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Uno de los temas más álgidos en lo relacionado con el régimen de Propiedad Horizontal es la cartera morosa; por ello, la administración del conjunto, previa autorización por asamblea de copropietarios, se ve obligada a poner en práctica diferentes mecanismos para incentivar a los propietarios o residentes morosos a que paguen sus deudas.

Obviamente, cuando se está en el lado contrario, moroso, no se está de acuerdo con los métodos usados porque, generalmente, se siente que están violando algunos derechos fundamentales, pero la Ley ha establecido lo que se puede y no en estos casos.

La administración puede tomar medidas en  contra de los morosos a partir de un día de mora, no se requiere esperar hasta que el propietario deba 3 o 4 meses, porque la Ley 675 de 2001 establece la función de cobrador en cabeza del Administrador del edificio o conjunto porque con este retraso en el pago se está causando perjuicio a los otros copropietarios, e incluso al conjunto. En caso que el Administrador omita su obligación de cobrarle a los morosos, le está causando un perjuicio a la propiedad horizontal.

Ahora, ¿qué puede hacer la administración para coaccionarme a cancelar mi deuda de cuotas de administración?

La Ley 675 de 2001 determina ciertos medios para que el propietario moroso pague su deuda:

  • Cobro de intereses
  • Restringir el acceso a zonas comunes (parqueaderos comunes, piscinas, gimnasio, el salón comunal, la zona de juegos), porque no desconocen necesidades vitales, ni derechos fundamentales. Sin embargo, no se le puede restringir el acceso a su parqueadero privado.
  • Publicación del nombre de los morosos en cartelera o listados a la vista de los demás residentes.
  • La inclusión de estos listados en la citación y en el acta de la asamblea.
  • Igualmente, se puede hacer el cobro judicial tanto al propietario, como al arrendatario. Por lo que el arrendatario debe exigir del dueño del inmueble un Paz y Salvo de la administración.

Pero, algunos copropietarios han confundido el tipo de derechos que sienten les están vulnerando con la imposición de las medidas tomadas por la administración como mecanismos coercitivos para el cobro de la deuda, considerando que se le violentan derechos fundamentales. Al respecto, es necesario retomar lo que la Corte Constitucional ha dicho : «Por consiguiente, la suspensión de los servicios que presta la copropiedad es perfectamente válida si aquella no impide el ejercicio de las condiciones y necesidades mínimas de existencia del residente en mora, puesto que «las juntas administradoras no pueden contrariar el principio de la dignidad humana, el cual es una condición para el ejercicio de la libertad y la seguridad, ni están facultadas para impedir la satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital para los habitantes”.

De lo anterior puede  concluirse que no se pueden vulnerar derechos fundamentales como en los siguientes casos:

  • Expulsar a una persona que ocupa la vivienda por haber incurrido en mora, esto es inconstitucional y vulnera el derecho fundamental a una vivienda digna, amparado por la Constitución Política de Colombia.
  • La suspensión del servicio de citófono cuando de ello, por razones de salud, de distancia del inmueble con respecto a la entrada del edificio o conjunto, se causan perjuicios al moroso y a su familia (en el evento de algún hijo enfermo que requiera cuidados especiales, por ej.), queda prohibido.
  • Lo mismo sucede con el bloqueo de la correspondencia. Hay que tener en cuenta las circunstancias de cada moroso, porque sus negocios o algunas actividades judiciales requieren de la debida notificación de ciertos actos jurídicos. No a todos los deudores se les pueden aplicar las mismas medidas.

 

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