La importancia de los coeficientes en la propiedad horizontal

Lo primero que nos llega a la mente es: ¿Qué son los coeficientes?

Son los porcentajes o derechos de participación que le corresponden a cada propietario de bienes privados en relación con los bienes comunes del conjunto o edificio de propiedad horizontal.

Los coeficientes deben delimitarse en el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal y, así mismo, diferenciar el porcentaje de cada inmueble que determinará los derechos de participación en la Asamblea General de propietarios y que serán esenciales para calcular las cuotas ordinarias y extraordinarias para el pago de la administración.

Para comprender lo anterior, supongamos que todos los inmuebles cuentan con la misma área en metros cuadrados de tal forma que, usualmente, se les asignará una cuota de administración con el mismo valor; mientras que si hay unos  inmuebles más grandes que otros, imperiosamente los coeficientes de propiedad van a variar y serán diferentes valores en la cuota de administración. Pero, si es necesario, la Asamblea de Propietarios podrá fijar libremente un aumento de cifra en estas cuotas dependiendo del porcentaje a incrementar en las expensas comunes que, a su vez, se sujetan al cálculo de los incrementos sobre servicios públicos, vigilancia, salarios de empleados de la Copropiedad; reparaciones de bienes comunes como pasillos, ascensores, jardines, parqueaderos;  lo que va a determinar en últimas el porcentaje en que deben aumentarse las expensas comunes y, consecuentemente, las cuotas de administración con base en el presupuesto aprobado.

¿Cómo se calculan los coeficientes de Copropiedad?

Se calculan con base en el área privada construida de cada copropiedad del bien de dominio particular, en relación con el área total del conjunto o edificio de propiedad horizontal, Art. 25 Ley 675 de 2001.

El Art. 26 de la mencionada Ley especifica la forma en que deben calcularse los coeficientes de Copropiedad:

  • En los edificios o conjuntos residenciales, se calculan según la participación del área privada construida de cada bien de dominio particular, en el área total del edificio o conjunto.
  • En los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto (Locales y/o vivienda), se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos.
  • En los parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.
  • El área privada libre del edificio o conjunto, se establecerá en proporción al área privada construida; sin embargo, se deberán indicar los factores de ponderación usados en el reglamento de propiedad horizontal.

¿Cómo se modifican los coeficientes en Propiedad Horizontal?

Conforme a lo establecido en el Art. 28 de la Ley 675 de 2001, se modifican al presentarse alguna de las siguientes situaciones:

  • “Cuando en su cálculo se presentaron errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
  • Cuando el edificio o conjunto sea adicionado con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común, o de la adquisición de otros bienes que se agreguen al mismo.
  • Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.
  • Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad”

No sobra advertir que existen diferentes formas de medir y especificar la superficie de una vivienda. Sin embargo, las constructoras en Colombia no informan suficientemente  a sus clientes sobre los espacios de sus proyectos; por tal razón, se presenta la situación que en las escrituras del inmueble los metros se refieran en tres criterios: Área construida, área privada y área total, lo que puede alterar el tamaño del inmueble hasta en un porcentaje del 25%. Por ello, consideramos esencial comprender la diferencia entre estos conceptos para diferenciar claramente los espacios de la vivienda que se desea adquirir:

  • Área Privada: Superficie que se puede pisar dentro del inmueble, hace referencia a todo el espacio interior de la vivienda, quedando excluido el ocupado por columnas, falseados, ductos, muros estructurales (Considerados bien común) que estén ubicados dentro del lindero del inmueble.
  • Área Construida: Corresponde a la superficie total del inmueble (Incluye todos los metros cuadrados que se encuentran dentro del perímetro de la vivienda) que, contrariamente al área anteriormente mencionada, incorpora los elementos adicionales como ductos, muros divisorios y de fachada, los cuales no forman parte del espacio útil del inmueble.
  • Área Total: Extensión que se incorpora en el Registro público de la propiedad, comprendiendo el área habitable y las áreas comunes del conjunto o edificio.

 

Cristina Molina

Abogada Universidad de La Sabana

42 comentarios en “La importancia de los coeficientes en la propiedad horizontal

  • Dra. Molina, quisiera consultar sobre los coeficientes de parqueaderos cubrietos y en espacio libre.Por favor enviar tu correo para esta consulta.Gracias.

    • Agradecemos por sus comentarios e inquietudes y ofrecemos disculpas en la demora de la respuesta pero, afortunadamente, la acogida para nuestro blog ha sido enorme lo cual es de gran satisfacción para nosotros. En cuanto a su pregunta, preferimos dar una respuesta que todos los usuarios puedan ver ya que puede haber más personas interesadas en el mismo tema. Los coeficientes de parqueaderos cubiertos, art.26 del Régimen de Propiedad Horizontal, se ponderarán los factores de área privada y destinación; es decir, que los coeficientes se calculan midiendo el área privada construida en relación con el área privada en total (incluyendo el área privada no construida) del edificio o conjunto.

  • Doctora Molina buenas tardes. Vivo en una Unidad Residencial que tiene 30 años de construcción, hay apartamentos de distinta área, pero todos pagamos exactamente el mismo valor en la cuota de administración porque así lo determinaron los primeros residentes. Seguramente no querrán corregir este error, pero hay forma de enmendarlo? O es preferible dejar todo como está para evitar roces? Mil gracias por su respuesta.

    • Primero, la unidad residencial donde usted vive debió someterse a la Ley 675 de 2001 y, por tanto, hacer las reformas correspondientes al reglamento de propiedad horizontal. Segundo, en Asamblea de copropietarios (máximo órgano social) se determina el valor de la cuota de administración, teniendo en cuenta el coeficiente del área privada de cada inmueble. La modificación de coeficientes se debe elevar a escritura pública ante Notaría.

  • Hola, una pregunta… Hace poco la asamblea aprobó una cuota extra pero decidieron que se pagaría por partes iguales y no por coeficiente como siempre ha sido… es esto legal? Varios copropietarios no estamos de acuerdo pero la mayoría voto a favor…

    • Cuotas ordinarias y extraordinarias deben ser aprobadas por la Asamblea de Copropietarios. Está permitido en el reglamento de propiedad horizontal establecer algunas cuotas extraordinarias por partes iguales? Usted puede impugnar la decisión de la Asamblea tal como lo establece el Art. 49. “Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
      PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.

    • Buen día Mariana
      Si te refieres al tamaño de tu copropiedad, generalmente se usan los metros cuadrados habitables y este valor sobre el total de los metros cuadrados de todas las propiedades es el coeficiente de copropiedad, este valor debe estar consignado en el Reglamento de la Copropiedad.
      En la ley no se hace referencia a un porcentaje de propiedad de las zonas comunes, el valor del coeficiente es para calcular el valor a pagar de la cuota de administración.

  • Hola, Buenos dias… el edificio donde vivo tiene más de 25 años de construido. Siempre se han pagado las cuotas de administración por igual y ahora la junta quiere hacer modificar las cuotas de acuerdo a el coeficiente de propiedad. El apartamento en el que vivo, al igual que varios en el primer piso, tiene asignada un area común de uso exclusivo… esta área entraría dentro del calculo del coeficiente de propiedad??
    muchas gracias por atención y respuesta.

    • ART. 28 de la Ley 675 de 2001: «—Modificación de coeficientes. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
      1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
      2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
      3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.
      4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad».
      Respecto de los bienes comunes de uso exclusivo, éstos no hacen parte del coeficiente de propiedad, sino que es una zona de propiedad común de todos los copropietarios, pero que sólo usan algunos propietarios por la destinación específica de los mismos, pero sin perder su esencia de «comunes», como son terrazas, retiros, balcones, patios interiores, azoteas, sin que pierdan su carácter de común por más que sean atribuidos al uso exlusivo del propietario de un piso, por lo que el derecho de propiedad pertenece a la comunidad de copropietarios. SINEMBARGO, se hace cargo de las reparaciones locativas ocasionadas por el desgaste del tiempo o del uso-2ARTÍCULO 23. Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

      1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

      2. No cambiar su destinación.

      3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

      4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general».

  • Buenas Tardes, Doctora en el conjunto en donde vivo se realizo una asamblea extraordinaria para tomar decision de hacer cambio del adoquin de las zonas de parqueo, en la asamblea no se llevaron valores exactos de la obra (Cotizaciones) y se hablo de costos aproximados por parte del consejo de administracion, la cuota de administracion esta definida acuerdo el coheficiente para todas las casas, pero para la cuota extraordinaria de la obra civil (valor sacado al ojimetro) para los coopropietarios no esta acuerdo el coheficiente, y ladefinio unilateralmente el consejo de administracion. igualmente a los coopropietarios que pagen la cuota de administracion, se la estan cargando a la cuota extraordinaria, dcision no tomada en asamblea. es esto legal. al momento de redirigir el pago de cuota ordinaria a cuota extraordinaria, automaticamente el coopropietario quedara en mora por no pago couta ordinaria. en ningun momento en la asamblea extraordinaria se hablo de a cuantas coutas de paga la cuota extratordinaria y luego a administradora lo decidio a 2 cuotas. es esto legal? Que podriamos hacer?

    • Te sugiero leer el siguiente artículo: http://www.copropietarios.com.co/archivos/115

      No es legal. El coeficiente de propiedad privada de casa o apartamento es el que determina, para todos los efectos, el pago de las expensas comunes, expensas extraordinarias y el porcentaje de su participación al momento de tomar decisiones en la Asamblea de Propietarios de su P.H., tal como lo determina el art. 3 de la Ley 675 de 2001:“ Definiciones. Para los efectos de la presente Ley se establecen las siguientes definiciones:

      Coeficientes de copropiedad: Indices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificio o conjuntos de uso comercial o mixto.”

      Cualquier decisión de la Asamblea que imponga cuotas iguales, sin tener en cuenta el coeficiente de propiedad privada, es una decisión ineficaz, ilegal y demandable.

      Mucho cuidado, a partir del año 2014 el término para demandar ya no es de dos meses sino máximo de un mes para presentar la demanda por impugnación de actas.

  • Buenas tardes, Doctora

    En mi conjunto campestre (casas con lote), se venían pagando las cuotas de administracion segun el Coeficiente de Propiedad, pero en una Asamblea, con el argumento de «igualdad», se decidió que todos deberiamos pagar igual, incluso casas con la mitad del area de las demás. Se que esta decision se puede impugnar, pero tengo una duda, algunas de las casas pequeñas tienen construida piscina, y techos en su lote, no sé si esto afecta el coeficiente de propiedad inicial que se calculo en la entrega de la Constructora.

    Muchas Gracias

    Agradezco mucho tu respuesta

    • Favor observar la Ley 675 de 2001: «DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

      1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

      2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

      Jurisprudencia Vigencia
      3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

      Jurisprudencia Vigencia
      Ir al inicio
      ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

      El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

      PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación».

      • Buenas tardes, Doctora

        Aun me sigue la duda si la construcción de una piscina afecta el coeficiente de propiedad. Muchas gracias

  • Buenas, gracias por sus valiosos aportes. Tengo un parqueadero privado que me vendió la constructora de mi conjunto residencial (dueño inicial), dicho parqueadero es descubierto (sin techo ni paredes ni columnas) y está localizado en las zonas comunes del conjunto; mi pregunta es ¿debo pagar cuota de administración por ese parqueadero aunque no tenga coeficiente de área construida sino que posee coeficiente de área privada libre?, si bien leyendo el art. 26 de la ley 765 no me es claro el texto ya que solo dice que «el coeficiente se mide teniendo en cuenta el area privada construida en relacion al area privada libre del conjunto», pero mi duda es que si el solo coeficiente de área privada libre sin construir y la que me fijó la constructora en el reglamento, ¿también valdría para que me cobren cuota de administración?

    • Usted nos comenta que le vendieron ese parqueadero, por lo cual, debe tener matrícula inmobiliaria distinta, a pesar de aparecer en la misma escritura de su inmueble. Debe pagar administración. Recuerde que hay un servicio de vigilancia que abre y cierra la puerta para que usted saque o ingrese su vehículo.

  • Buenas tardes y muchas gracias por sus valiosos aportes.
    Tengo una inquietud, hace poco compre un apto sobre planos y en la promesa de compraventa se incluyeron como metros cuadrados los siguientes:
    Area privada sin muros ni vacios: 55.97mts
    Area exclusiva de uso comun Terraza 6.3mts
    Area construida 60.3mts.

    Mis preguntas son dos:

    En la minuta proveida de escritura y en reglamento de propiedad horizontal ellos incluyeron como Area privada solamente 54.97mts y como area de Terraza Solamente 4.84mts. (Los dos valores incorrectos a lo estipulado en la Promesa de compraventa porque son menores).
    Y solo en una Nota despues de la informacion de los linderos incluyen que el area total construida es de 60.3mts y que incluye los muros, columnas, ductos y fachadas.

    Ellos dicen fue un error de escritura en la Promesa de Compraventa, pero no creo sea el caso.

    Mi pregunta es, tengo alguna forma de verificar los metros cuadrados reales de construccion? Porque ellos solamente me dicen que arreglaran la informacion del reglamento.. pero yo creo el apto fue construido en realidad mas pequeño a lo que yo compré…y el valor a pagar fue calculado basado en el area total construida de 60.3mtrs cuadrados, asi que si fueron menos los valores el precio tendria que cambiar en mi opinion.

    Asi que yo quiero saber si esto es correcto y como puedo verificar la informacion real de construccion por las diferencias entre Promesa de Compra Venta, certificados de Registro y la informacion incluida rn el Reglamento de Propiedad horizontal.

    Muchas gracias por su ayuda y respuesta de antemano.

    • Le sugiero, comunicarse con la constructora, el ingeniero que realizó la obra, acudir a la Curaduría que expidió la Licencia, etc. Luego, hacer la actualización de área en la correspondiente Escritura Pública y llevar ésta a la Oficina de Instrumentos Públicos.

  • Buenos días. ..Tengo una casa en un conjunto residencial…Y yo hice unas reformas….3 pisos. Pues la administración antes de las modificaciones pagaba $84000 y la nueva administración me Está cobrando de demás por administración $42.000 por pisos o de demás. ….Es legal..
    Gracias….

    • la asamblea salvo de que realmente haya existido un error aritmético carece de facultad para reformar los coeficientes sin consentimiento expreso de la persona afectada.

      uno de los factores que se toma en cuenta para calcular los coeficientes es el área total de cada unidad privada. Por lo tanto, al incrementarse, es necesario revisarlos y actualizarlos.

      Por su parte, el aumento de pisos trae como consecuencia la reforma de bienes comunes como las fachadas y por lo tanto la citada intervención debe ser aprobada por la asamblea de copropietarios que tiene la responsabilidad de darle el visto bueno a la reforma del reglamento, igualmente.

      Esto conlleva a revisar y ajustar los coeficientes y evaluar la nueva descripción de las unidades por sus áreas, dependencias y linderos.

      En lo relacionado con los coeficientes, es imprescindible observar lo que establece cada reglamento para su reforma. Sin embargo, considero que el coeficiente determina el derecho de cada propietario en los bienes comunes y, por lo tanto, la asamblea (que solo puede aprobar y decidir asuntos de carácter general) no tiene la facultad de disminuir ni afectar los derechos adquiridos inicialmente por cada propietario.

  • Buenos días. el reglamento propiedad que entrego la constructora los coeficientes se realizaron por área de lote y no por área construida de las casas, además desde hace 11 años que entrego se paga por partes iguales. Algunas casas tienen lotes grandes y la construcción de las casas se ajustan a tres diseños. En asamblea con el voto favorable de mas del 70% se autorizo que las cuotas siguieran siendo por partes iguales a pesar que el Reglamente de PyH este por coeficiente por área de lote. Preguntas: se puede contemplar actualizar el Reglamento de PyH para que el calculo de la cuota de administración diga que es por partes de iguales?. Es legal que la Asamblea determine que las cuotas se hagan por partes iguales sin tener en cuenta el reglamento actual que esta por área de Lote?. Gracias

    • Remítase a la Ley 675 de 2001

      Artículo 25:»Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

      1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

      2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

      3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

      Artículo 26. Determinación. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

      El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

      Parágrafo. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.

      …Artículo 28. Modificación de Coeficientes. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

      1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

      2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

      3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.

      4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad».

  • Buenas noches, quisiera saber como se hace para calcular la cuota que debo pagar por un depósito que compre el año pasado. Preguntando, me dicen que debo dividir la cuota que ya pago por el coeficiente por el cual pago esa cuota y multiplicar este resultado por el coeficiente del depósito que compre. ¿Es la forma correcta?
    Muchas gracias por su ayuda y ojala me puedan contesta lo más rápido posible, ya que tengo problemas por este motivo en mi conjunto.

    • Exactamente como lo dice. Usted paga la administración basada en el coeficiente de copropiedad total de su casa o apartamento más garaje y depósito. Para saber cuánto es el valor del deposito, se divide el pago por el total del coeficiente que cancela y el resultado lo multiplica por el coeficiente del depósito.

  • Buen día Doctora. En mi conjunto, por un error de la constructora, se van a modificar el método de cálculo y los coeficientes de copropiedad. La nueva opción fija dos coeficientes: uno para expensas comunes y otro para asamblea. La firma que los hizo empleó cinco criterios de ponderación: área, rango de área, altura, destinación y ubicación (vecino a una plazoleta.) El conjunto es mixto, pues tiene locales comerciales. No hay ascensor y no recogen las basuras en la puerta.
    Una vez se realiza el ejercicio, las cuotas de administración resultan (en proporción) ser más altas para los apartamentos más pequeños y para los pisos superiores; en un valor mensual considerable si se compara con el primer piso.
    El rango de área reduce un apartamento de 80 m2 a 60m2, mientras que un apartamento de 40m2 queda en 38 m2. Esto significa un mayor pago para los apartamentos pequeños y un gran alivio para los grandes. Pero, también se aplicó este criterio para la participación en la asamblea.
    Para que se entiendan las consecuencias, suponga que el conjunto desaparece y se debe cobrar la póliza. Los pisos bajos reciben más dinero y los altos menos. Y los pisos grandes reciben mucho menos, en proporción, que los grandes.
    Estoy en lo correcto? Es legal el criterio de altura? Es legar el criterio de rango? Es legar el criterio de ubicación?
    Gracias de antemano por su ayuda.

    • No son legales los criterios de ponderación usados de la forma como usted nos comenta, ya que la Ley 675 señala que, salvo situaciones concretas, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada copropiedad con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
      El área privada libre se determina en el reglamento, proporcionalmente al área privada construida estableciendo los factores de ponderación usados.

      Articulo 26 ley 675 de 2001.-Determinación. “Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
      El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.
      Parágrafo.- Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.”

      Los copropietarios pagarán su cuota de administración, de acuerdo a los beneficios que tengan, para esto se tendrá en cuenta el área privada que posean sumando los beneficios como parqueaderos, depósitos y/o bodegas.
      Si el parqueadero y deposito son propios se tienen como área privada; igualmente, si éstos son públicos y otorgados por la asamblea lo que se debe ponderar es su valor para, así, determinar la cuota a pagar por el
      copropietario. (área privada + valor ponderado)

      Articulo 27 Ley 675 de 2001 – Factores de cálculo en edificios o conjuntos de uso mixto y en los conjuntos comerciales. “En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.
      Parágrafo.-El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular”.

  • para efectos de eleccion de consejo de adninistracion en edificios de tipo mixto viviendas y locales se realiza la votacion por coeficiente o por voto nominal deacuerdo a la sentencia de la corte c 522 de 2002 decisiones de caracter no economico

    • Efectivamente, la sentencia C- 522 de la Corte Constitucional determina que cuando la decisión se refiere a temas de convivencia es nominal (una persona, un voto, por una unidad privada), pero cuando la decisión se trata de temas económicos la votación se realiza es por coeficiente.

  • para efectos de eleccion de consejo de adninistracion en edificios de tipo mixto( viviendas y locales) se realiza la votacion por coeficiente o por voto nominal de acuerdo a la sentencia de la corte c 522 de 2002 decisiones de caracter no economico

  • Buen día doctora mi consulta la administración del conjunto donde vivo me están cobrando un valor por el depósito que tengo dicen que el valor es la suma del coficiente de mí apto más el coefiente de mí parqueadero por el valor de la cuota de administración y que pagado este valor del depósito sería de uso exclusivo mío ya que este depósito está en un área comun y dicen que la ley de propiedad horizontal exige que legalizar este depósito y por eso debo pagar estos depósito se encuentran en un edificio de 10 apto y todos tienen su depósito muchas gracias por su atención

    • Por favor, lea el siguiente artículo de la Ley 675 de 2001:»Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: 1.- La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2.- El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. 3.- El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento. ARTÍCULO 26º. DETERMINACION. Salvo lo dispuesto en la presente Ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto. El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados. PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.»

  • Buenas noche doctora mi pregunta vivo en un conjunto residencial son edificios en el sótano está el parqueadero hay una área común donde hicimos depósitos desde el año 1992 lo cual fue aprobado por la asamblea general de aquel año en mi edificio son 10 depósitos y los rifamos entre los propietarios de aptos Demi edificio todos quedamos satisfechos con nuestro depósito hasta este año con la nueva administración decidio pedir dinero por el depósito a cada apto que tiene con justificación que hay que ponerse al día con la ley 675 ya que en la asamblea que se hizo la administración del conjunto trajo un abogado que nos advirtió que era de carácter obligatorio pagar por el depósito para poderlo utilizar y que sería de propiedad nuestra es cierto que una área común se puede vender y el valor de este depósito sería sacado por el coeficiente total del apto y parqueadero esto es legal doctora muchas gracias

    • Los depósitos pueden ser bienes privados, comunes o comunes de uso exclusivo dependiendo de cómo los haya vendido la constructora . En caso de tener que determinar la particularidad en cada caso hay que consultar los planos,el reglamento de propiedad horizontal y el cuadro de áreas (antes llamado proyecto de división);en caso que se les de el carácter de privados, en que la propiedad esté sometida a la Ley 16 de 1985, como parece ser su caso, los propietarios tienen la posibilidad de desafectación de estos bienes de uso común no esenciales, para venderlos cualquier propietario, posteriormente.

      La Ley 675 de 2001 trata el tema de desafectación, así: «ART. 20.-Desafectación de bienes comunes no esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.

      En todo caso, la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos, con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.

      PAR. 1º-Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

      PAR. 2º-No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

      ART. 21.-Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

      En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley».

  • En mi edificio, la administración incurrió en un error en el cobro de administración al truncar los coeficientes de dos apartamentos. pregunta. Se puede cobrar el excedente de la cuota de administración al apartamento que pago menos administración para devolverlo al apartamento que pago de mas administración? Como se hace el ajuste,

  • Gracias por toda la información que brinda, pero solo hay teoría y nada práctico. Vivo en un edificio cuya área total es de 509.30 M2 y mi apartamento mide 63.10 M2 al hacer la división para ver qué coeficiente tengo no me cuadra con el coeficiente que dice la escritura de 3.73 Podría usted ayudarme a aclarar esta duda. Gracias

    • Agradecemos sus comentarios. Las respuestas que emitimos se hacen en consideración al caso que plantea cada usuario de nuestro blog.

      En lo que respecta al tema del coeficiente de su inmueble, se hace necesario hacer una aclaración a la escritura con base en el documento donde aparezca el coeficiente correcto como, por ej., el certificado de tradición y libertad del inmueble en cuestión, o en la escritura de constitución de reglamento de propiedad horizontal.

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