ha dicho en repetidas ocasiones, la multa depende de lo que hayan establecido en el reglamento de propiedad horizontal y/o en el manual de convivencia para tales casos, por aprobación en Asamblea de Propietarios. La ley, al señalar cuáles son las obligaciones de los copropietarios relacionadas con los bienes de dominio particular especifica que deben usarse según su naturaleza y destino, sin exponer la seguridad o solidez de la P.H., y sin ocasionar molestias , sin causar ruidos, y sin incurrir en acciones que incomoden la tranquilidad y la salud pública de los demás copropietarios.

      La asamblea de Propietarios, como principal órgano de administración de la P.H. es la administradora de los bienes y servicios comunes del Conjunto o edificio y, como tal, puede decidir sobre el uso de los parqueaderos, incluso mediante el Manual de Convivencia, sujetándose al reglamento de propiedad horizontal, pero sin modificar el derecho de disposición del propietario sobre su unidad de dominio particular que lo faculta para venderla, hipotecarla, arrendarla, o constituir cualquier otro derecho sobre ella. Sinembargo, el Manual y la determinación de la asamblea al aprobarlo pueden ser objeto de demanda ante el juez civil en tanto limite arbitrariamente el derecho de propiedad exclusivo que el propietario tiene sobre su garaje.

  • Doctora buenos días

    En nuestro conjunto residencial nunca se publican las listas de deudores morosos, tampoco se presentan en las asambleas, ni se dejan en las actas de asamblea, aun cuando las deudas son importantes (casi el 30% del presupuesto anual).

    La ley exige que sean publicadas? hay algún impedimento para que sean expuestas en asamblea general? se puede retirar el derecho a opinar del delegado o representante o copropietario moroso?

    • La Ley 675 de 2001 permite que las listas sean publicadas, pero con ciertas consideraciones, tal como lo establece el art. ARTÍCULO 30.»Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

      Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

      PARÁGRAFO. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios».

      Al realizar la convocatoria para la Asamblea, el Administrador puede anexar el listado de cartera junto a los estados financieros, proyedcto de presupuesto, informes de gestión, etc.

      En el reglamento de propiedad horizontal se determinará si los morosos tienen derecho a voz y voto dentro de la Asamblea.

  • losmiembros delconsejo de administracion y administradores de una copropiedad pueden representar a otras copropietriso enlas asambleas ??

    • Aunque la Ley 675 de 2001- Régimen de Propiedad Horizontal- no contiene una norma que expresamente prohiba que miembros del Consejo de Administración, Administrador o Revisor Fiscal representen a otros propietarios en la Asamblea de Propietarios debemos, por analogía, en forma supletoria,que así lo dispone la Ley acudir al Código del Comercio Colombiano, asimilando la propiedad horizontal a una sociedad comercial; por lo cual aplicamos el artículo 185 del Estatuto Mercantil:»Salvo los casos de representación legal, los administradores y empleados de la sociedad no podrán representar en
      las reuniones de la asamblea o junta de socios acciones distintas de las propias, mientras estén en ejercicio de sus cargos, ni sustituir los poderes que se les confieran».»Tampoco podrán votar los balances y cuentas de fin de ejercicio ni de la liquidación». Se concluye que el representante legal o Gerente de la sociedad no puede representar a los accionistas (otros propietarios), porque sería él mismo quien estaría aprobando su propio presupuesto, o él mismo aprobando su propia gestión (en el caso del Administrador). Esto va en contra de la ética jurídica y profesional. Por lo anterior, NO se puede.

  • Cordial saludo Dra.
    Es legal a si lo apruebe la Asamblea (extraordinaria) la obligación de pagar una cuota extraordinaria (por encima de mis capacidades económicas) para la compra de un lote aledaño,(para que no se construya y adicionarlo a la coopropiedad he incrementar las zonas verdes que de por si son bien grandes)según la argumentación de los interesados porque mejorara la coopropiedad, seguridad (no se sabe quienes llegarían ha habitar si se llegara a construir),no tape la visual que afectaría algunos apartamentos (inclusive el mio), posibles agrietamientos que eventualmente pudieran surgir en los edificios de la coopropiedad aledaños al lote). Este tipo de compras no están contempladas en los estatutos.Entiendo que el objetivo de las cuotas extraordinarias son para atender imprevistos que pudieran presentarse de mantenimiento, reparación o reposición de los bienes y servicios de la coopropiedad y que se encuentre dentro de los rubros que componen el presupuesto.Gracias por la claridad que me pueda dar.

    • Según lo expuesto por usted, el Fondo de Imprevistos no cuenta con el dinero necesario para la adquisición del lote aledaño; de ahí que hayan aprobado la cuota extraordinaria, que SIEMPRE las determina la Asamblea de Propietarios y la decisión se da por un número plural de los mismos que representen por lo menos el 70% del coeficiente de área privada.

      En el Reglamento de P.H. deben quedar establecidos los módulos de contribución y que también deben aparecer en el Presupuesto de la copropiedad,verificando que el cobro tenga sustento legal y haciendo un análisis de la contratación, la forma de ejecución, la garantía de los contratos y la responsabilidad del administrador y, de ser necesario, contar con la asesoría del revisor fiscal. En su caso, como afectado, puede impugnar la decisión ante un Juez Civil, tal como lo establece la Ley 675 de 2001: «…podrá impugnar la cuota ante el juez civil dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta».

      Los copropietarios que están a favor de esta cuota aducen valorización del Edificio de P.H., lo cual es factible, porque la Ley al hacer referencia a las expensas necesarias avala que si se trata de costear una obra que valorice a toda la Copropiedad, así beneficie a un solo sector por un tiempo determinado, la cuota debe ser costeada por todos los propietarios.

  • Dra, la Asamblea de Copropietarios decidió que no se pueden colocar avisos de venta o alquiler de apartamentos en las ventanas. Esto es legal?

    • La Asamblea de Propietarios, por la mayoría que la Ley 675 de 2001 establece, puede establecer que en su Manual de Convivencia, dentro del capítulo dedicado a las prohibiciones, se encuentre la de no permitir la colocación de afiches, pancartas, letreros, avisos de venta o arriendo de apartamentos en las ventanas, pero también puede permitir el caso excepcional de avisos que hagan relación directa a esta oferta, como la que usted nos indica.

      A continuación, le dejamos como ejemplo algunas de las principales Prohibiciones, que son comunes en los reglamentos de Propiedad Horizontal, Reglamentos Internos y Manuales de Convivencia:

      «Está Prohibido modificar las fachadas y zonas comunales, cambiar el estilo de puertas y ventanas, colocar rejas distintas a las autorizadas por el reglamento o la asamblea. Esto con el fin de preservar el estilo arquitectónico de la edificación.

      Está Prohibido colocar avisos, letreros pancartas y similares en las ventanas o fachadas, con excepción de los avisos profesionales o comerciales, contemplados en el reglamento, en los casos particulares de Centros Comerciales o Centros Empresariales. En esos casos, por lo general el reglamento, o la Asamblea General dictarán las normas respectivas sobre estilo, tamaño, etcétera».

      Como verá, puede que en unos reglamentos o manuales se prohiba o se permita dependiendo de la decisión tomada en Asamblea, como por ej.: «ART.6: No está permitido colocar avisos, afiches o carteles en las ventanas así como en las puertas de acceso a las torres o en las carteleras comunes, exceptuando cuando el apartamento se esté promocionando para el alquiler o la venta».

      La mayoría decidió, en su Conjunto, prohibirlo expresamente. Si usted no está de acuerdo, puede impugnar la decisión según lo establece la ley 675 en su artículo 49: «Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
      Parágrafo. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley».

  • Buen día, en el conjunto donde vivo quieren prohibir estacionar más de un vehículo por estacionamiento, bien sea automóvil o motocicleta, es esto legal?

    • ¿Esto se encuentra establecido en el reglamento y /o manual de convivencia?, de eso depende su respuesta, porque quiere decir que eso fue aprobado en Asamblea de Propietarios y se convierte en Ley para los habitantes de la Copropiedad.

  • Buenos dias, el articulo 39 de la Ley 675 indica que la Asamblea Ordinaria debera realizarse dentro de los tres meses siguientres al vencimiento de cada periodo presupuestal, el reglamenteo de propiedad horizontal no señala fecha, por lo cual debe aplicarse la Ley , que ocurre si se realiza por fuera de estos tres meses, la convocatoria se hace dentro de los 15 dias anteriores . Puede ser demandada ? o es perfectamente legal.

    • Sí, como usted lo señala, el Art. 39 determina lo referente a las reuniones y asimismo, el art. 40 señala lo procedente en caso que el Administrador no convoque en el tiempo obligatorio:»REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).

      Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas».

  • En el conjunto donde vivo hacen sorteo de los parqueaderos comunales cada 4 meses
    Mis preguntas son: ¿Los propietarios tienen prioridad en la asignación de los parqueaderos frente a los arrendatarios? ¿En el sorteo de los parqueaderos la probabilidad de asignación debe ser equitativa?

    • Hay que recordar que la Asamblea de Propietarios puede, entre otras, tomar decisiones sobre los parqueaderos de la Copropiedad y plasmarlas en el Manual de Convivencia. ¿Se determinó en éste que los propietarios tendrían prioridad o no en la asignación de los parqueaderos?.¿ Cobran por el uso de los parqueaderos?.
      El art. 19 de la Ley 675 de 2001 establece que si en la Copropiedad hay parqueaderos comunes no esenciales pueden ser explotados económicamente y, tal como lo determina la Asamblea, obtener una rentabilidad económica.Otra cosa es que los parqueaderos sean bienes privados, que forman parte del coeficiente de propiedad del apartamento o casa. En el sorteo la probabilidad de asignación será la que se haya señalado en Asamblea. En caso que algunos propietarios se hayan tomado irregularmente los parqueaderos comunes de uso exclusivo, es otro tema.

  • Docora Cristina
    Vivo en un condominio donde los coeficientes de copropiedad estan mal calculados y por esto no funciona la
    Administracion .por lo anterior los propietarios que se suponen tienen la mayoria de coeficiente tiene bloqueado todo el conjunto.ya se ordeno por parte de un jues la modificacion pero ellos no la quieren aceptar .Cual es el procedimiento para ajustar estos coeficientes
    Gracias

  • Doctora Cristina
    Complementando la pregunta anterior cuando se creo la administracion provisional ,la mayoria del coeficiente lo tenian los terrenos sin construir y nosotros los apartamentos teniamos menor .Pero luego que se construyeron las casas estos coeficientes se debian ajustar para equilibrar las decisiones pero esto no ha sido posible puesto que los que supuestamente tienen la mayoria de coeficiente no permiten el ajuste de estos .
    Como le comento un jues ya dictamino la modificacion de estos pero ellos no lo quieren aceptar .Cual seria la metodologia para poder ajustar estos coeficientes y asi permitir que las cosas funciones ya que la mayoria esta estableciendo un presupuesto anual de $12.000.000 y el condominio no puede administrarse con esta cifra pero ellos lo hacen para no pagar mas pero no quieren perder el supuesto poder que tienen.
    Que podemos hacer
    Gracias por su respursta

    • ¿El conjunto ha sido constituido como propiedad horizontal?, ¿Hubo asamblea de propietarios que aprobó el reglamento de propiedad horizontal?.
      Lo anterior, porque si hay un reglamento aprobado por mayoría debieron quedar establecidas las cláusulas por las cuales se iban a regular en todos los temas relacionados con la persona jurídica que es la copropiedad y entre ellos el de la modificación de coeficientes.

  • Buenos dias
    Dentro de una Propiedad Horizontal, adquirí un lote de terreno que se encuentra SIN CONSTRUIR.
    Cómo se calcula el coeficiente de copropiedad si la ley 675 artículo 28 establece que el calculo
    será el resultante de dividir el valor de área de cada unidad privada por el valor del área total PRIVADA CONSTRUIDA”.
    Si se aplica esta fórmula el resultado es cero (-0-) Sin embargo, la administracion de la copropiedad me está cobrando de administracion como si en mi lote hubiera una construccion. Quien tiene la razón? gracias por su respuesta

    • Si usted revisa nuestros artículos, incluso respuestas a algunos de nuestros usuarios sobre este tema, encontrará la aclaración a su inquietud. Sinembargo, agradecemos el interés que ha mostrado al visitar nuestro blog y procedemos a responderle. No nos manifiesta si el terreno del que nos habla es un Condominio Campestre, que se somete a parcelación reglamentada por el Decreto 097 de 2006, pues el Régimen de Propiedad Horizontal de la Ley 675 está dirigido a la regulación de comunidades urbanas y solo en casos excepcionales para normar comunidades rurales. Es decir que, cuando la copropiedad rural parcelaria -Condominio Campestre reglada por el Decreto 097 de 2006 y complementarios, no establece en su Reglamento de Propiedad Horizontal la expresa declaración de que se somete a la Ley 675 de 2001, ésta no le es aplicable, por considerarse como colectividad de comuneros sobre terreno privado que no reúne las características señaladas en el Artículo 1º del Régimen de Propiedad Horizontal y, por ello, la legislación aplicable es la de los Artículos 16 a 26 de la Ley 95 de 1890, o Régimen de Administración de una Comunidad-

  • Buenas noches Doctora María Cristina Molina, soy arrendataria de un inmueble de propiedad horizontal, se realizó una asamblea dónde tomaron la decisión de prohibir el ingreso de los vehículos de los arrendatarios y sortear cada mes los cupos disponibles, entre los propietarios,algo que nos parece injusto, ya que se nos excluye y no se nos da la posibilidad de participar de estos sorteos aún cuando nos encontramos al dia, en el pago de administración, además estos hacen parte y de las zonas comunes, Somos minoría de arrendatarios con vehículo y por tal motivo, nuestra inconformidad no fue tenidas en cuenta en dicha asamblea, le ruego el favor de indicarme que podemos hacer en este caso, cabe resaltar que los propietarios están de nuestra parte. Muchas gracias y quedó atenta a su respuesta.

    • A continuación le transcribo la norma que regula este caso:
      «DE LA ASAMBLEA GENERAL.
      ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

      Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

      Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto».

      Pero, en caso que no se esté de acuerdo con alguna o algunas de las decisiones adoptadas por la Asamblea, usted puede impugnar la decisión de la siguiente forma: «ARTÍCULO 49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

      PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley».

      Hay 2 meses para impugnar las actas de la asamblea, por violación a la Ley, a los estatutos, etc., a partir del momento en que el Administrador hace pública el Acta, ante un Juez Civil, mediante un proceso abreviado (Demanda de impugnación).

      • Mmmm. Disculpe mi ignorancia ante el tema, es decir que solo los propietarios puede. Impugnar está decisión? Y nosotros como arrendatarios no estamos siendo discriminados al uso de bienes de zonas comunales? O no están violando un derecho de igualdad al uso de este servicio, teniendo en cuenta que es un parqueadero comunal? Gracias nuevamente

        • A los arrendatarios se les otorgan los derechos que les asignan las facultades de uso dadas por el contrato de arrendamiento.
          De tal forma que, además de usar su casa o apartamento con las limitaciones que el reglamento de P.H , las normas de Policía y las ambientales determinen ,entre otras, tendrán los mismos derechos de uso sobre las zonas comunes que tienen los propietarios, eneficiándose , beneficiándose así del aseo, de los servicios públicos, de la portería, de la vigilancia, del salón comunal, del gimnasio, de la piscina, etc.
          El derecho de asistir con voz y voto a la asamblea sólo es de los propie tarios.Sinembargo, la Corte Constitucional en Sentencia C-318 del 2002, ha señalado que en el evento que los arrendatarios se vean afectados por una decisión de la asamblea cuenta con la oportunidad de intervenir con voz pero sin voto, según lo establezcan los reglamentos de P.H.

  • Dra. Maria Cristina, quisiera hacerle una consulta. Vivo en primer piso y mi apartamento colinda con el aislamiento lateral, que es una franja larga y descubierta de unos 3.5 metros de ancho. La copropiedad recientemente decidio construir una zona infantil en ese espacio. O sea, justo frente a mis ventanas. El problema para mi es que puede haber un detrimento patrimonial; mi apartamento se puede desvalorizar por el ruido. Ya han habido episodios de vecinos muy indelicados que bajan sus niños a jugar a cualquier hora del dia, cualquier dia de la semana. Ademas no me gustó la manera en que me impusieron su decision, fue pelea de muchos contra uno. ¿Que recurso puedo interponer? ¿La ley defiende mi derecho a la tranquilidad?

    • Para hacer esta construcción debió hacerse en Asamblea de Propietarios, tal como lo determina la siguiente norma: «ARTÍCULO 46. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

      1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

      2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

      3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

      4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

      5. Reforma a los estatutos y reglamento.

      6. Desafectación de un bien común no esencial.

      7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

      8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

      9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

      10. Liquidación y disolución.

      PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley»

      Usted cuenta con lo establecido en el art. 49 de la Ley 675 de 2001: «ARTÍCULO 49. Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

      Inciso derogado por el literal c), art. 626, Ley 1564 de 2012. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

      PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley».

  • Doctora dos preguntas.

    1. Si no pague una cuota extraordinaria de pintura porque hubo irregularidades en el manejon de los dineros me pueden negar el ingreso del vechículo a los parqueaderosparqueaderos comunes.

    2. Se puede permitir dentro de un apt realizar reuniones cristianas.

    • Si la cuota extraordinaria fue aprobada por Asamblea de Propietarios, le corresponde demostrar judicialmente el mal manejo de los dineros que usted aduce. Revise el Manual de Convivencia y/o reglamento para verificar que la sanción de las que nos habla esté regulada en ellos.

      En el caso de las reuniones cristianas, igualmente, si éstas provocan molestias a los demás residentes (ruidosas, por ej.), averigüe si se encuentra prohibido dentro del manual o acuda a la autoridad policial para solucionarlo.

  • Dra. Maria Cristina, Quisiera consultarle una situación sobre el inmueble de mis padres y es el siguiente:
    Mi padre adquirió un apto en un edificio de 7 aptos a través de un remate del banco bbva, en dicha compra de un primer piso, se encuentra un patio trasero que colinda con otra propiedad y que solamente puede ser accedido a través de dicho apto (uso exclusivo). Dicho patio desde que se compró hace mas de 10 años se encontraba techado y mi padre al remodelarlo realizó distribuciones sobre dicho patio las cuales no fueron diferenciales a lo que el banco vendió en su momento. En la pasada reunión de asamblea, donde son 4 propietarios, se habló de que lo construido y techado en nuestro apto es ilegal y que debe tumbarse, dicho esto mismo por el propietario del apto del segundo piso, el cual usa como patio el techo del espacio construido en nuestro apto (hace uso de dicho techo a beneficio de él) y menciona que se va a demandar por el edificio dicha acción de no tumbar lo que a sabiendas se entregó por el banco cuando se adjudicó esa compra, lo que respecta a esta demanda es que ellos son los únicos que están en desacuerdo por el uso que le damos al patio.

    La pregunta consiste en saber si es deber de nosotros como propietarios del apto del primer piso tumbar el techo colocado en su momento y dejar el patio descubierto o si en algo nos ampara la ley en observar que el banco fue quien nos vendió en su momento ese patio construido y que las modificaciones que les realizamos fueron de cambio de tejas y adaptación de entradas de luz y poder disfrutar de dicho espacio como lo ha sido hasta hoy.
    Por otra parte, el edificio no cuenta con revisor fiscal y demás actores mencionados en anteriores comentarios, siempre es liderado por los propietarios con los que hemos tenido diferencias los cuales nos prohíben a los hijos participar de las asambleas, en las cuales hacen efectivas cuotas extraordinarias y decisiones que ellos mismos dan por hecho, aprovechándose a mis opinion, de la edad que tienen los demás propietarios incluyendo el caso de mis padres. El valor de la «administración» y demás dineros es gestionada por ellos mismos que son abogados de profesión y los cuales deciden que arreglos se deben realizar, aclarando siempre que no es administración sino cuota de aseo y que ellos no reciben salario por llevar dicha responsabilidad excepto el pago de la misma.

    Agradezco su inmensa y valiosa colaboración en darnos una guía para poder determinar a la luz de la ley que es lo correcto.

    Gracias.

    • No nos dice si el edificio del que usted nos habla está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, por escritura pública, y si cuenta con los correspondientes estatutos o reglamento de P.H., también por escritura pública ante Notario. De ser así, de acuerdo a lo dispuesto por la Ley 675 de 2001 debe haber una asamblea de propietarios, donde se tomen las decisiones con el quórum establecido para ello.

      Favor leer los siguientes artículos de la ley citada anteriormente:
      «ARTÍCULO 3o. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

      Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

      Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

      Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes».

      ARTÍCULO 22. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

      Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

      Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

      «ARTÍCULO 23. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

      1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

      2. No cambiar su destinación.

      3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

      4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

      PARÁGRAFO 1o. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

      PARÁGRAFO 2o. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes»

      Como siempre sugerimos, traten de conciliar, de acudir a las personas encargadas de dirimir conflictos y llegar a un acuerdo. Si no son los únicos que han hecho modificaciones en los bienes de uso exclusivo, háganlo saber. En las asambleas participan los propietarios y, en su defecto, la persona que ellos determinen, previo poder debidamente firmado y entregado antes de la asamblea.

  • Vivo en un conjunto donde se hicieron todos los trámites legales ante curaduría y en notaría para crear y elevar con escritura el reglamento de propiedad horizontal, pero nunca lo registraron en la oficina de instrumentos públicos, luego de eso uno los propietarios de los lotes vendió la la mitad del lote y realizo un reglamento de propiedad horizontal para ese lote y lograr que le dieran dos numero de escritura para legalizar la venta. La pregunta es: ¿Qué se puede hacer para lograr lograr que el conjunto tenga el reglamento de propiedad horizontal y sea legal? gracias

    • Ley 675 de 2001: «DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

      ARTÍCULO 4o. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

      ARTÍCULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

      1. El nombre e identificación del propietario.

      2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

      3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

      4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

      5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

      6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

      7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

      8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

      Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

      PARÁGRAFO 1o. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

      PARÁGRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

      PARÁGRAFO 3o. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

      PARÁGRAFO 4o. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

      ARTÍCULO 6o. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

      PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

      ARTÍCULO 7o. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

      Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

      En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.

      Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

      PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.

      ARTÍCULO 8o. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

      La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

      En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales».

  • Buenos dias Dra.debo aproximadamente treita años de administracion .me quieren cobrar todo con abogado y yo insisto de pagar solo los últimos cinco años.Y ellos no quieren acceder.que debo hacer en este caso?Gracias por su respuesta

    • Los títulos ejecutivos prescriben en 5 años y la Certificación de la deuda que hacen los administradores para demandar el pago de las cuotas de administración también prescribe en 5 años. Es decir, si la propiedad horizontal ya demandó, cuente 5 años hacia atrás a partir del momento en que se presentó la demanda esos los tiene que pagar, pero a partir del sexto año hacia atrás, contados a partir de la fecha de la presentación de la demanda para el cobro, usted puede pedirle al Juez ante el cual lo tienen demandado la prescripción de esos años hacia atrás y el Juez declara la prescripción. Pero, haya o no haya demanda, si usted hoy hace unos pagos, mediante una acuerdo, el administrador los imputará al inicio de los años y a los intereses antes que a las cuotas.

      La prescripción se puede pedir así no lo hayan demandado, usted inicia un proceso declarativo, antes que lo demanden, pidiéndole al Juez que declare la prescripción de las cuotas en mora. PERO, recuerde que de esas cuotas depende el poder cubrir costos y gastos que lo han beneficiado, llegue a un acuerdo con la administración.

  • buenas tardes.. me podria aclarar algo…vivo en Cali en una unidad de 390 aptos… en la actualidad en el consejo elegido en el 2016 lo conforman 7 personas las cuales 3 de ellas no son propietarias y una de ellas insiste en siempre permaner argumentando que tiene el poder de su esposa como la propietaria del inmueble… el problema es que cada años que ellos renuncian a;l consejo y dicen que quien desea entrar nadie mas se postula y por enden ellos mismo vuelven y se postulan… segun la ley 675 del ano 2002 articulo 51 del consejo de administracion dice : PARA SER ELEGIDO MIEMBRO DEL CONSEJO DEL CONJUNTO DE ADMINISTRACION SE REQUIERE SER PROPIETARIO Y ESTAR AL DIA EMN LOS PAGOS DE ADMINISTRACION DE LA UNIDAD POR TODO CONCEPTO…. y nuno de ellos que no es propietario dice que el tiene un poder firmado por su esposa y que segun el le da el derecho de estar en el consejo.. y aunque se lo han dicho en varias ocaciones que solo con ese poder puede asistir a a las asambleas mas no tomar deciciones. Yo soy propietario y aunque no pertenesco ahora al consejo participo hay en la reuniones que hacen durante el mes quisiera saber q puedo hacer legalmente para que estas personas ya no sigan mas hay por que llevan muchos años postulandocen? Yo como propietario que estoy al dia y figuro en el certificado de extradicion podria solicitar por escrito al presidente de l consejo una PETICION Y OBJECCION para que me demuestren que estan al dia en la administracion y que son propietarios aparandamo en la ley 675/2002 articulo 51?… Debo tambien en la misma carta hacer que este punto lo pongan en la agenda como tema en la asamblea general para el proximo 29 abril/17?… y lo dejo colocar que ltoquen el tema PROPOCICIONES Y VARIOS? El presidente del consejo cuantos dias tienes para reponderme y darme las puebas de que todos los miembros del consejo estan al dia y son los propietarios adjuntando el certificado de extadiccion? O esto se puede hacer el dia que se haga la asamblea pararme y decir que este tema lo agenden como proposiciones y vario?. le comento esto que el años pasado el administrador y el revisor filcal de la unidad les dijo al consejo que se tocaran este tema y ello no dejaron… eso es infrijir la ley?… que pasa si ese dia de la asamblea los actuales miembros del consejo renuncien y nadie de los demas propietarios no deseen entrar a el… ellos pueden volver a posecionarse?… eso es legal?… ya q es lo que siempre ha pasado en la unidad… muchas gracias por su valioza informacion que me pueda dar… mi cel 310 495 6687 Gustavo.. feliz fin de semana y bendiciones.. Espero una pronta respuesta.. Emial es : gustavoduran1962@hotmail.com

    • La Ley 675 de 2001 en jerarquía está por encima de los estatutos de la Propiedad Horizontal; por lo tanto, en su art. 53 establece que: » Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados». Lo anterior quiere decir que el propietario, en este caso la esposa del señor, lo envía como su delegado para que la represente en su nombre y no a título personal del delegado, por lo cual tiene poder para estar presente, pero a nombre de la esposa que sí es la propietaria. Cuando se realice la Asamblea de propietarios haga su postulación para pertenecer al Consejo de Administración. En cuanto a la morosidad de los propietarios, el Administrador, dentro de sus funciones, debe hacer todo lo posible para cobrar a los morosos sean miembros del Consejo o no, eso es independiente. En las Asambleas hay un orden del día donde deben tocarse todos los temas esenciales para el buen funcionamiento del Conjunto residencial o edificio.
      «ARTÍCULO 55. Funciones. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal»
      No es válido que un Consejo de Administración tome decisiones sin que haya quórum para ello.
      Igualmente, hay que tener en cuenta que:
      También deberá tener en cuenta que la Asamblea determinará los requisitos e incompatibilidades, puesto que no lo hace la ley, tales como:

      «El Consejo de Administracion es el representante de la Asamblea General y el «puente» entre esta y el Administrador, por lo que su principal funcion es vigilar que se cumplan los preceptos de la misma.

      Los miembros del Consejo ejerceran su cargo «Ad Honorem» y cumpliendo una funcion social de servicio a la comunidad, por lo que actuaran siempre en funcion del bien comun.

      Los representantes al Consejo de Administracion deben haber observado siempre una conducta impecable y deben caracterizarse por su puntual y estricto cumplimiento de todas las normas del Reglamento.

      Los miembros del Consejo de Administracion no pueden ser parientes del Administrador ni del Revisor Fiscal, ni tener negocios con ninguno de ellos, para garantizar la independencia y autonomia de cada uno de los organos de direccion y control.

      En consecuencia, tampoco podran desempeñar ningun cargo remunerado en la copropiedad, simultaneamente con el ejercicio como consejeros, ni mucho menos como empleados de la administracion

      Los miembros del Consejo deben actuar siempre en beneficio de la Copropiedad y no pueden aprovecharse de su investidura para reclamar privilegios o para beneficiarse directa o indirectamente de ella.

      Los miembros del Consejo deben mantener una absoluta imparcialidad en todos sus actos, dando a todos los copropietarios y residentes el mismo tratamiento, sin otorgar a nadie prebendas o privilegios y sin permitir que sus sentimientos, relaciones de amistad, simpatias o desafectos hacia otros miembros de la comunidad interfieran o influencien sus determinaciones.

      Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la comunidad, entendiendose que no pueden estar en mora con sus cuotas de aporte a las expensas comunes, cuotas extras, o cualquier otra obligacion decretada por la Asamblea o contemplada en el Reglamento».

  • Buenas tardes:

    Muy convenientes todas las preguntas y respuestas: Me gustaria postularme para administrar una copropiedad, es posible conocer un sitio adecuado para la postulación? ya que no veo publicidad al respecto. en los conjuntos no publican este tipo de convocatoria por tanto es muy difícil enterarse .

    • «ARTÍCULO 39. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario «.

      Para postularse tendría que, obviamente, contar con la preparación adecuada para ello, experiencia y reunir los demás requisitos que se exigen para ocupar tal cargo; llevar su hoja de vida a los conjuntos para esta época en que se realiza la asamblea de propietarios, bien por recomendación de amistades y familiares.

  • Dra. buenas tardes. Mi consulta es la siguiente: Elegimos el Consejo de Administración en la Asamblea de Copropietarios del pasado 25 de Marzo de 2017. A partir de cuando se puede reunir el nuevo Consejo y tomar decisiones con respecto a la administración del Condominio? Gracias mil por su respuesta.

    • Las decisiones tomadas en la Asamblea de Propietarios son de obligatorio cumplimiento para los “asambleistas” desde el momento mismo de su aprobación. Posteriormente debe elaborarse el acta y es deber del administrador fijar el acta y hacerla pública, para que los propietarios que no estén conformes con su contenido la impugnen dentro del plazo señalado por la ley (Ley 675 de 2001 Arts. 37; 47 inc. 3; 49). Sinembargo, si el nombramiento de los miembros del consejo de administración fue efectuado por el órgano competente, la Asamblea de Propietarios, se toma como hecho dentro del marco legal que determina el régimen de propiedad horizontal. Designación que faculta al consejo para ejercer todas sus funciones, a pesar de no haberse realizado la publicación del acta que establece la decisión de la elección.

  • Buenas tardes,
    En mi caso hubo un cambio de administración y ellos enviaron tardíamente la cuenta de cobro de la mensualidad de adm. (normalmente la enviaban los primeros días del mes y por el cambio la mandaron después del 15). La verdad no se porque, se me pasó y la pague en los primeros días del mes siguiente cuando me llegó el recordatorio del mes siguiente. Mi pregunta es cuando se genera la mora en el pago? La cuenta de cobro no dice nada. Se genera desde la emisión de la cuenta de cobro?

    • Por favor lea el Artículo 30: «Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

      Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

      Parágrafo. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios»-
      La mora de una obligación se genera según los días establecidos en el reglamento como tal, es decir que si debe pagar su cuota dentro de los 10 primeros días, al día siguiente ya hay mora y comienza a generar intereses.

  • Cordial saludo.
    La administradora del Conjunto Residencial colocó un aviso en portería que dice lo siguiente:
    PROHIBIDO
    1. Dejar: Motos, bicicletas u objetos en áreas comunes.
    2. Entrar o salir:
    – Con la moto prendida
    – Con el casco puesto.
    3. Dejar el excremento de las mascotas sin recoger.
    4. Multa $53.000

    Mi consulta es:
    1. ¿Es legal imponer la multa a quiénes nos movilizamos en motocicleta por salir o ingresar al conjunto con la moto prendida y el casco puesto?
    – Considero que ésta medida es arbitraria con los residentes del conjunto.
    – Entiendo que se aplique a visitantes.
    – El recorrido desde la entrada del conjunto hasta el parqueadero de mi moto es extenso y
    la moto es pesada.
    – Entiendo que deba quitarme el casco un momento para establecer mi identidad y luego colocármelo para iniciar la marcha con mi moto encendida hasta el lugar de parqueo.
    – Presumo que soy victima de discriminación por el uso de mi motocicleta; porque los demás vehículos (carros) si pueden ingresar o salir con el motor encendido.

    2. En caso de ser legal ésta multa para los motocilistas, ¿en qué normatividad Colombiana está basada?

    Agradezco su pronta respuesta.

    • Algo que debemos tener muy claro es que cualquier decisión que la Administración tome debe estar aprobada por asamblea de propietarios y contenida en el reglamento de propiedad horizontal. Lo referente a multas y sanciones, preferiblemente, en el manual de convivencia aprobado por asamblea, también. Revise el reglamento y el manual, muy seguramente ahí encontrará la respuesta a sus inquietudes. Lo que se aprueba en asamblea de propietarios, con el quórum requerido para ello, es de obligatorio cumplimiento para todos. Sinembargo, trate de acudir al comité de convivencia para solucionar el conflicto .

  • Dr. María Cristina. Buenos días. Es posible contactarla personalmente, para tratar un tema sobte una asesoría en la entrega parcial a propietarios de zonas comunes y cobro de cuota de administración por parte de la constructora? . Gracias. Cel 3134222596. Bogotá.

    • Sus respuestas las encuentra en los siguientes artículos de la Ley 675 de 2001: «ARTÍCULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

      Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

      PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.

      PARÁGRAFO 2o. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal».

      En cuanto al cobro de administración por parte de la constructora: Si la constructora ya no cuenta con el 51%, porque ya les entregó las zonas comunes a las que se hizo referencia en el artículo antes citado, convoquen a una asamblea extraordinaria con el número de propietarios que ya superan ese porcentaje y automáticamente modifican el valor de la cuota de administración que les cobra la constructora. Unidos lograrán su objetivo.

    • Como tal, la Ley 675 de 2001 no señala horas determinadas, pero en el reglamento aprobado por asamblea de propietarios pueden especificar cuáles son los días, horas y condiciones para realizar trabajos y mejoras, tanto de la propiedad horizontal como de las unidades privadas; asimismo, en el Manual de Convivencia pueden dejarse estipulados los horarios.

  • BUen día.

    Formo parte del nuevo consejo de administración del conjunto donde vivo.

    El administrador que entrega no quiere hacer empalme formal con la nueva admnistradora porque no está saliendo en buenos terminos con la comunidad. Que debe hacerse???
    Este señor habla de un «con trato» que se tiene con una firma de abogados para reuperar cartera de los morosos, no ha dado buenos resultados y se habla de no poder terminar el contrato porque se le adeuda una suma considerable de dinero… Qué acción puede ejecutarse para no perjudicar al conjunto??

    El revisor fiscal renunció a su cargo el día de la asamblea general, él también está obligado a hacer empalme con el que llegue???

    Agradezco la atención y colaboración prestadas.

    • En la Ley 675 de 2001 no hay norma expresa al respecto, pero en el caso de los administradores, por analogía, tiene la obligación que tienen los gerentes de una sociedad de hacer entrega de su cargo junto a los documentos relacionados con el mismo. El Presidente de la Asamblea puede interponer una denuncia penal en contra de esta persona y tener derecho la P.H. a acciones civiles como consecuencia de los perjuicios que cause a ésta o a un tercero; en caso de retener libros de contabilidad, por ej. El cargo de Administrador es de libre nombramiento y remoción. «El proceso de empalme es un proceso mediante el cual una administración saliente entrega de forma detalla, oportuna, transparente y clara todo lo relacionado sobre su gestión».
      Sí, el Revisor Fiscal también debe hacer proceso de empalme, por lo delicado de la documentación que maneja. Son obligaciones legales que se desprenden del mismo cargo. El administrador tiene responsabilidad penal, civil, contenciosa o disciplinariamente y responde con sus propios bienes por los perjuicios ocasionados a la P.H.

      ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

      Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

      PARÁGRAFO 1o. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.

      PARÁGRAFO 2o. En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

      PARÁGRAFO 3o. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.

      ARTÍCULO 51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

      1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

      2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

      3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

      4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

      5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

      6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

      7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

      8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

      9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

      10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

      11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones.

      12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

      13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

      14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.

      PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto».

  • Buenas tardes, doctora.
    Agradecería mucho me ayudara a resolver las siguientes dudas:

    -¿Puede constituirse propiedad horizontal en una construcción sujeta a fiducia inmobiliaria?
    -¿En caso de que la construcción se de por etapas, se constituye la misma propiedad para todas las etapas?
    -¿Cuantos administradores puede tener un propiedad horizontal?

    • Para conocimiento de nuestros lectores, recordemos qué es la fiducia inmobiliaria: «Es el negocio fiduciario que, en término generales, tienen como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato», «es un esquema fiduciario mediante el cual se vinculan potenciales compradores a un proyecto de construcción (vivienda, oficina, locales), para la inversión de sus aportes en Encargos Fiduciarios individuales, durante el término definido para alcanzar un punto de equilibrio del proyecto, previamente definido. una vez alcanzado el Punto de Equilibrio, se entreguen los
      recursos recibidos al constructor para el inicio del mismo, o en caso contrario se devuelvan los recursos a cada aportante con sus rendimientos».

      Veamos lo que establece la Ley 675 de 2001 para los conjuntos por etapas: » Ir al inicio
      ARTÍCULO 7o. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

      Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.

      En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo.

      Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

      PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.

      ARTÍCULO 8o. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

      La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.
      En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales».

      Ahora bien, una propiedad horizontal debe haber un administrador que se convierte en representante legal de la Copropiedad. Favor leer nuestro artículo en el siguiente link: http://www.copropietarios.com.co/archivos/208

      En cuanto al administrador: «DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO.

      Ir al inicio
      ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias…».

  • Felicito de antemano por este espacio para consultar temas actuales y vigentes para aquellos que vivimos en Proyectos sometidos a P.H. Mi pregunta es: La actualización de un Reglamento de Copropiedad para un Conjunto Cerrado y su Manual Interno de Convivencia pueden o deben ser elevados a Escritura Publica?, mi pregunta obedece a que con lo anterior se pueda dar mas carácter o fuerza legal a las determinaciones que se tomen en cuanto al cumplimiento del pago de expensas, sanciones, multas, etc que son propias del ejercicio de la Administración de estos inmuebles, así como ademas las aplicables al nuevo Código de Policía.
    Gracias por su atención.

    • Gracias por sus felicitaciones, nuestra intención es poder acercarlos y hacerles conocer lo relacionado con la Ley que rige su Copropiedad.

      A lo que usted se refiere es a una reforma del reglamento de Propiedad Horizontal, para ello le sugerimos leer el ARTÍCULO 51.»FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: …

      9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica …»

      En cuanto al Manual de Convivencia no es necesario elevarlo a escritura pública, sino que sus cambios y decisiones sean hechos en Asamblea de Propietarios con el quórum necesario para ello.

  • Complementando mi anterior pregunta, el Conjunto Cerrado al que hago referencia, esta basado en la Ley 675 y fue conformado hace mas de 8 años, pero no contempla en sus estatutos las mas recientes normas reguladoras complementarias a esta Ley, un Manual De Convivencia ajustado a las realidades del Conjunto ni mucho menos los alcances del Nuevo Código de Policía, entre mucho otros mas, por lo tanto considero pertinente actualizar el reglamento de Copropiedad de manera que se constituya en una herramienta eficaz para el cumplimiento estricto en el manejo de la PH del Conjunto, y ratifico mi consulta…. es pertinente o imperioso elevarlo a Escritura Publica?….. Gracias.

    • Existen dos proyectos de Ley, de los que ya se ha hecho referencia en nuestra página, que buscan adicionar y complementar la Ley 675 de 2001. Revise nuestras respuestas a otros comentarios para que se entere de la información.
      La Asamblea de Propietarios es el mejor momento para actualizar el reglamento y el Manual de Convivencia. Como y

  • Dra buenas noches, con mi esposo tenemos un negocio de distribucion de productos mecato; en el garaje de mi casa de vez en cuando guardamos unas cajas con producto, la oficina la tenemos en mi casa, la bodega la tenemos aparte. De vez en cuando entramos un furgon a mi casa cuando tenemos pocas cajas con producto, pero en mi casa no vendemos no distribuimos, no tenemos empaque y la unidad en la que vivo me mando un comunicado diciendo que estoy haciendo todo eso y es falso. Segun ellos que estoy incumpliendo con el reglamento interno y es falso. Con que articulo de la ley 675 me puedo defender?
    Otra pregunta: si tengo una oficina en mi casa unidad residencial, se puede? yo puedo tener en mi garaje privado que queda al lado de la vivienda caja con productos?. Gracias

    • Todo lo que se pueda o no hacer dentro de las propiedades que conforman un Conjunto o Unidad residencial se encuentra regulado por el reglamento de propiedad horizontal de éstos. La carga de la prueba corresponde a quien demanda y en usted está desvirtuar las acusaciones, previa demostración que no es como le están señalando. Lo de la oficina, igualmente, revisen el reglamento y averigüe si está prohibido o no.

  • HOLA DOCTORA BUENAS TARDES, ME GUSTARÍA QUE ME ORIENTARA, TENGO UNA INQUIETUD, YO VIVO EN UN CONJUNTO RESIDENCIAL, EN EL CUAL, LA MAYORÍA DE LOS JOVENES HABTANTES, (SON GRAN PARTE CASI EL 60%) SOMOS CONSUMIDORES DE CANAVIS (MARIHUANA) Y EN VISTA DE ÉSTO, LA ADMINSTRADORA MANDÓ A PROHIBIR LA ENTRADA A CASI TODOS MIS AMGOS (CONSUMIDORES O NO) YO ENTIENDO QUE LEGALMENTE EL CONSUMO DE CANAVIS DEBE HACERSE TENIENDO EN CUENTA CIERTAS CONSIERACIONES, PERO TAMBIÉN SÉ QUE MI APARTAMENTO, A PESAR DE SER UN CONJUNTO ES PROPIEDAD PRIVADA Y NO PUEDE UNA PERSONA EXTERNA A MI PROPIEDAD IMPONERME LEYES, QUE HAGO DOCTORA, A DONDE VOY?

    • La Ley 675 de 2001 «Ley de Propiedad Horizontal» establece la prohibición de olores o partículas u otros elementos que trasciendan al exterior que afecten los niveles tolerables para la convencía: «Artículo 74. Niveles de Inmisión Tolerables. Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.”

      El Administrador está OBLIGADO a hacer cumplir la Ley Antitabaco en la Propiedad Horizontal, tal como lo señala la Ley 1335 de 2009 en su artículo 20 “ Los propietarios, empleadores y administradores de los lugares a los que hace referencia el artículo 19 tienen las siguientes obligaciones:

      a) Velar por el cumplimiento de las prohibiciones establecidas en la presente ley con el fin de proteger a las personas de la exposición del humo de tabaco ambiental;

      b) Fijar en un lugar visible al público avisos que contengan mensajes alusivos a los ambientes libres de humo, conforme a la reglamentación que expida el Ministerio de la Protección Social;

      c) Adoptar medidas específicas razonables a fin de disuadir a las personas de que fumen en el lugar, tales como pedir a la persona que no fume, interrumpir el servicio, pedirle que abandone el local o ponerse en contacto con la autoridad competente.”

      Y si el Administrador no hace cumplir la Ley Antitabaco ,que entorpezca la convivencia en la Propiedad Horizontal, puede tener varias sanciones por no hacer cumplir la Ley: «Artículo 31. Sanciones Por Incumplimiento De Las Obligaciones De Los Propietarios, Empleadores, Representantes Legales Y Administradores. Además de las medidas sanitarias, preventivas, de seguridad y de control para las que están facultadas las autoridades sanitarias y de policía, la violación de las prohibiciones y obligaciones de que tratan los artículos 19 y 20 de la presente ley por parte de los propietarios, empleadores, representantes legales y administradores será sancionada por el Alcalde respectivo con alguna o algunas de las siguientes sanciones:

      1. Amonestación.

      2. Multas sucesivas desde 1 s.m.m.l.v. y hasta por una suma equivalente a 100 s.m.m.l.v.

      3. Suspensión temporal o definitiva de la licencia sanitaria.

      Para la aplicación de estas sanciones se seguirá el procedimiento previsto en el Código Contencioso Administrativo.”

      Recuerde que existen los derechos de las personas que no son fumadoras: “Artículo 18. Derechos De Las Personas NO Fumadoras. Constituyen derechos de las personas no fumadoras, entre otros, los siguientes:

      1. Respirar aire puro libre de humo de tabaco y sus derivados.

      2. Protestar cuando se enciendan cigarrillos, tabaco y sus derivados en sitios en donde su consumo se encuentre prohibido por la presente ley, así como exigir del propietario, representante legal, gerente, administrador o responsable a cualquier título del respectivo negocio o establecimiento, se conmine al o a los autores de tales conductas a suspender de inmediato el consumo de los mismos.

      3. Acudir ante la autoridad competente en defensa de sus derechos como no fumadora y a exigir la protección de los mismos.

      4. Exigir la publicidad masiva de los efectos nocivos y mortales que produce el tabaco y la exposición al humo del tabaco.

      5. Informar a la autoridad competente el incumplimiento de lo previsto en la presente ley.”

      Usted, dentro de su propiedad puede hacer lo que desee, EN TANTO NO OCASIONE MOLESTIAS A SUS VECINOS (olores indeseados, disturbios, etc.).

  • Buenad tardes

    Vivo en una ph donde el admin saliente dejó una cartera por cobrar inmensa perjudicandonos porque no hay dinero para operar, la contabilidad es un desastre , no se aprueban estados financieros desde 2015 , no se hizo mantenimiento preventivo a la bomba de agua y el arreglo cuesta una suma considerable , renunció hace un mes y no quiere entregar la contabilidad ni documentos legales del conjunto, legalmente a quien podríamos acudir y que tipo de demanda se le puede interponer ? Penal ? Civil? Ambas ?
    Gracias

    • ¿Qué ha pasado con sus Asambleas de Propietarios?, usted debe saber que es ahí donde se discuten y toman decisiones con todo lo relacionado a la Copropiedad que habita. El cargo de administrador es de libre nombramiento y remoción en caso de no cumplir con sus funciones, aunque la Ley establece que no necesita especificar el incumplimiento. Acuda a las autoridades jurisdiccionales. El administrador tiene varios tipos de responsabilidad como las señaladas en el art. 50 de la Ley de P.H.»…Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal».

  • Doctora Maria Cristina Buenas Tardes
    la constructora nombro su administrador provisional y no publico el acta de nombramiento.
    Quien paga esa administración provisional el conjunto o el que la contrata?
    Gracias

    • “Ley 675 de 2001

      Artículo 52. Administración Provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un tercero tal gestión.

      No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número de bienes privados que representen por lo menos el (51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional.
      Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.

  • Buenas noches, tengo una pregunta…Hoy entre con mi auto al conjunto donde vivo y la puerta se abre con una tarjeta, como un auto antes ya había puesto la tarjeta para ingresar entre detrás de el, luego de esto uno de los celadores me dice «No vuelva a poner la tarjeta y le dejo que la puerta se le cierre dsñando el carro», luego de eso una hora después baje y le dije que por qué hacía eso, que las cosas no son así y comenzó a amenazar con lo mismo que me dijo al ingresar en el auto, quisiera saber que debo hacer por qué no es nada justo que él haga eso, obvio debe cumplir su trabajo pero con amenazas a mí siendo propietario creo que no es lo correcto

    • Acudir al órgano directamente responsable de la vigilancia y seguridad privada dentro de la copropiedad, o sea, la Administración para que haga las respectivas verificaciones de lo sucedido y, si es el caso, el llamado de atención al Vigilante. Si la situación se convierte en permanente y en objeto de maltrato por parte de esta persona, el administrador está en la obligación de salvaguardar los intereses de los copropietarios y sus derechos ante la empresa de vigilancia privada a la que pertenece el celador que lo ofendió reiteradamente.

  • puede el consejo de administracion prohibir y sancionar economicamente el uso de materas en pasillos,descansos y escaleras del edificio.( areas comunes)

    • Depende de lo establecido en el reglamento de p.h. aprobado por asamblea de propietarios y lo dispuesto en el manual de convivencia.

  • Le agradezco sus comentarios y artículos los cuales nos aclaran bastante sobre estos temas tan importantes pero a veces tan complicados

    Adquirí un apartamento en el año 1997, en la escritura dice que es un inmueble sometido al régimen de propiedad separada u horizontal que forma parte de un conjunto residencial, adjunto a esta escritura está la escritura del reglamento de propiedad horizontal, en el año 2012 se radicó por parte de la administración de ese momento, en la oficina de registro de instrumentos públicos de Bogotá la reforma al reglamento de propiedad horizontal adecuándolo a la ley 675 del 2001. Actualmente el llamado conjunto no cuenta con ningún tipo de cerramiento, y es atravesado por una carrera y calle que fueron determinadas como vías públicas por el Distrito, por lo tanto no puede haber ningún tipo de encerramiento. Existe en esta calle una bahía para 11 vehículos cuyo manejo fue dado a la admon por parte del Daep por lo tanto tiene una empresa de vigilancia que es pagada por los propietarios de los vehículos que allí parquean.
    No existe un encerramiento, no hay una vigilancia oficial, no hay mantenimiento de las áreas comunes, se pagan cuotas de administración por los apartamentos y a parte por los garajes privados pero no existe ningún tipo de beneficio para los residentes.
    Bajo estas circunstancias, estamos obligados a tener una administración y por lo tanto a pagarla.???
    Muchas gracias por su colaboración.

    • Gracias por sus amables comentarios. Respecto a su inquietud, la Copropiedad a la cual pertenece su apartamento se encuentra bajo régimen de propiedad horizontal, tal como aparece en la escritura; además de que cuentan con un reglamento. En lo que respecta al cerramiento y al descuido en el mantenimiento de zonas comunes, es necesario verificar en el reglamento y en el manual de convivencia lo aprobado en asamblea de propietarios relacionado con el tema de la cuota de administración. Hable con el administrador, consejo de administración y, de ser necesario, con el comité de convivencia para establecer los beneficios que tienen y los que no. Si hay el número adecuado de copropietarios, convoquen una asamblea extraordinaria para decidir sobre estos temas y corregir lo que no es del agrado de muchos de los propietarios.

  • Buenos dias Doctora, queria solicitarle consentimiento sobre un tema que tengo en mi unidad de residencia:
    en mi apto tengo una terraza de unos 58 mts de larga la cual quiero acabar de techar ya que en el momento un techo que tengo en esta misma, esta muy deteriorado y para aprovechar quisiera completarlo de cubrir todo, pero ya la administración me contesto que no me dan el permiso sino de cambiar el que esta ya hecho pero quisiera saber si con el derecho de igualdad bajo la petición de tutela lo puedo exigir ya que en la unidad son cinco torrres y en todas existen techos en todas las terrazas y techos completos y otros parciales.

    • El administrador no puede prohibirle lo que no esté determinado y establecido en Asamblea de propietarios y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Lo que siempre se pide es que se mantenga la igualdad: colores, materiales, etc. Acuda al consejo de administración y, en su defecto, al comité de convivencia para que funjan como intermediarios en caso de ser una posición particular del administrador respecto de su necesidad particular. Si no, acuda a las autoridades jurisdiccionales correspondientes.

  • Buenas noches doctora: le agradezco si me ayuda a resolver el siguiente caso. Vivo en el último piso de un edificio de seis pisos. En septiembre y octubre del año 2011 mi apartamento se inundó por colmatación de las canales de desagüe del techo del edificio, hasta el punto que debí botar el tapete, mandar a secar los pisos y abandonar el apartamento para acometer los arreglos. El administrador constató estos hechos y le propuse hacer los arreglos contra los pagos de las cuotas de administración, lo que se aceptó. Como las canales son internas, hubo que desmontar parte del machimbre de dos habitaciones y se encontró que las canales no tenían el desagüe por debajo sino por un costado, lo que las hacía susceptibles de llenarse. Para corregir esta falla y evitar futuras inundaciones, hubo que romper las paredes para corregir el defecto del desfogue de las canales y conectarlo con los tubos de bajada del agua del techo; para el efecto hubo que reemplazar las canales. Pasé una cuenta al administrador, pero solo hasta ahora -2017- me responde que únicamente reconoce lo relacionado con la compra de las canales y su instalación pero no reconoce los gastos de mano de obra y materiales para corregir los defectos de la instalación original de las canales. Sus argumentos son dos: primero, el problema de diseño del sistema de desagüe del agua del techo es un problema estructural que tendría que cubrir la firma constructora, pero el edificio tiene más de veinte años; segundo, los arreglos del sistema de desagüe fueron dentro de mi apartamento y en consecuencia debo pagarlos yo, pero mi argumento es que el daño no corresponde a la tubería interna de mi apartamento sino a un bien comunal, agravado porque el sistema de evacuación del techo no es externo -por fuera de la fachada- sino interno -la canal está encima del techo de mis habitaciones y los tubos bajan por las paredes de las mismas. Consulta: ¿quién debe cubrir el conjunto de gastos para arreglar este problema del edificio que afectó mi bien privado? Agradezco su colaboración.

    • La Ley deja muy claro que al usuario exclusivo. de una copropiedad de la P.H sólo le corresponden los gastos de reparaciones locativas, distinto a lo que es la impermeabilización y el arreglo de las placas, que comprende lo que es el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes que deben ser costeados por sus propietarios, es decir, todos los copropietarios (Cuota extraordinaria).

      La Ley 675 especifica la responsabilidad de los administradores por los perjuicios causados a los propietarios, como es su caso. En caso que sean los dueños los que se opongan a la realización de las obras necesarias, la responsabilidad se extiende a ellos.

      Si usted ya acudió a los órganos encargados de subsanar y de conciliar su conflicto, puede demandar judicialmente para lograr que lo indemnicen por daños y perjuicios.

  • Buenas tardes tengo una consulta hace más de 6 meses le comenté al administrador del conjunto la necesidad de colocar vidrios termoacusticos en mi apartamento por 2 razones: la primera es porque vivimos cerca al aeropuerto y el ruido de los aviones es insoportable y segundo tengo un hijo de un año y medio el cual padece de temas respiratorios. Las ventanas y los marcos que que tienen los apartamentos son de muy mala calidad y son muy delgadas lo cual permite que se filtre el aire del exterior y el ruido de los aviones.
    Realice esta solicitud a través de un correo electrónico sin recibir una respuesta afirmativa o negativa sin embargo al consultar en la oficina de la Administración la necesidad. El administrador me dijo que podía realizar las adecuaciones. Primero realice las adecuaciones de las 2 habitaciones hace 5 meses y hace un mes terminé con las de la sala y el comedor. Luego de 3 semanas terminada la obra el administrador me escribe una carta y me dice que estoy afectando la fachada del conjunto por lo anterior no sé cómo actuar y proceder.
    Es importante aclarar qué Al momento de realizar el cambio de los Marcos le indiqué al administrador que estos iban a quedar con un grosor superior de 3 cm del Marco original y que las ventanas originales que eran corredizas iban a quedar abatibles.

    Muchas gracias por su ayuda y asesoría

    • Hay opiniones encontradas sobre el tema de cambios en fachadas, por ej. su caso relacionado con la modificación de las ventanas por los problemas de salud que tiene su pequeño hijo de año y medio.

      Analicemos si lo que usted realizó originó un cambio al aspecto o a la función que tiene la estructura; es decir, si se causaron cambios que afectaron a la estructura como tal, para lo cual acudiremos al art. 18 de la Ley 675 de2001 :»Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:

      Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

      En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto.

      Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

      El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

      Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal».

      Por mandato constitucional, está prohibido vulnerar el derecho a los niños, pues prevalece sobre los derechos de las demás personas. La Constitución Nacional es norma de normas y prima sobre la Ley de Régimen de Propiedad Horizontal mencionada anteriormente.

      En nuestra opinión, usted como propietario sobre el bien inmueble tiene el derecho y el deber de velar por la salud de su hijo: Art. 44 de la Constitución: «Son derechos fundamentales de los niños: la vida, la integridad física, la salud y la seguridad social, la alimentación equilibrada, su nombre y nacionalidad, tener una familia y no ser separados de ella, el cuidado y amor, la educación y la cultura, la recreación y la libre expresión de su opinión. Serán protegidos contra toda forma de abandono, violencia física o moral, secuestro, venta, abuso sexual, explotación laboral o económica y trabajos riesgosos. Gozarán también de los demás derechos consagrados en la Constitución, en las leyes y en los tratados internacionales ratificados por Colombia.

      La familia, la sociedad y el Estado tienen la obligación de asistir y proteger al niño para garantizar su desarrollo armónico e integral y el ejercicio pleno de sus derechos. Cualquier persona puede exigir de la autoridad competente su cumplimiento y la sanción de los infractores.

      Los derechos de los niños prevalecen sobre los derechos de los demás».

      Otros tratadistas opinan que como las ventanas, usualmente, se encuentran en el exterior de la P.H., tal como lo señale el respectivo reglamento y como ha quedado establecido por el Decreto Distrital 737 de 1993 reglamenta el Tratamiento General de Desarrollo en las áreas Urbanas de Bogotá, señalando que las ventanas forman parte de las fachadas y a pesar de que su reposición se debe hacer por el propietario del respectivo apartamento, éste no podrá cambiar el tamaño la forma de las ventanerías, así como el color o características visibles del vidrio, por cuanto no se puede alterar la fachada.

      Pero, prima el derecho fundamental de su hijo, así que luche por el derecho que él tiene.

  • Buenos días.
    Actualmente estoy administrando un Centro comercial, el cual tiene arrendado areas comunes, y estas son las que mas incumplen las normas y leyes sobre la PH. exite una en particular que no quiere acatar ni las medidas exigidas y al solicitarle el area manifiesta que el lleva mas de 14 años que no le podemos perdir y que si es asi nos demandaría. mi pregunta se puede solicitar por medio juridico el área? el puede demandar l centro comercial por solicitar el área haci el lleve mas de 14 años.

    • En cuanto a lo referente a propiedad privada existe la prescripción adquisitiva a la que, en el caso que usted nos comenta, puede estar haciendo referencia el arrendatario, pero para poder adquirirla la Ley ha establecido varios requisitos y eso es lo que hay que analizar:
      -La persona que hace uso de ella ha ejercido actos de dueño y señor, pública y pacíficamente?, es decir, ante los ojos de los demás él es el dueño? (Paga impuestos, remodela, hace reformas ante los ojos de las demás personas y nadie le ha impedido esto).
      -El tiempo que la Ley exige para adquirir por Prescripción Adquisitiva: 10 años.
      -Si esto es así, la persona podría acudir ante un Juez para que la declare.

      En el caso de propiedad horizontal, si este arrendatario no encontró obstáculo de nadie, no le impidieron construir, remodelar, etc., y en asamblea nadie le dijo nada…podría hacerlo (por ej., correr una pared y pasan 10 años donde nadie le reclama).

      Revise el estatuto o reglamento de P.H. del Centro Comercial en lo que respecta al tema de arriendo y explotación económica de zonas comunes, lo que se especificó sobre este tema, las reglas que se impusieron, previamente aprobadas por Asamblea de propietarios ,si tiene contrato de arrendamiento, si ha venido cancelando el cánon de arrendamiento).

      ¿Qué dice el reglamento al respecto?, investigue.

  • Buenas tardes Doctora, en el centro comercial donde me encuentro a un grupo de niñosd que se la pasan jugando , inclusive tomaron los halles como canchas, y en varias oportunidades le han pegado a los clientes, se ha llamado varias veces la a tencion tanto a la madre como a los niños , de los cuales no han hecho caso alguno. que podemos hacer, los comerciantes se han agredido entre si por esto.

    • ¿Qué dice el reglamento del centro comercial al respecto?, ¿Qué sanciones o multas señala el Manual de Convivencia para este caso?

  • Dra. Maria Cristina en nuestro conjunto la Constructora aperturo la entrega de bienes privados de una torre, realizo la entrega de un 10%, ya el edificio tiene administracion definitiva, a la constructora se le puede facturar cuota de administracion por los apartamentos que no ha entregado?? Existe normatividad Muchas gracias

    • Su respuesta la encuentra en el artículo 24 de la ley 675 del 2001:
      Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.
      Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.
      Parágrafo 1º. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido.
      Parágrafo 2º. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de propiedad horizontal.

      • Dra. Maria Cristina Muchas gracias por su colaboracion, sin embargo la constructora y el administrador del edificio indica que no se puede facturar a la constructora por los inmuebles desocupados diciendo que no tienen todavía acabados muchos bienes comunes esenciales sin embargo en algunos pisos si estan acabados pero se le factura la adminsitración a los inmuebles ocupados y no a los que tiene pendiente de entrega por parte de la constructora. Yo soy parte del consejo podriamos darle la instruccion al administrador que les facture???

  • Dra. De antemano gracias por la oportunidad de comentar, mi consulta es :La sanción o multa por inasistencia a la asamblea de copropietarios es legal? Si es legal, de cuanto debería ser el monto de este tipo de sanción? Y en el marco de la ley, cual e el procedimiento para comunicar y hacer efectiva ducha sanción?

    • Sí es legal, tal como quedó establecido en la Ley 675 de 200, Régimen de P.H. :»ARTÍCULO 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.

      1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

      2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

      3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.

      PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.

      Ver Concepto del Min. Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial 53886 de 2011.

      ARTÍCULO 60. Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.

      PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especifi cación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley.

      ARTÍCULO 61. Ejecución de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.

      Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1o del artículo 18 de la presente ley, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios».

  • Buenas tardes, quisiera saber qué esperar por parte de la administración acerca de una falta de un celador al suplantar mi firma en la minuta de entrega de documentos. Por olvido de parte y parte, recibí los documentos pero no firme el registro. El celador reconoció su falta y se disculpo conmigo.

    • Lo que usted nos indica, aunque para algunos puede parecer una simpleza, se puede constituir en una falsedad en documento privado, tal como lo establece el artículo 289 del código penal colombiano: «Falsedad en documento privado. El que falsifique documento privado que pueda servir de prueba, incurrirá, si lo usa, en prisión de dieciséis (16) a ciento ocho (108) meses».

      Todo documento, así sea privado, debe corresponder a un hecho cierto; por lo que de no ser así, se está incurriendo en un delito que puede significar algunos años de cárcel. Todo depende de la importancia del documento y de su aspecto probatorio.

      Saque sus deducciones.

  • Buenas tardes, lo que sucede es que las basuras en nuestro edificio estan ubicadas en el sótano del edificio, y cada propietario debe poner la basura alli. y se debe bajar una escalera muy pequeña con escalones peligrosos para llegar allí.

    Yo tengo 78 años y tengo una discapacidad de rodillas y de columna y vivo sóla. Siempre dejo la basura en la escalera porque no puedo bajarla. Tengo una hija pero ella viaja seguido cuando ella está ella lo hace pero otros momentos me toca a mi.

    La pregunta es: existe algún articulo en esta Ley que me proteja para que el celador o la señora del aseo lo pueda hacer por mi.

    Gracias.

    • La ley de propiedad horizontal, Ley 675 de 2001, en su artículo 1° manifiesta,como fines de la misma, «los de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad», lo que determina que los reglamentos de propiedad horizontal establezcan la normatividad esencial para la consecución de estos propósitos, con el fin de proteger de los derechos de los niños, personas con discapacidad y adultos mayores. En el caso que nos plantea, lo primero que debe hacer es acudir a los mecanismos ordinarios de protección que la Ley mencionada señala para los copropietarios en busca de resolver los conflictos que se originen al interior de la propiedad horizontal. Así, el artículo 58 señala que:»… los problemas que surjan en virtud de la aplicación de la ley o del reglamento de la propiedad horizontal, podrán ser resueltos por: a) el Comité de Convivencia, en tratándose de controversias que se surtan con ocasión de la vecindad en edificios de uso residencial, b) mecanismos alternativos de solución de conflictos…». Asimismo, el parágrafo 3º del mencionado artículo, manifiesta que se debe acudir, en caso de no obtener solución al conflicto, al trámite del proceso verbal sumario para la resolución de conflictos».

      El artículo 46 de la Carta Magna establece que “El Estado, la sociedad y la familia concurrirán para la protección y la asistencia de las personas de la tercera edad,” por lo que, al apegarnos a lo señalado por el artículo 13 de la Constitución Nacional, «…responsabilidad de las diferentes esferas de la sociedad, velar por la protección especial de “aquellas personas que por su condición económica, física o mental, se encuentren en circunstancia de debilidad manifiesta, sancionando los abusos o maltratos que contra éstas se cometan.” Por lo mismo, el Protocolo Adicional a la Convención Americana sobre Derechos Humanos en materia de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, reconoce tal derecho al manifestar que “Toda persona tiene derecho a recibir protección especial durante su ancianidad.”.

  • buenas tardes, Doctora, vivo en un conjunto residencial PH, #casa 213, mediante asamblea de propietarios se elogio el consejo y entre ellos esta un inquilino, tomando como buena fe de la asamblea el no dijo en publico que era arrendatario y como atenuante queda de principal con voz y voto, que se puede hacer en este caso. gracias.

    nota: el esta participando directamente en la toma de decisiones trascendentales en intereses únicos y exclusivos de propietarios.

    • Para responder a su inquietud, es necesario remitirnos a la Ley 675 de 2001- régimen de propiedad horizontal- en su ARTÍCULO 53. «Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal», aclarando que la palabra propietarios fue un texto declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional, a través de la Sentencia C-318 de 2002. Continúa el artículo 53: «…Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal».
      Concluimos que la Ley 675 de 2001 no establece el Consejo de Administración como un organismo obligatorio. Igualmente, este mismo artículo señala que:»…
      integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.”

      Conforme a lo anterior, precisemos a qué hace referencia la figura del delegado (ya que se carece de definición dentro del régimen de propiedad horizontal), por lo cual se debe acudir al significado, definición y sentido natural de la palabra donde delegado es: “- Participio de delegar. Persona comisionada por otra para actuar en su nombre. Autorizar una persona a otra para que obre en representación suya en algún asunto.”

      Entonces, el delegado actúa en calidad de representante de quien lo faculta, en nuestro caso el Propietario de la propiedad privada que forma parte de la P.H.

      Unos dirán que hay que remitirse al reglamento del Conjunto de Propiedad Horizontal, pero prima la Ley 675 de 2001 como norma imperativa sobre aquel. Por lo cual, este propietario del apartamento que haya sido elegido como miembro del Consejo de Administración puede darle un poder a su arrendatario para que lo represente en la reunión a la cual él no puede asistir, pero a través de la figura de la delegación, representándolo a su nombre. No quiere decir esto que el arrendatario se convierta en miembro del Consejo, sino que es el propietario quien continúa ejerciendo este cargo como titular del mismo, sólo que ante su ausencia física en esa determinada reunión es el inquilino quien, como delegado, lo representa.

      Y no hay que olvidar que el consejo estará conformado por tres o más personas, siempre por un número impar, de tres en adelante, de propietarios o delegados.

  • Buenos dias
    Desde el 14 de febrero del 2014 inverti mis cesantias definitivas en un apartamento que segun planos tenia 38 apartamentos y cuatro locales comerciales , cuando fui con mi familia a ver lo que ofrecian sobre planos y expresamos nuestros requerimientos de apartamento y dos parqueaderos con espacio suficiente para ubicar dos carros y una moto y en la constructora nos mostraron los planos que segun ellos satisfacian nuestros requerimientos de apartamento y parquederos, pero luego ellos dicen que tienen que cambiar los planos en parte pero que nosotros no nos afectabamos cosa que no resulto asi porque ademas de la disminucion del area del apartamento por la posicion grandes columnas en mas de 3 m cuadrados tambien se afectaron los parqueaderos que cambiaron de posicion y el tamaño no permitia ubicar la moto ,mas la constructora cuando reclamamos tantas irregularidades me dijo que como me veia tan inconforme me devolvian la plata de cuota inicial, situacion que me atemorizo por el monto de cuota inicial entregada desde el mismo momento que di el
    si porque era mas de la cuota inicial prevista a pagar hasta el dia propuesto por la constructora que eran 12 meses contados a partir de la fecha y continue a la espera de la entrega definitiva del apartamento.
    cuando pregunte al ingeniero de la obra por el tamaño de los parqueaderos que donde iba a colocar la moto el
    me señalo un espacio ubicado al lado del carro que formaba una l con la pared de un cuarto util cuya entrada
    o espacio de circulacion quedaba al lado de la parte delantera del carro estacionado en reversa formando una l
    para entrar a otro espacio de circulacion o pasadizo a otros cuartos utiles , y desde hace un año que ocupamos la propiedad venimos ubicando la moto sin afectacion alguna de la circulacion a los cuartos utiles
    y la primera administracion nunca nos hizo ningun llamado, sale la primea administradora y el nuevo administrador por afectaciones personales se pone en la tarea de impedir que ubiquemos la moto alli.
    este espacio podria catalogarse como un punto fijo que queda al lado de uno de nuestros carros ,por recomendacion del ingeniero de la obra ubicamos la moto alli porque asi no podria ser utilizado ese punto para ubicar ningun elemento ajeno que a futuro pudiera afectar la integridad de nuestros vehiculos generando problemas de vecindad a futuro ,despues de leer la ley 675 pude entender que este es un area comun. mi pregunta es la siguiente , puede otra persona ubicar objetos alli a sabiendas que queda casi pegado aun carro
    y el parqueadero es de nuestra propiedad , podria yo solicitar se me permita ubicar la moto alli , que puedo hacer·